Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

■

18° chambre 2ème section

N° RG 18/04527 N° Portalis 352J-W-B7C-CMXVB

N° MINUTE : 3

Assignation du : 04 Avril 2018

JUGEMENT rendu le 19 Septembre 2024 DEMANDERESSES

S.A.S. [Localité 8] PRIME OFFICE 1 [Adresse 1] [Localité 5]

S.A. TERREIS [Adresse 4] [Localité 9]

toutes deux représentées par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294

DÉFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. 2M&ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [X] [J], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société V.V.A. [Adresse 2] [Localité 9]

S.E.L.A.S. ETUDE [P][O], prise en la personne de Maître [P] [O], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société V.V.A. [Adresse 7] [Localité 6]

toutes deux représentées par Maître Valerie DUTREUILH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0479

Décision du 19 Septembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 18/04527 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMXVB

S.A.R.L. V.V.A. enseigne “SERGE MIKO” [Adresse 3] [Localité 9]

représentée par Maître Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

PARTIE INTERVENANTE

Société [Localité 8] PRIME OFFICE 1 [Adresse 1] [Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS,avocate plaidante, vestiaire #E1294

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 02 octobre 2006, la SCI VENDÔME TRIDOR, aux droits de laquelle vient la SA TERREÏS, a consenti à Madame [I] [W], aux droits de laquelle vient la SARL V.V.A, le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002 et moyennant un loyer de 21.000 € HT par an, provisions sur charges en sus.

Divers commandements de payer ont été délivrés à la locataire en 2015, 2016 et 2017.

Par ordonnance du 06 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a rejeté la demande de la SA TERREÏS tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 18 janvier 2018, le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 à un montant déplafonné de 35.400 €.

Ce jugement a été signifié le 16 février 2018.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2018, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 55.769,87 € visant la clause résolutoire du bail.

Cette somme correspondait, à hauteur de 55.520,55 €, au rappel de loyers pour la période du 1er octobre 2012 au 31 mars 2018, outre intérêts au taux légal, honoraires de gestion, ajustement du dépôt de garantie et coût de l'expertise judiciaire.

Par exploit d'huissier du 04 avril 2018, la SA TERREÏS a assigné la SARL V.V.A devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire.

Par acte authentique du 28 mai 2019, la SA TERREÏS a apporté ses droits sur le bien immobilier dans lequel se situent les locaux loués à la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1, laquelle est intervenue volontairement dans la présente procédure

Par jugement du 12 février 2020, le tribunal de commerce de PARIS a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL V.V.A et désigné, en qualité d'administrateur, la SELARL 2M ET ASSOCIÉS, en la personne de Maître [X] [J] et, en qualité de mandataire judiciaire, la SELAS ÉTUDE [P][O], prise en la personne de Maître [P] [O].

Par lettre recommandée datée du 20 mars 2020 :

- la SA TERREÏS a déclaré à la procédure collective une créance superprivilégiée de 54.211,60 € comprenant ; *une somme de 49.932,04 € au titre des rappels de loyers, du complément de dépôt de garantie, des intérêts, de la moitié du coût de l'expertise judiciaire et des honoraires de gestion à la suite du jugement rendu le 18 janvier 2018 par le juge des loyers, *une somme de 957,96 € de frais d'huissier d'exécution, *une somme de 3.321,60 € au titre d'un solde sur les loyers quittancés entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, -la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 a déclaré à la procédure collective une créance superprivilégiée de 9.166,05 € comprenant : *une somme de 9.124,05 € au titre de loyers, charges et taxes allant du quatrième trimestre 2019, pour un solde, au 12 février 2020 inclus, *une somme de 42 € à valoir sur la taxe d'ordures ménagères 2020.

Par acte du 30 octobre 2020, la SA TERREÏS et la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 ont fait assigner la SELARL 2M ET ASSOCIÉS, en la personne de Maître [X] [J], en qualité d'administrateur de la SARL V.V.A et la SELAS ÉTUDE [P][O], prise en la personne de Maître [P] [O], en qualité de mandataire judiciaire.

Ceux-ci ont constitué avocat et les deux procédures ont été jointes le 30 novembre suivant.

Par ordonnance du 17 mars 2021, le juge commissaire, constatant que la présente instance était en cours, a dit n'y avoir lieu de statuer sur la contestation de ces créances.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal de commerce de PARIS a arrêté un plan de redressement d'une durée de dix ans au profit de la SARL V.V.A et désigné la SELARL 2M ET ASSOCIÉS en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

Dans leurs dernières conclusions du 09 novembre 2022, la SA TERREÏS et la SAS PARIS PRIME OFFICE 1 sollicitent du tribunal de :

- fixer la créance de la SA TERREÏS au passif de la SARL V.V.A : *à titre principal à la somme totale de 54.211,60 € au titre des rappels de loyers, du complément de dépôt de garantie, des intérêts arrêtés au 03 février 2018, de la moitié du coût de l'expertise judiciaire et des honoraires de gestion à la suite du jugement rendu le 18 janvier 2018 par le juge des loyers, des frais d'exécution dudit jugement et du solde sur les loyers quittancés entre le troisième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, *à titre subsidiaire à la somme de 48.809,32 € après déduction des honoraires de gestion, - fixer la créance de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 au passif de la SARL VVA à la somme totale de 9.166,05 €, au titre des loyers, charges et taxes allant du quatrième trimestre 2019 pour un solde au 12 février 2020 inclus et au titre de la taxe d'ordures ménagères 2020 pour la période allant du 1er janvier au 20 février 2020, - débouter la SARL VVA de toutes ses demandes - la condamner à payer une somme de 2.000 € à chacune d'elles au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 22 février 2018, avec distraction au profit de leur conseil.

Dans ses dernières conclusions du 27 novembre 2022, la SARL V.V.A sollicite :

- le rejet de leurs demandes, Reconventionnellement, - de juger qu'elle détient une créance de 11.188,27 € à l'encontre de la SA TERREÏS portant sur des sommes indument payées au titre de frais de commandement, honoraires de gestion, pénalités, lettre moratoire, frais bancaires et taxe d'enlèvement d'ordures ménagères, -de constater le paiement d'une somme de 4.000 € le 07 juin 2018, -d'ordonner la compensation entre les créances réciproques, -de fixer la créance de la SA TERREÏS à la somme de 40.601,40 €, -de fixer la créance de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 à la somme de 9.166,05 €, sous réserve de compensation avec la créance qu'elle détient sur celle-ci, - de juger qu'elle a payé à tort les loyers pendant les périodes de fermeture administrative, soit un montant acquitté de 18.044,37 € pendant quatre mois et vingt-deux jours, les loyers étant réduits à un euro en raison de la perte partielle de la chose louée, - d'ordonner la compensation de cette créance avec sa dette réciproque et de condamner la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 à lui payer une somme de 8.878,32 € au titre de la répétition de l'indu, - de dire n'y avoir lieu au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les demanderesses aux dépens de la présente procédure, avec distraction au profit de son conseil.

Maître [X] [J], de la SELARL 2M ET ASSOCIÉS, ès qualités d'administrateur de la SARL V.V.A et Maître [P] [O], de la SELAS ÉTUDE [P][O], ès qualités de mandataire judiciaire, ont constitué avocat mais n'ont pas déposé de conclusions.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de la créance de la SA TERREÏS

Celle-ci entend voir sa créance fixée à la somme de 54.211,60 €, subsidiairement à la somme de 48.809,32 €.

La défenderesse lui oppose qu'elle est elle-même créancière, réciproquement, d'une somme de 11.188,27 € au titre de sommes indument payées et que, compte tenu, en outre, d'un paiement de 4.000 € effectué le 07 juin 2018, la créance de la SA TERREÏS doit être fixée à la somme de 40.601,40 €.

Il convient dès lors d'examiner les contestations de la défenderesse.

*Les frais de commandement

La locataire soutient avoir payé à tort des frais de commandement d'un montant total de 1.694,31 € facturés hors procédure les 1er octobre 2015, 1er janvier 2016, 1er juillet 2016, 1er octobre 2016, 1er janvier 2017, 1er avril 2017, 1er juillet 2017 et 1er juillet 2018 (cette dernière facturation correspondant au coût du commandement du 22 février 2018).

La bailleresse réplique qu'il s'agit d'actes dont l'accomplissement est prévu par la loi, en vertu de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose que :

" À l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. "

Si la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est un acte dont l'accomplissement est prescrit par l'article L.145-41 du code de commerce pour exercer l'action aux fins d'acquisition de ladite clause, le locataire n'a pas à supporter le coût d'un commandement lorsque le créancier n'a pas agi en justice aux fins de résiliation de bail en se fondant sur cet acte.

Tel est le cas des commandements délivrés et facturés en 2015, 2016 et 2017, à l'exception du commandement du 05 janvier 2017.

Le locataire n'a pas davantage à supporter le coût du commandement si la demande de résiliation judiciaire est rejetée pour défaut de réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ou parce qu'il est jugé que ledit commandement est privé d'effet pour avoir été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

S'agissant du commandement du 05 janvier 2017, il est constaté que par ordonnance du 06 juillet 2017, le juge des référés a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire en constatant qu'au 05 février 2017, ses causes étaient intégralement réglées ; ainsi, la procédure aux fins de résiliation du bail fondée sur cet acte ayant abouti à un rejet, son coût ne peut être mis à la charge de la locataire.

Concernant, enfin, le commandement délivré le 22 février 2018, la locataire fait valoir que le défaut de paiement de rappels de loyer et complément de dépôt de garantie sur fixation judiciaire ne permet pas la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail.

Celle-ci stipule que :

" Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer ou d'un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires, (taxes, charges, provisions sur charges, etc) comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou ou mise en demeure d'exécuter restés infructueux. "

Il est effectivement constant que la clause résolutoire, d'interprétation stricte, ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et ne peut être mise en œuvre pour le rappel de loyers après fixation judiciaire, à défaut de stipulation expresse.

Force est donc de constater que la demande de résiliation du bail fondée sur le commandement de payer le rappel de loyer n'aurait donc pu prospérer, même si le redressement judiciaire n'y avait pas fait obstacle en vertu de l'article L.622-21 du code de commerce ; ainsi, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire n'étant pas réunies, le coût du commandement de payer ne peut être mis à la charge de la locataire.

En conséquence, il convient de déduire de la créance de la bailleresse une somme d'un montant total de 1.694,31 € au titre des frais de commandement de payer indument payés ou réclamés.

*Les pénalités contractuelles

La défenderesse fait état d'une facturation à tort, au titre de la clause pénale et de frais bancaires, d'un montant total de 1.181,91 € (741,91 €+400 €+40 €).

La bailleresse répond qu'elle accepte de déduire de sa créance les pénalités appliquées pour retards de paiement pour une somme totale de 1.544,73 € mais pas les frais bancaires, qui résultent du rejet de prélèvement faute de provision et sont donc justifiés.

Le tribunal relève qu'il ne retrouve pas les sommes évoquées par la locataire dans le décompte de créance de la SA TERREÏS du 1er janvier 2016 au 26 juillet 2019 (pièce n°33).

En tout état de cause, la bailleresse indiquant qu'elle accepte de déduire de sa créance une somme de 1.544,73 € à ce titre, ce qui est supérieur à la prétention de la locataire, il convient d'inclure la somme de 1.181,91 € dans celles qui seront déduites de ladite créance.

*Les honoraires de gestion

La locataire fait état de la facturation d'honoraires de gestion non récupérables sur le preneur d'un montant total de 7.037,92 €, de l'année 2013 au deuxième trimestre 2019 inclus, et précise que la prescription quinquennale ne lui est pas applicable, dès lors qu'elle a sollicité la compensation de sa créance avec celle du bailleur par conclusions déposées à l'audience du juge des référés du 30 mai 2017.

La bailleresse réplique que le bail stipule un loyer net de charges à son profit et que les charges récupérables sont notamment celles afférentes aux " salaires et prestations de concierges et personnels de service ".

Elle soutient que la demande concernant les honoraires de gestion antérieurs de plus de cinq ans à compter des conclusions du 12 mars 2019 est prescrite, faisant valoir que la locataire avait parfaitement connaissance de leur existence à chaque facturation trimestrielle et que la compensation ne s'applique pas à des dettes discutables quant à leur montant et leur exigibilité, l'une de ces dettes n'étant en tout état de cause pas encore exigible puisqu'elle résulte du jugement du 18 janvier 2018.

L'article 2224 du code civil dispose que :

" Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

Selon l'article 2241 du même code :

" La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. "

La clause " VIII. - Charges " du bail stipule que :

" Le loyer étant pour le bailleur considéré comme net de charges, le preneur supportera sa quote-part des charges récupérables telle qu'elle résulte du règlement de copropriété ou de jouissance de l'immeuble, s'il en existe un ou s'il en est établi un ultérieurement, ou, à défaut, déterminée selon le mode de calcul applicable à l'immeuble.

Les charges récupérables sont celles afférentes aux dépenses de nettoyage, d'entretien, de fonctionnement ou de réparations des parties communes (à l'exception des travaux concernant le clos et le couvert) et des équipements à usage commun ainsi qu'aux salaires et prestations des concierges et personnel de service, s'il en existe.

Le preneur supportera également les charges correspondant aux fournitures affectées à son usage personnel dans les conditions prévues à la rubrique XII - 10° " Abonnements " et les impôts, taxes et redevances diverses grevant l'immeuble comme il est dit au 13°) " Impôts et taxes " de la même rubrique. "

Le tribunal constate que cette clause ne prévoit aucunement de faire supporter par le preneur les frais de gestion de l'immeuble, soit la rémunération de l'administrateur de bien mandaté par la bailleresse ; la locataire peut donc prétendre à la restitution des sommes versées à ce titre ou refuser de les payer.

Il convient de juger que cette demande n'est pas prescrite, dès lors qu'en sollicitant, dans les conclusions visées par le greffe du juge des référés le 30 mai 2017, une compensation entre créances réciproques au titre, entre autres, de frais de gestion indument payés, la locataire a présenté une demande en justice interrompant le délai de prescription quinquennal, peu important que le mécanisme de la compensation ait pu ou non jouer.

En conséquence, la somme de 7.037,92 € sera déduite de la créance dont la bailleresse sollicite la fixation.

*La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

La défenderesse sollicite encore la déduction du montant de la créance de la société TERREÏS d'une somme de 1.274,13 € au titre d'une refacturation de la taxe d'ordures ménagères des années 2012 à 2018 incluses, expliquant qu'il n'est pas clairement stipulé par le bail qu'elle en doit le remboursement.

La demanderesse réplique que le bail prévoit qu'elle doit rembourser cette taxe, qui résulte de la participation à un service rendu par la collectivité locale, même si elle figure sur le même avis d'imposition que l'impôt foncier, dû en raison de la propriété de l'immeuble.

La clause " VIII. - Charges " du bail renvoie à l'article XII 13°) du bail selon lequel :

" Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet. Il devra supporter tous impôts, contributions, taxes et redevances afférents aux locaux loués autres que l'impôt foncier et justifier au bailleur de leur règlement à tout moment et, en tout cas, huit jours au moins avant son départ des lieux loués. "

Il est constant que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle qui le prévoit expressément.

Or, la clause, en l'espèce, ne stipulant pas expressément que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sera supportée par la locataire, il convient de constater que la bailleresse ne pouvait lui refacturer ce qu'elle avait payé à ce titre.

Il y a donc lieu de déduire la somme de 1.274,13 € de la créance dont la bailleresse sollicite la fixation au passif de la locataire.

*La somme de 4 000 € payée en juin 2018

Les parties s'accordent pour déduire cette somme du montant de la créance de la société TERREÏS.

Il sera donc fait droit à cette demande.

