Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/53977 - N° Portalis 352J-W-B7I-C445F

N° : 5-CH

Assignation du : 31 Mai 2024

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 octobre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDEUR

Monsieur [Z] [E] [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS - #B1135

DEFENDEUR

Monsieur [P] [G] [Adresse 4] [Localité 3]

non représentant

DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée du 28 novembre 2022, M. [Z] [E] a donné à bail à M. [P] [G], artisan exerçant sous l’enseigne [P] RETOUCHE, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 7 800 euros hors charges hors taxes.

Se prévalant de délivrance, par acte extrajudiciaire du 12 décembre 2023, d’un commandement de payer la somme de 2 250 euros au titre des loyers échus au mois de janvier 2024 inclus, de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [Z] [E] a, par exploit délivré le 31 mai 2024, fait citer M. [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire à compter du 12 janvier 2024, expulsion et condamnation du défendeur au paiement provisionnel à hauteur de 2 387,54 euros, montant arrêté au 12 janvier 2024, fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, conservation du dépôt de garantie et condamnation provisionnelle au paiement d’une somme égale à 20% des sommes dues à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation à compter du 12 décembre 2023, outre la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 août 2024, le requérant maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. M. [G], régulièrement cité à personne, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution du défendeur

Assigné régulièrement, M. [G] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, il est fait état d’un commandement de payer délivré le 12 décembre 2023, sans que le procès-verbal attestant de sa signification ne soit versé aux débats, de sorte que le juge des référés n’est pas en mesure de vérifier la régularité de sa délivrance, ce qui caractérise une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée en référé.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande et les demandes subséquentes en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, la requérante produit un décompte échu au 1er mai 2024 duquel il résulte que le défendeur demeure redevable de la somme de 6 750 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2024 inclus, après déduction du montant de 137,54 euros, recouvrable au titre des dépens.

Quant à la demande relative l’indemnité forfaitaire de retard, formulée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant principalement à l’instance, le défendeur sera condamné au paiement des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable en outre de le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties et les demandes subséquentes,

Condamnons M. [P] [G] à payer à M. [Z] [E], à titre provisionnel, une somme de 6 750 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus ;

Condamnons M. [P] [G] à payer à M. [Z] [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [P] [G] aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 11 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE