Autres demandes relatives à la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3 AFFAIRE: N° RG 21/09005 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VON3 N° de MINUTE : 24/00501

Monsieur [N] [J] [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Me Guy PÉCHEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1120

Madame [X] [L] épouse [J] [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Guy PÉCHEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1120

DEMANDEURS

C/

Madame [G] [V] [Adresse 3] [Localité 9] représentée par Me Etienne BATAILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0320

Monsieur [Z] [W] [Adresse 5] [Adresse 5] représenté par Maître Dominique CRESSEAUX de l’ASSOCIATION LECLERE & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R075

Monsieur [K] [W] [Adresse 6] [Localité 9] représenté par Maître Dominique CRESSEAUX de l’ASSOCIATION LECLERE & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R075

Madame [E] [S] épouse [W] [Adresse 7] [Adresse 7] représentée par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1217

Monsieur [H] [W] [Adresse 7] [Localité 8] représenté par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1217

Monsieur [C] [T], Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, es qualité de Mandataire spécial de Monsieur [B] [W], suivant ordonnance du Juge des Tutelles d’Aulnay-sous-Bois du 14 avril 2022 [Adresse 4] [Adresse 4] défaillant

S.E.L.A.R.L. ASB NOTAIRES [Adresse 1] [Localité 8] défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [W] et Mme [V] sont devenus le 20 août 1985 propriétaires d’une maison d’habitation sis [Adresse 7], cadastrée section [Cadastre 10].

Suivant compromis de vente du 9 janvier 2021, M. [B] [W] et Mme [V] ont consenti à vendre leur bien immobilier à M. et Mme [J] – ci-après les époux [J] – moyennant le prix de 420 000 euros.

La vente était consentie sous la condition suspensive d'un prêt de 350 000 euros d'une durée de validité de 60 jours expirant donc le 10 mars 2021.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d'huissier en date du 20 août 2021, les époux [J] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [V], M. [W], Mme [S] épouse [W] et la SELARL ASB Notaires aux fins de voir ordonner la réalisation de la vente et au paiement de la clause pénale.

Le 11 mars 2022, Mme [S] épouse [W] a déposé auprès du juge des tutelles du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois une requête en vue de l’ouverture d’une mesure de protection au bénéfice de M. [B] [W]. Suivant ordonnance du juge des tutelles du 14 avril 2022, le juge des tutelles a placé celui-ci sous sauvegarde de justice.

M. [B] [W] est décédé le 16 juin 2022.

Par ordonnance du 13 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné à Mme [S] veuve [W] de communiquer aux époux [J] le certificat de notoriété établi en suite du décès de Monsieur [B] [W], et les coordonnées des co-héritiers dans la succession de celui-ci.

Par acte d'huissier en date des 18 et 21 avril 2023, les époux [J] ont assigné en intervention M. [H] [W], M. [K] [W] et M. [Z] [W] en leur qualité de co-héritiers de Monsieur [B] [W], venant aux droits de celui-ci.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, les époux [J] demandent au tribunal de : - constater le désistement partiel des époux [J] ; - condamner in solidum Mme [S] veuve [W], Mme [V], M. [H] [W], M. [K] [W], M. [Z] [W] à payer la somme de 42 000 euros au titre de la clause pénale ; - déclarer le jugement opposable à la SELARL ASB Notaires ; - débouter Mme [S] veuve [W] et M. [H] [W] de leurs demandes ; - condamner in solidum Mme [S] veuve [W], Mme [V], M. [H] [W], M. [K] [W], et M. [Z] [W] à payer la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, M. [H] [W] et Mme [S] veuve [W] demandent au tribunal de : - annuler l’acte de vente du 9 janvier 2021 ; - débouter les époux [J] de leurs demandes ; - débouter Mme [V] de ses demandes ; - débouter MM. [K] [W] et [Z] [W] de leurs demandes ; - à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à zéro euro ; - condamner in solidum les époux [J] à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - rappeler l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, M. [K] [W] et M. [Z] [W] demandent au tribunal de : - les recevoir en leur intervention volontaire ; - ordonner la régularisation de le vente immobilière en la forme authentique avec consignation du prix de vente auprès de le SELARL ASB Notaires ; - débouter les demandeurs de leur demande au titre de la clause pénale ; - à titre subsidiaire, faire injonction à Mme [S] veuve [W] et M. [H] [W] d’avoir à produire : - le certificat médical de décès dressé par le médecin l’ayant constaté à l’hôpital public ; - le dossier médical déposé pour obtenir la « carte mobilité inclusion » ; - condamner toute partie succombante à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, Mme [V] demande au tribunal de : - déclarer parfaite la vente intervenue le 9 janvier 2021 ; - ordonner la régularisation de la vente immobilière en la forme authentique en l’étude de la SELARL ASB Notaires ; - débouter les époux [J] de leurs demandes pécuniaires ; - condamner les parties perdantes à payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2024

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 27 mai 2024, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé que la demande tendant à « constater le désistement partiel des époux [J] » est dépourvue de portée juridique dès lors que le tribunal n’est saisi que des demandes formulées dans le dispositif des dernières écritures des parties.

Il est également signalé que la SELARL ASB Notaires étant partie à l’instance, le présent jugement lui est opposable, sans que le tribunal ait formellement besoin de statuer sur ce point.

I. Sur la nullité du compromis de vente

Aux termes de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat : - le consentement des parties ; - leur capacité de contracter ; - un contenu licite et certain.

Il résulte de l’article 1129 et de l’article 414-1 du code civil qu’il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat et il appartient à celui qui fait valoir la nullité de l’acte de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Mme [S] veuve [W] et M. [H] [W] soutiennent que M. [B] [W] était, au moment de la signature de l’acte le 9 janvier 2021, privé de son discernement du fait de son état de santé dégradé.

En l’espèce, il est acquis que M. [B] [W] est décédé le 16 janvier 2022 et il n’est pas contesté qu’il était alors atteint de la maladie de Parkinson, diagnostiquée dès 2003, ainsi qu’il résulte de la pièce n°2 produite par Mme [S] veuve [W] et M. [H] [W].

Le tribunal observe que la demande d’ouverture d’une mesure de protection n’a été sollicitée qu’en mars 2022, soit plus d’un an après la signature du compromis de vente. De surcroît, la mesure prononcée le 14 avril 2022 par le juge des tutelles a été une mesure de sauvegarde de justice, soit la mesure la moins contraignante pour le majeur vulnérable, ce qui exclut d’analyser cette décision, au regard de sa date et de la nature de la mesure ordonnée, comme un indice ou une preuve de l’absence ou de l’altération du discernement au moment de la signature de l’acte.

Cependant, les différentes attestations produites par Mme [S] veuve [W] et M. [H] [W], notamment celle de M. [O] – aux termes de laquelle « vers la fin de l’année 2020 [M. [B] [W]] n’était plus comme avant, il tenait des discours incohérents et il parlait de manière aléatoire. Il avait des moments d’absence » – et celle de Mme [F] – aux termes de laquelle « depuis 2020 […] [M. [B] [W]] a commencé à avoir des difficultés pour trouver des mots simples. On a commencé à se demander si c’était pas le début d’Alzheimer car il parlait des visites récentes des gens qui sont morts il y a des années » – ou encore celle de Mme [A] [W], qui fait état de « pertes de mémoires importantes » dans les « derniers mois de l’année 2020 » révèlent qu’à la date du 9 janvier 2021, à laquelle le compromis de vente a été signé, M. [B] [W] était atteint de troubles psychiques.

Il est indifférent à cet égard que le décès de M. [B] [W] soit intervenu en Algérie au printemps 2022 sans que ne soit établi qu’il soit lié aux troubles neurologiques dégénératifs retenus. Il n’est du reste pas opérant non plus de faire valoir, comme le font M. [K] [W] et M. [Z] [W], que M. [B] [W] se soit déplacé seul en Algérie dès lors d’une part qu’il n’est pas démontré que l’intéressé voyageait seul et d’autre part que ce déplacement n’invalide pas le diagnostic de la maladie de Parkinson et l’existence de trouble mental. De la même façon, s’il est exact que la lettre de la MDPH du 15 janvier 2020 laisse penser qu’au début de l’année 2020 M. [B] [W] était suffisamment en possession de ses moyens pour profiter utilement d’une carte d’invalidité lui permettant d’obtenir des places de stationnement prioritaires, il ne peut en être déduit que son état psychique ait été stationnaire jusqu’à la signature de l’acte et que les attestations précitées soient erronées.

Dans ces conditions, il sera retenu que M. [B] [W] n’a pu consentir valablement à l’acte litigieux qu’il convient en conséquence d’annuler dès lors qu’il ne remplit plus intégralement les conditions de validité exigées par l’article 1128 du code civil. Pour les raisons qui précèdent, il y a lieu de rejeter la demande subsidiaire de production de pièces formulée par M. [K] [W] et M. [Z] [W].

L’annulation du compromis de vente du 9 janvier 2021 commande de rejeter les demandes en paiement de la clause pénale ou de réalisation de la vente.

II. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Parties perdantes, les époux [J] seront condamnés aux dépens.

B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [J] seront condamnés in solidum à payer à Mme [S] épouse [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [J] seront condamnés in solidum à payer à M. [H] [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ANNULE le compromis de vente signé le 9 janvier 2021 entre d’une part les époux [J] et d’autre part M. [B] [W] et Mme [V] ;

DEBOUTE les époux [J] de leurs demandes ;

DEBOUTE M. [K] [W] et M. [Z] [W] de leurs demandes ;

DEBOUTE Mme [V] de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum les époux [J] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum les époux [J] à payer à Mme [S] épouse [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les époux [J] à payer à M. [H] [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,