*La créance de la société TERREÏS

Il convient de constater que la locataire peut prétendre à la déduction, du montant de la créance de la bailleresse, au titre de sommes non dues ou indument payées, d'une somme totale de :

1.694,31 € + 1.181,91 € + 7.037,92 € + 1.274,13 € + 4.000 € = 15.188,27 €.

Elle demande en conséquence au tribunal de fixer la créance de la société TERREÏS à la somme de : 55.789,67 € - 15.188,27 € = 40.601,40 €.

Or cette dernière ne se prévaut pas d'une créance de 55.789,67 € (somme réclamée aux termes du commandement de payer du 22 février 2018) mais de 54.211,60 €, correspondant au solde arrêté en juillet 2019 selon son dernier décompte du 03 mars 2020 produit au soutien de sa déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire (pièce n°33).

Toutefois, le tribunal ne pouvant statuer infra petita, soit en deçà de sa demande de limiter la créance de la société TERREÏS à la somme de 40.601,40 €, en la fixant à un montant moindre, cette somme sera retenue.

En conséquence, la créance de la société TERREÏS au passif de la société V.V.A est fixée à 40.601,40 €.

Sur la demande de fixation de la créance de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1

Il convient de faire droit à la demande à ce titre, les parties s'accordant pour fixer son montant à la somme de 9.166,05 €.

Sur la demande reconventionnelle à l'encontre de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1

La locataire demande au tribunal de constater qu'elle a payé à tort ses loyers pendant les périodes de fermeture administrative imposée aux commerces dits " non essentiels " pour lutter contre la propagation du virus covid 19, pour un montant total de 18.044,37 € ; elle sollicite la compensation d'une créance à ce titre avec celle de la société [Localité 8] PRIME OFFICE 1 et la condamnation, en conséquence, de celle-ci à lui payer une somme de 8.878,32 € (18.044,37 € - 9.166,05 €) à titre de répétition de l'indu.

La société [Localité 8] PRIME OFFICE 1 conteste le bien-fondé de cette demande.

*Sur le moyen tiré d'une exception d'inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée

L'article 1719 du code civil dispose que :

" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; ”

Selon l'article 1219 du même code, cité par la défenderesse, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

L'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

En l'espèce, le bail liant les parties à l'époque de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 ayant été renouvelé le 02 octobre 2006, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles dudit code dans leur version antérieure.

L'article 1219 du code civil, issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, n'est pas applicable en l'espèce ; toutefois, l'exception d'inexécution pouvait être invoquée, sous l'empire du droit antérieur, sur le fondement de l'article 1184 du code civil.

Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par la bailleresse et que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions d'exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité sont le seul fait du législateur.

Il n'est donc pas justifié d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d'exécuter son obligation, en contrepartie, de payer les loyers.

Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut donc qu'être rejeté.

*Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

L'article 1722 du code civil dispose que :

" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers.

En conséquence, le tribunal constate que la locataire échoue à démontrer qu'elle n'était pas tenue de payer les loyers et charges contestés.

Il convient, dès lors, de rejeter ses prétentions à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

L'équité commande en revanche de rejeter la demande des bailleresses au titre de leurs frais irrépétibles, compte tenu notamment du bien-fondé de certaines des contestations émises par la locataire, qui justifiaient un débat judiciaire.

Les dépens ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer du 22 février 2018, dès lors que, comme il a été jugé ci-avant, celui-ci a été délivré pour une cause ne permettant pas la mise en œuvre de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE la créance de la SA TERREÏS au passif de la SARL V.V.A à la somme de quarante-mille-six-cent-un euros et quarante centimes (40.601,40 €) ;

FIXE la créance de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 au passif de la SARL V.V.A à la somme de neuf-mille-cent-soixante-six euros et cinq centimes (9.166,05 €) ;

CONDAMNE la SARL V.V.A aux entiers dépens de l'instance, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer du 22 février 2018 ;

REJETTE le surplus des demandes de la SA TERREÏS ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAS [Localité 8] PRIME OFFICE 1 ;

REJETTE le surplus des demandes de la SARL V.V.A ;

AUTORISE Maître Valérie FIEHL à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA