Autres demandes en matière de vente de fonds de commerce

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°318

N° RG 23/01133 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TRD2

(Réf 1ère instance : 22/00376)

Mme [J] [H] [K] [Z]

M. [G] [X] [M] [Z]

C/

S.A.R.L. LE LYVET GOURMAND

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me POSTOLLEC

Me GERARD

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TC de SAINT MALO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, Rapporteur

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et Madame Julie ROUET lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juin 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [J] [H] [K] [Z]

née le 18 Juillet 1970 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [G] [X] [M] [Z]

né le 07 Octobre 1969 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Karine POSTOLLEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉE :

S.A.R.L. LE LYVET GOURMAND

IMmatriculée au RCS de SAINT MALO sous le numéro 799 117 023, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 2]/FRANCE

Représentée par Me Isabelle GERARD de la SELARL SELARL GERARD REHEL - GARNIER, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par Me Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE :

Le 7 juillet 2021, la société Le Lyvet Gourmand (la société Le Lyvet) a consenti au profit de M. [Z] et Mme [T], son épouse, une promesse de vente d'un fonds de commerce 'Le Lyvet Gourmand'.

Ce fonds était exploité dans des locaux appartenant à M. et Mme [S] donné à bail commercial le 3 janvier 2014 pour une durée de 9 années se terminant le 2 janvier 2023.

La promesse de cession était assortie de conditions suspensives et les époux [Z] ont versé un dépôt de garantie.

La vente n'a pas abouti, les époux [Z] n'acceptant pas les nouvelles conditions de bail offertes par les propriétaires des locaux.

Les époux [Z] ont obtenu le remboursement du dépôt de garantie qu'ils avaient versé.

Estimant que la société Le Lyvet avait empêché la réitération du contrat de cession en mentant sur les éléments essentiels de l'exploitation du fonds et en commettant des manquements à ses obligations de preneur vis à vis du bailleur, M. et Mme [Z] l'ont assignée en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Saint Malo a :

- Débouté les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et conclusions,

- Condamné les époux [Z] à payer à la société Le Lyvet , la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné les époux [Z] à payer les entiers dépens de l'instance,

- Rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit .

M. [Z] et Mme [Z] ont interjeté appel le 22 février 2023.

Les dernières conclusions de M. [Z] et Mme [Z] sont en date du 15 mai 2024. Les dernières conclusions de la société Le Lyvet sont en date du 15 mai 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

M. [Z] et Mme [Z] demandent à la cour de :

- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens et à régler à la société Le Lyvet le somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Jugeant à nouveau :

Principalement :

- Condamner la société Le Lyvet à régler à M. et Mme [Z] la somme de 63.040,92 euros en réparation de leur préjudice intégral résultant des manquements de la société Le Lyvet,

Subsidiairement :

- Condamner la société Le Lyvet à régler à M. et Mme [Z] la somme de 32.500 euros en application de la clause pénale,

En tout état de cause :

- Condamner la société Le Lyvet à régler à M. et Mme [Z] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles

- Condamner la société Le Lyvet aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La société Le Lyvet demande à la cour de :

- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, en particulier, en ce qu'il a :

- Débouté les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et conclusions,

- Condamné les époux [Z] à payer à la société Le Lyvet, la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné les époux [Z] à payer les entiers dépens de l'instance,

- Rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit,

- Débouter les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes,

Statuant à nouveau :

- Condamner solidairement les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement de la somme de 3.500 euros, au profit de la société Le Lyvet, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur les manquements de la société Le Lyvet :

M. et Mme [Z] font valoir que la société Le Lyvet aurait procédé à l'extension des bâtiments pour l'extension de l'arrière cuisine, sans autorisation du bailleur et de son architecte ni des services de l'urbanisme ou des bâtiments de France et sans respecter les normes de sécurité.

Du fait de ces agissements, la société Le Lyvet aurait commis des contraventions aux clauses du bail susceptibles de permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail ou de demander un déplafonnement.

La promesse de cession du 7 juillet 2021 reprend les termes du bail commercial.

Ce bail indique notamment que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, que ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur. Le bail ajoute que sous ces conditions et charges, le bailleur autorise d'ores et déjà le preneur à créer une couverture entre la cuisine et la chambre froide extérieure pour l'inclure dans la cuisine, à transformer la fenêtre de l'arrière salle de bar en porte, ainsi que la fenêtre de la réserve du bar, et à modifier la hotte, le conduit et tout le système d'aspiration.

Ces mentions du bail commercial, reproduites dans le projet de cession, avaient ainsi été portées à la connaissance des époux [Z].

La société Le Lyvet a indiqué dans ses conclusions de première instance en date du 28 avril 2022 qu'elle ne contestait pas l'exécution de travaux d'aménagement dont les bailleurs avaient été informés mais pour lesquels ils n'ont pas donné une autorisation expresse, et que les travaux n'avaient pas été dissimulés aux époux [Z] qui avaient eux même admis la conformité des locaux par rapport à la désignation figurant dans le bail.

Le contrat de bail prévoyait que le preneur ne pourrait céder son droit au bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou partie, sans le consentement du bailleur sous peine de nullité. Toutefois, le preneur pouvait, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce.

