Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 19 Septembre 2024 Dossier N° RG 22/08139 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JVKC Minute n° : 2024/262

AFFAIRE :

S.A.S. ALLE, S.A.R.L. TAD FINANCES C/ [K] [G]

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

Directrice des services de Greffe lors des débats: Madame Fanny RINAUDO Greffière lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mai 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à : Me Karen CAYOL-BINOT Me Grégoire LUGAGNE DELPON

Délivrées le 19 Septembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.A.S. ALLE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

S.A.R.L. TAD FINANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentées par Maître Grégoire LUGAGNE DELPON de la SELARL NORDJURIS MARSEILLE AVOCAT CONSEIL D ENTREPRISE, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [G] née le 17 Janvier 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Karen CAYOL-BINOT, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit en date du 8 décembre 2022, la SAS ALLE et la SARL TAD Finances faisaient assigner Madame [G] sur le fondement des articles 1104 et suivants, 1641 et suivants du Code civil.

Propriétaires d’une maison d’habitation et terrain attenant à Flassans, provenant de la division d’une parcelle de plus grande contenance, pour l’avoir acquise sur adjudication suivant jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 11 septembre 2020, les demanderesses lui avaient consenti une promesse de vente en date du 24 mai 2022 moyennant un prix de cession de 230 000 €, une indemnité d’immobilisation de 23 000 €, et un dépôt de garantie de 5000 € versé entre les mains du notaire.

Madame [G] n’avait pas levé l’option. Elle avait fait établir une expertise avant achat, non contradictoire, par une société « Expert bâtiment Provence » mettant en évidence l’humidité de la maison.

Bien que cette humidité ait été apparente dès l’origine, elle n’avait pas souhaité parfaire la vente.

Les demanderesses avaient de leur côté fait établir un rapport par M. [I], expert judiciaire. Puis elles avaient fait réaliser les travaux destinés à porter remède aux désordres pour un montant de 3615, 15 euros.

Malgré la mise en demeure de régler l’indemnité d’immobilisation délivrée le 27 septembre 2022 Mme [G] arguait du vice caché pour ne pas s’en acquitter.

Observant que le rapport établi à la demande de la défenderesse n’établissait pas de vice caché répondant aux exigences des articles 1641 et s. du Code Civil, les demanderesses demandaientt sa condamnation à lui verser la somme de 23 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts de droit à compter de la date de l’assignation, outre la somme de 2000 euros de frais irrépétibles, et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2024 elles persistaient dans leurs prétentions, y ajoutant la demande de capitalisation des intérêts.

Dans ses dernières écritures notifiées le 24 avril 2024, Mme [G] concluait au débouté, sollicitait la restitution des 5000 euros versés entre les mains du notaire, outre intérêts de droit à compter du 28 septembre 2022 et anatocisme, et demandait la condamnation des demanderesses à lui verser les sommes suivantes : - 5693, 72 euros au titre des frais exposés (provision sur frais de la vente, prorata assurance locative, équipements et matériaux non remboursés, frais de poste, frais de location de camions pour les déménagements, frais de box) outre intérêts de droit à compter du 28 septembre 2022 et anatocisme -9135 euros au titre du préjudice locatif (9 mois à 1015 ) -5000 euros au titre du préjudice moral causé par la mauvaise foi des demanderesses -5000 euros au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

Elle exposait que selon protocole du 15 août 2022, le bien avait été mis à sa disposition du 15 au 23 août 2022 pour y déposer du mobilier.

Elle avait fait réaliser le 18 août 2022 une expertise non contradictoire mais soumise à la discussion des parties, dont il résultait que des travaux importants étaient à prévoir pour l’isolation de deux plaques de plâtre murales, remédier à l’humidité du mur de séparation, aux désordres affectant les trois tuyauteries passant dans le vide sanitaire, l’écoulement des eaux de pluie vers la construction, outre divers travaux de moindre importance. L’expert estimait que la situation en contrebas de l’immeuble facilitait les infiltrations par temps pluvieux et observait qu’aucun mode structurel n’avait été mis en place pour éviter les descentes d’eau. La VMC n’était pas aux normes, le vide sanitaire devait être plus aéré, et le déversement des eaux usées fragilisait la construction.

Madame [G] s’estimait donc fondée en ses demandes en application des articles 1104 et 1641 à 1646 du Code civil.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 26 avril 2024 par ordonnance en date du 15 janvier 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente en date du 24 mai 2022 stipulait :

« Indemnité d’immobilisation – séquestre

En considération de la présente promesse de vente, le bénéficiaire doit au titre du prix de l’option la somme de 23 000 €.

Nature

La présente indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet des présentes. En conséquence le promettant renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code civil.

Sort de l’indemnité

(…) si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse. L’indemnité ci-dessus est fixée à titre forfaitaire et définitif et ne pourra faire l’objet de qu’une réduction quelque soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le bénéficiaire de ne pas réaliser des présentes. Toutefois l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants : a) en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive b) si le bien se révélait faire l’objet d’une destruction totale partielle ou de dégradation telle qu’elle ne permettrait pas à jouissance dans des conditions normales c) d’une manière générale si la non réalisation était imputable au promettant.

Dépôt de garantie

A la garantie partielle du paiement du prix de l’option le bénéficiaire s’engage à verser la somme de 5000 € par virement à la comptabilité de l’office notarial (…)

Nantissement du versement – séquestre

Cette somme est expressément affectée en nantissement tant au profit du promettant que du bénéficiaire (…) ».

Entrée dans les lieux le 15 août 2022, Madame [G], ayant pris connaissance de difficultés concernant la maison voisine également proposée à la vente par les demanderesses, avait selon son notaire, fait diligenter une expertise qui avait révélé des anomalies et dysfonctionnements importants de sorte que le 22 août 2022 son notaire proposait au notaire des venderesses une résiliation amiable.

Le notaire des venderesses répondait le lendemain que ses clientes qualifiaient les travaux à effectuer selon le rapport d’expertise de travaux de second oeuvre. Néanmoins elles proposaient d’effectuer les travaux avant la signature de la vente et à leurs frais.

L’expert requis par les demanderesses constatait des stigmates d’infiltrations par la toiture en plafond. La couverture composée de tuiles présentait un trou dans le closoir en faîtage. L’expert préconisait le remplacement des solins et closoirs et le nettoyage des tuiles dont la porosité engendrait des désordres ainsi qu’un complément d’isolation des combles.

Il conseillait la réalisation d’un trottoir avec caniveau afin de canaliser et d’éloigner du pignon Est les eaux de ruissellement.

Les deux experts s’accordaient sur la nécessité de réparer sans délai le PVC d’évacuation des eaux ménagères passant dans le vide sanitaire.

Les demanderesses produisaient la facture en date du 31 août 2022 d’une entreprise qu’elles avaient chargée de la reprise des désordres caractérisés par l’expert requis par Madame [G] et par leur propre expert: remplacement des plaques de plâtre, création d’un caniveau pour l’évacuation des eaux pluviales en sortie de gouttières, remise aux normes de la VMC, remplacement des boîtes étanches et fixation en hauteur (électricité), nettoyage de la toiture et des gouttières, remplacement des tuiles vétustes, création d’un caniveau pour canaliser les eaux de pluie, remplacement du tuyau d’évacuation des eaux usées de la cuisine après vérification de l’installation complète des évacuations, et autres travaux de moindre importance.

Les constatations des deux experts ont permis d’établir en premier lieu qu’aucun des désordres ne correspond à la définition des vices cachés : “des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avaient connus.”

L'acquéreur qui se prévaut de vices cachés a l'obligation de rapporter la preuve de la réunion de conditions cumulatives s'il veut engager la garantie du vendeur : l'existence d'un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l'antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Madame [G] n’établit pas que les désordres constatés seraient de nature à rendre la construction impropre à son usage, ni à diminuer tellement celui-ci qu’elle n’aurait pas contracté, ni que les vices auraient été cachés.

En second lieu, elle n’établit pas que la non réalisation de la promesse de vente soit du fait des promettantes. En effet, celles-ci établissent avoir fait reprendre par une entreprise les défauts caractérisés par les experts alors même qu’il était stipulé à la clause « état du bien » que le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de la promesse de vente telle qu’il a vue et visitée.

Madame [G] conteste que les défauts aient pu être repris pour un montant de 3615, 15 euros. Néanmoins, elle ne verse aux débats aucun avis technique de nature à démontrer l’insuffisance des travaux effectués.

La circonstance qu’il existe d’autres litiges en cours à propos de ventes de biens contigus par les demanderesses est inopérante.

Dans ces conditions, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation devra s’appliquer en faveur des venderesses. Madame [G] sera condamnée à leur verser le montant de 23 000 €, avec intérêts de droit à la date de la délivrance de l’assignation et anatocisme, la somme de 5000 €détenue par le notaire devant être libérée entre les mains des demanderesses.

Sur les demandes de Madame [G]

Madame [G] excipe de frais qu’elle a exposé en vue de l’acquisition et de l’emménagement dans le bien. Néanmoins, la décision de ne pas acquérir celui-ci n’est pas justifiée au regard des stipulations contractuelles, de sorte que ses conséquences lui incombent.

Madame [G] ne peut qu’être débouté de ses demandes.

Sur les dépens

Madame [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL Nordjuris Marseille.

Sur les frais irrépétibles

Madame [G], partie perdante, sera condamnée à verser aux demanderesses la somme de 1500 € en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1101 et s., 1641 et s. du Code civil,

Condamne Madame [K] [G] à verser à la SAS ALLE et la SARL TAD Finances la somme de 23 000 €au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien sis à [Adresse 4], cadastrée section F [Cadastre 2],dont il conviendra de déduire la somme de 5000 euros que Madame [K] [G] a versée entre les mains de la SCP Sylvain Lafont et [F] [D], notaire au [Localité 6], à titre de dépôt de garantie,

Dit que ce montant de 5 000 € sera libéré par la SCP Sylvain Lafont et [F] [D], notaire au [Localité 6], entre les mains la SAS ALLE et la SARL TAD Finances,

Dit que la somme de 23 000 € C produira intérêts de droit à compter du 8 février 2022 avec capitalisation annuelle par application de l’article 1343 – 2 du Code civil,

Condamne Madame [K] [G] à régler les dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL Nordjuris Marseille,

Condamne Madame [K] [G] à verser à la SAS ALLE et la SARL TAD Finances la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

La greffière La Présidente