Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Maître Bruno TURBÉ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08763 N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUK

N° MINUTE :

Assignation du : 03 Juillet 2023

JUGEMENT rendu le 19 Septembre 2024 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE, S.A.S [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [N] [S] [Adresse 2] [Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUK

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [B] [N] [S] est propriétaire des lots de copropriété n°159 et 198 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [B] [N] [S] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], a fait assigner Monsieur [B] [N] [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judicaire de Paris, pour l’audience du 13 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des pièces versées aux débats, il demande au tribunal de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en son acte introductif d’instance,

Y faisant droit,

CONDAMNER Monsieur [B] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.281,80 euros qui reste due à la copropriété, solde arrêté au 6 juin 2023, 2ème appel de charge de l’année 2023 inclus, correspondant aux lots n°159 et 198, ainsi qu’il ressort du décompte versé aux débats. En toute hypothèses :

CONDAMNER Monsieur [B] [N] [S] à payer :

- 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- 3000 euros à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [B] [N] [S] aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Monsieur [B] [N] [S] a été assigné le 3 juillet 2023 en l’étude du commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 13 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu’« charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. Décision du 19 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUK

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charge de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les copropriétaires est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [B] [N] [S] est propriétaires des lots n°159 et 198 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

-Les procès-verbaux des assemblées générales, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

-Les attestations de non-recouvrement correspondantes ;

-Un décompte de réparation des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de réparation des lots du défendeur ;

-Un décompte de créance actualisé au 6 juin 2023.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.281,80 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [B] [N] [S], déduction faites des frais de recouvrement, est débiteur de 6.790,49 euros.

Monsieur [B] [N] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt aux taux légal sera donc dû à compter du 3 juillet 2023, date de signification de l’assignation.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

-Les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

-Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

-Les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

-Les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 8 novembre 2018, ainsi que les frais de relance exposés les 6 février 2019, 26 juillet 2019 et 9 mars 2023 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Les frais désignés comme « constitution de dossier avocat » apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « [F] honor commissaire de justice commandement de charges » apparaissent constituer des frais irrépétibles.

Les frais de commandement de payer ne sont pas justifiés.

En conséquence, Monsieur [B] [N] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 161 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (mise en demeure et relances).

Décision du 19 Septembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/08763 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUK

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [B] [N] [S] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [B] [N] [S] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [B] [N] [S] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [N] [S] qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], les sommes de :

- 6.790,49 euros au titre d’arriérés inclus de charges de copropriété impayées, arrêtées au 6 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023 ;

- 161 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024

La Greffière La Présidente