Le promettant déclarait notamment qu'aucune contravention aux clauses du bail n'avait été commise susceptible de permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail, qu'il n'avait commis aucun acte susceptible d'entrainer la résiliation du bail ou un refus de renouvellement, qu'il n'avait pas modifié la configuration des lieux sans l'accord du bailleur et qu'il n'avait commis aucun acte susceptible d'entraîner un déplafonnement du loyer lors du prochain renouvellement du bail.

Au titre des conditions suspensives, la promesse de cession prévoit l'accord du bailleur pour le renouvellement du bail commercial aux mêmes charges et conditions que le bail en cours, avec autorisation du bailleur pour la location en chambres d'hôtes ou gîtes pour la partie habitation.

Il en résulte que dès l'origine, l'accord du bailleur a été envisagé comme nécessaire par les parties.

La société Le Lyvet fait valoir que les époux [Z] souhaitaient une extension d'activité à travers un nouveau bail pour les autoriser à louer la partie habitation en chambres d'hôtes ou gîtes, activité nécessaire à assurer l'équilibre financier de leur projet.

Il résulte d'ailleurs du courriel de Mme [R], notaire, en date du 20 septembre 2021 qu'elle a soulevé la question de savoir s'il convenait de renouveler le bail ou d'aller jusqu'en janvier 2023, date de la fin du bail en cours, et s'il convenait de le revoir dans sa totalité.

C'est donc en toute connaissance de cause que les époux [Z] ont choisi de ne pas laisser le bail en cours se poursuivre mais de négocier un nouveau bail, ce qui permettait nécessairement au bailleur de modifier le montant du loyer et le périmètre du bail.

Il apparaît que les bailleurs et les époux [Z] n'ont pas pu trouver d'accord sur le périmètre et les conditions d'un nouveau bail. Les bailleurs ont demandé une augmentation du loyer et une modification du périmètre du bail, souhaitant ne plus donner en location la partie habitation.

La pièce n°6 de la production de M. et Mme [Z] devant la cour est un compte rendu de rencontre entre eux et les bailleurs établi par M. [O] pour le compte de M. et Mme [Z]. M. [S] a répondu à ce compte rendu qu'il était globalement d'accord. Mais le contenu de ce compte rendu ne peut être directement imputé aux bailleurs.

Cette pièce indique que la mise en conformité de l'extension réalisée par le locataire sortant et le contrôle du mur de séparation étaient initialement à la charge du locataire et qu'ils resteraient à la charge du locataire sans participation de la part du bailleur. Il n'est cependant pas fait mention d'une volonté du bailleur de modifier le bail en cours en se prévalant des travaux que la société Le Lyvet avait réalisés. Cette pièce indique que, dans le cadre de la négociation d'un nouveau bail, le bailleur a estimé la valeur locative en la corrigeant à ce qu'il estimait son juste niveau. Il n'est pas fait mention d'un déplafonnement du loyer, ni d'ailleurs de l'invocation d'un tel déplafonnement dans le cadre d'une poursuite de précédent bail ou de son renouvellement de droit. C'est bien un nouveau bail que M. et Mme [Z] ont cherché à négocier et non la poursuite du bail existant.

Le courriel de la société Le Lyvet en date du 13 novembre 2021 fait mention des difficultés rencontrées, tant sur les travaux réalisés sans le consentement du propriétaire des murs mais surtout par l'augmentation exorbitante réclamée pour les loyers par le propriétaire.

Aucune des pièces produites ne permet de relier le refus des bailleurs de reconduire le bail aux mêmes conditions à un manquement de la société Lyvet à ses obligations de preneur en ayant réalisé des travaux avec l'accord du bailleur mais sans le contrôle de son architecte et sans justifier des autorisations administratives nécessaires. Il n'est justifié que d'une volonté du bailleur de mettre à la charge du nouveau preneur les mises en conformité nécessaires.

En tout état de cause, les époux [Z] ayant choisi de demander un nouveau bail et non pas la poursuite de celui existant, les bailleurs étaient libres de fixer leurs conditions. Il n'est pas justifié qu'ils aient choisi de poursuivre le bail en cours. Les éventuels manquements de la société Le Lyvet à ses obligations de preneur dans le cadre d'un bail qui allait prendre fin du fait de la signature d'un nouveau bail étaient nécessairement sans effet sur les conditions de signature du nouveau bail.

Il apparaît ainsi que les manquements de la société Le Lyvet ont été sans incidence sur le refus des bailleurs d'accorder un nouveau bail aux époux [Z] dans les conditions qu'ils souhaitaient.

A défaut de lien entre les manquements de la société Le Lyvet et le fait générateur de préjudice allégué par M. et Mme [Z], il y a lieu de rejeter leur demande de paiement de dommages-intérêts.

Sur la clause pénale :

La promesse de cession prévoit que la partie défaillante devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1126 du code civil, une somme égale à dix pour cent du prix de vente.

Mais cette pénalité n'est prévue par le contrat que pour le cas où l'une des parties ne se présenterait pas pour signer l'acte authentique.

Il n'est pas reproché à la société Le Lyvet de ne pas s'être présentée à la signature de l'acte authentique. Il n'y a pas lieu de faire application de la clause pénale. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les frais et dépens :

Il y a lieu de condamner M. et Mme [Z] aux dépens d'appel et de rejeter les demandes formées en appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

- Confirme le jugement,

Y ajoutant :

- Rejette les autres demandes des parties,

- Condamne M. [Z] et Mme [T], son épouse, aux dépens d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT