Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 10 OCTOBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/05196 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7YN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 OCTOBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 23/00199

APPELANTS :

Madame [P], [D] [E]

née le 18 Novembre 1980 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me DELFAU BARDY substituant Me Maëva PETIT, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010413 du 21/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

Monsieur [V], [W], [O] [L]

né le 01 Avril 1992 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me DELFAU BARDY substituant Me Maëva PETIT, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010412 du 21/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n° 273 400 010, dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me DUBOIS substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2020 la société ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE à donné à bail à M [V] [L] et Mme [P] [E] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 352,47 € outre 83 € de provision sur charges.

En mars 2021, la société ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE a vendu à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT l'immeuble [Adresse 3].

Un avenant au contrat de bail a été régularisé de telle sorte que l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT vient aux droits de la société ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE pour l'exécution du contrat de bail conclu avec M [V] [L] et Mme [P] [E].

Arguant du non paiement des loyers, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2022 à M [V] [L] et Mme [P] [E] un commandement de payer la somme de 1118,39 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice du 9 mars 2023 l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé, M [V] [L] et Mme [P] [E], pour entendre constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance de référé du 3 octobre 2023 le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers a :.

-Constaté que le bail est résilié de plein droit au 18 mars 2022

En conséquences

-Ordonné à M [V] [L] et Mme [P] [E] de libérer les lieux de leur personne de leurs biens et de tous occupants de leur chef

-Ordonné à M [V] [L] et Mme [P] [E] de restituer les clés du logement restées en leur possession.

-Dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux il pourra être procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique dès l'expiration d'un délai de deux mois prévu par la loi.

-Dit qu'à compter du 18 mars 2022 une indemnité mensuelle d'occupation sera due jusqu'à complète libération des lieux.

-Fixé cette indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges tel que prévu par les stipulations du contrat de bail

-Condamné solidairement M [V] [L] et Mme [P] [E] à payer cette indemnité d'occupation à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT jusqu'à totale libération des lieux

-Dit que cette somme sera due avec intérêt de droit à compter du commandement de payer

-Dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et aux plus tard le 12 du mois suivant.

-Dit que le bailleur sera autorisé à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives.

-Dit que cette indemnité est révisable selon stipulations du contrat de bail.

-Condamné solidairement M [V] [L] et Mme [P] [E] à payer à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT la somme de 2393,25 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges arrêté au 1er septembre 2023 et dû en vertu du contrat de bail précisé.

-Condamné solidairement M [V] [L] et Mme [P] [E] à payer 500 € à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-Condamné solidairement M [V] [L] et Mme [P] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation et ceux liés à une hausse éventuelle procédure d'expulsion.

-Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 octobre 2023 M [V] [L] et Mme [P] [E] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [V] [L] et Mme [P] [E] demandent à la Cour de :

-Réformer la décision entreprise

Et statuant à nouveau

A titre principal

-Juger que les demandes formulées par l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT se heurtent à une contestation sérieuse

-Dire n'y avoir lieu à référé et débouter l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions

A titre subsidiaire

-Ordonner des délais de paiement sur une durée de 36 mois afin de régler la dette locative.

En tout État de cause.

-Ordonner une mesure d'expertise et désigner tel expert avec pour mission de

Se rendre sur les lieux

Constater la nature et décrire l'importance des désordres affectant l'appartement dont sont locataires M [V] [L] et Mme [P] [E].

Détermine et décrire les désordres subis par les concluants

Dire si le logement répond aux normes de décence.

Déterminer les travaux à réaliser afin de reprendre des désordres et de remettre l'appartement aux normes de décence.

Déterminer et chiffrer le préjudice de jouissance subi par les locataires.

Déterminer et chiffrer l'intégralité des préjudices subi par les locataires.

Dire si la consommation facturée à M [V] [L] et Mme [P] [E] reflète bien leur consommation personnelle ou si elle est due à une cause extérieure telle qu'une fuite ou tout autre événement.

Condamner l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT à payer 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par conclusions notifiées après l'ordonnance de clôture M [V] [L] et Mme [P] [E] indiquent avoir quitté les lieux et se désister de leur demande d'expertise. Ils demande le rabat de l'ordonnance de clôture.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT demande à la Cour de :

-Confirmer la décision déférée en toutes ces dispositions.

-Débouter M [V] [L] et Mme [P] [E] de l'intégralité de leurs moyens et demandes.

-Les condamner solidairement à payer à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-Les condamnés solidairement aux dépens

MOTIFS

Sur la recevabilité des appels.

Interjeté dans les formes et délais de la loi les appels de M [V] [L] et Mme [P] [E] sont recevables.

Sur les conclusions déposées après clôture.

M [V] [L] et Mme [P] [E] justifient d'un motif sérieux à l'appui de leur demande de rabat de l'ordonnance de clôture.

Il y a lieu d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et de fixer celle-ci à la date de l'audience.

Il sera donné acte à M [V] [L] et Mme [P] [E] de ce qu'ils se désistent de leur demande tendant à l'organisation d'une mesure d'expertise.

Sur l'existence d'une contestation sérieuse.

Le commandement de payer signifiée à M [V] [L] et Mme [P] [E] est en date du 18 janvier 2022.

Aucune des contestations et des difficultés qu'ils allèguent n'ont fait l'objet de leur part de réclamation avant cette date.

Ils ne justifient pas de l'inhabitabilité du logement.

La seule contestation relative aux facturations d'eau n'était pas de nature à leur permettre de suspendre le paiement des loyers.

Ils ne justifie donc pas d'une contestation sérieuse de nature à exclure la compétence du juge des référés.

Sur la résiliation du bail, ces conséquences, et les autres demandes.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989  «  toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail versé au débat contient une clause résolutoire telle que prévue par ce texte.

Le commandement visant de la clause résolutoire est régulier en la forme et porte sur des sommes exigibles, il est demeuré infructueux.

M [V] [L] et Mme [P] [E] ne contestent pas utilement le montant des sommes impayées et l'arriéré de loyers et charges.

En conséquence la décision entreprise sera confirmée en ce que elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, , ordonné l'expulsion de M [V] [L] et Mme [P] [E] , condamné M [V] [L] et Mme [P] [E] à payer une indemnité mensuelle d'occupation et fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges calculé tels que si le contrat s'était poursuivi.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 : « le juge peut à la demande du locataire, des bailleurs à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation aux délais prévus le premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil ».

Aux termes de l'article 24VII de la loi du 6 juillet 1189 : « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui sous et repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article. Cette suspension prends fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, M [V] [L] et Mme [P] [E] n'établissent pas par les pièces produites, le paiement régulier des mensualités locatives ni de ce que ils auraient d'ores et déjà commencé à régulariser l'arriéré.

En conséquence, leur demande de délai sera rejetée.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions

L'équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

M [V] [L] et Mme [P] [E] qui succombent seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit M [V] [L] et Mme [P] [E] en leur appel.

Ordonne le rabat de la cloture et la prononce à la date de l'audience.

Donne acte à M [V] [L] et Mme [P] [E] de ce qu'ils se désistent de leur demande tentant à voir ordonner une expertise.

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée.

Déboute la l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE L'HERAULT de sa demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement M [V] [L] et Mme [P] [E] aux dépens d'appel.

Le greffier La présidente