Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire délivrée le : à Me AMBAULT- SCHLEICHER

Copie certifiée conforme délivrée le : à Me LEMAISTRE BONNEMAY

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8ème chambre 1ère section

N° RG 21/14806 N° Portalis 352J-W-B7F-CVTS2

N° MINUTE :

Assignation du : 29 Novembre 2021

JUGEMENT rendu le 10 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [B] [C] [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0222

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

Décision du 10 Septembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/14806 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTS2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [C] est propriétaire d'un appartement de 2 pièces situé au 1er étage d'un immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, administré par la société Foncia Paris Rive Gauche en qualité de syndic.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 17 septembre 2021, en leur indiquant que cette assemblée se déroulerait exclusivement au moyen du vote par correspondance, en application de l'article 22-2 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de la pandémie covid 19.

Par lettre simple en date du 23 août 2021, réitérée par lettre simple du 27 août suivant, Mme [C] a demandé l'inscription à l'ordre du jour de cette assemblée générale les travaux de réfection sur des canalisations incluses dans des parties communes, dont le principe avait été acté lors de la précédente assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 18 septembre 2020, en résolution n° 17.

Par courriel du 13 septembre 2021, Mme [C] a interrogé le syndic quant aux jours et heure auxquels elle pourrait consulter les pièces justificatives des charges, en se prévalant des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967.

L'assemblée générale du syndicat des copropriétaires s'est déroulée le 17 septembre 2021, Mme [C] en était absente et non représentée.

Par exploit du 29 novembre 2021, Mme [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation de la résolution n°3, relative à l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, et des résolutions n°18 et 22 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 17 septembre 2021, relatives aux travaux en cours et à réaliser.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, Mme [C] demande au tribunal de :

"Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions des articles 9, 9bis, 9-1 et 10 du décret du 17 mars 1967, - Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions, - Prononcer l'annulation des résolutions n°3, 18 et 22 de l'Assemblée Générale des Copropriétaires du 17 septembre 2021, - Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, à payer à Madame [C] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Rappeler à toutes fins qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune générée par l'action en annulation de l'Assemblée Générale des copropriétaires, - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, aux entiers dépens, dont distraction pourra être opérée au profit de Me Olivia AMBAULT dans les conditions de l'article 699 du CPC".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] demande du tribunal de :

"DEBOUTER Madame [C] de toutes ses demandes CONDAMNER Madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du CPC et les entiers dépens".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du 22 mai 2023, et fixée à l'audience du 28 février 2024, reportée au 22 mai 2024 en raison de la réorganisation du service de la 8ème chambre 1ere section, puis mise en délibéré au 12 septembre suivant, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 septembre 2021

Mme [C] soutient que la résolution n°3 relative à l'approbation des comptes doit être annulée car la convocation à l'assemblée générale du 17 septembre 2021 ne mentionne pas le lieu et le jour de consultation des pièces justificatives de charges et que le syndic n'a pas répondu à sa demande de consultation des pièces, adressée par mail le 16 septembre 2021, en conséquence elle n'a pu consulter ces pièces malgré sa demande.

En réponse au syndicat des copropriétaires qui argue que les modalités de cette consultation avaient été indiquées dans la convocation, elle affirme qu'aucune précision n'était indiquée dans la convocation "proprement dite", soit en première page et que, conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic aurait dû en tout état de cause tenir les pièces justificatives des charges à la disposition des copropriétaires pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, soit jusqu'au 17 septembre 2021, aucun délai butoir n'étant admissible, l'état d'urgence sanitaire ayant en outre pris fin le 1er juin 2021.

Mme [C] fait valoir qu'en toute hypothèse, le syndic n'a pas répondu à sa requête en date du 13 septembre 2021, lui demandant la fixation d'un rendez-vous, ce qui l'a de fait empêché d'exercer son droit de consultation de pièces.

Elle argue en outre que le vote par correspondance a été irrégulièrement imposé, puisqu'il n'aurait dû être que subsidiaire, la visio-conférence étant possible, puisqu'elle avait été utilisée l'année précédente et lors de la réunion informelle de préparation de l'assemblée générale du 17 septembre 2021, qui devait conduire à des échanges entre les copropriétaires pour permettre d'éclairer leur décision de vote par correspondance.

Elle souligne enfin que le vote en présentiel était possible depuis le 9 juin 2021.

En défense, le syndicat des copropriétaires répond que la convocation à l'assemblée générale indiquait le jour et le lieu de la consultation des pièces justificatives de charges, à savoir le bureau du syndic, le 6ème jour ouvré précédant l'assemblée générale ou sur rendez-vous avec un date butoir au 13/09/2021, date limite pour l'envoi des formulaires de vote ; ces formalités spécifiques étant rendues nécessaires en période de pandémie.

Il soutient que la demande de rendez-vous de Mme [C] lui est parvenu hors des délais organisés pour la consultation des pièces justificatives des charges, tels que décrits dans la convocation à l'assemblée générale du 17 septembre 2021, et que dès lors l'absence de consultation des pièces justificatives de charges par Mme [C] ne résulte que de sa seule défaillance.

***

L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat"

L'article 13 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que "L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1"

L'article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que "La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation".

Aux termes de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 : "Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9 (...)".

En application de ces textes l'assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.

Dès lors, le syndic est tenu de mettre en place une procédure pour que les copropriétaires qui le souhaitent puissent consulter les pièces justificatives des charges, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, l'organisation de cette procédure doit être appropriée à la dimension de la copropriété.

Il appartient au syndic de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement.

Si le copropriétaire n'a pas été mis à même d'exercer le droit de consultation des pièces justificatives, il est fondé à demander l'annulation des résolutions de l'assemblée générale ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de lui incomber. (Paris 23ème ch. Sect. A, 13 juin 1990, RG n°89/1103)

Sur ce :

La résolution n° 3 est ainsi libellée :

"3. APPROBATION DES COMPTES DE L'EXERCICE ECOULE Majorité nécessaire : article 24

Résolution :

Après analyse des comptes faite le 22/04/2021 par le Conseil Syndical, l'Assemblée générale décide d'approuver le résultat des dépenses de l'année 2020, reporté au tableau ci-dessous et de son total, inférieur de 2.072,00 euros par rapport au budget voté à l'AGO du 17/05/2019

Clef Titre Dépenses 2020 TTC

Total année 2020 50.057,61

001 Dépenses générales 34.755,36 010 Dép. générales sauf lot 1 660,66 047 Dépenses garages 1.430,22 600 Dépenses ascenseur 4.129,36 700 Dépenses chauffage 9.082,01

L'assemblée générale approuve donc les comptes de l'exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020

POUR : 8148 sur 8148 tantièmes. CONTRE : 0 sur 8148 tantièmes. ABSTENTION : 337 tantièmes. [P] [D] (337) NON EXPRIME : 241 tantièmes [E] [H] (241) 13 copropriétaires totalisent 8726 tantièmes au moment du vote CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L'UNANIMITE DES VOTANTS PAR CORRESPONDANCE"

Il est versé aux débats la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], qui expose dans la partie "Résolutions proposées" le projet de résolution n°3 relatif au "projet d'approbation des comptes de l'exercice écoulé".

Ce projet de résolution comporte, outre son texte et le tableau des charges de l'année 2020 voté lors de l'assemblée générale tel que ci-dessus rapporté, les mentions explicatives suivantes :

"Il est rappelé que votre répartition individuelle vous a été transmise préalablement à la présente convocation par courrier séparé...

Pièces annexes :

- L'état financier après répartition, au 31/12/2020 (annexe 1) ; - Le compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 01/01/2020 au 31/12/2020, comprenant :

° Annexe 2 : les charges et produits de l'exercice par nature ; ° Annexe 3 : les opérations courantes par clés de répartition ; ° Annexe 4 : les travaux et opérations exceptionnelles, votés, clôturés ; ° Annexe 5 : les travaux et opérations exceptionnelles, votés, non clôturés, par clés de répartition ;

et

- La liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs au 31/12/2020.

Modalités de vérification des pièces justificatives des charges :

Les comptes de l'exercice peuvent être vérifiés par tout copropriétaire, le 6ème jour ouvré qui précède l'assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic".

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 n'impose pas au syndic de mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges pendant une durée continue entre la date d'envoi de la convocation et la date de l'assemblée générale, puisque ce texte n'impose en réalité qu'une durée minimale pour la consultation, soit un jour ouvré, et qu'il laisse au syndic la responsabilité de l'organiser dans ce cadre.

La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires comprenait donc bien l'indication de la date et du lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, respectant la durée minimale d'un jour ouvré, et Mme [C] ne peut utilement soutenir que les prescriptions légales ont été violées du seul fait qu'elles étaient indiquées dans les mentions explicatives du projet de la résolution 3 et non en première page de convocation, puisque le projet de résolution 3 avait justement pour objet les charges décrites dans le compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 01/01/2020 au 31/12/2020.

Il sera en outre relevé par le tribunal que Mme [C] était au fait de ces modalités, puisqu'elle verse aux débats les courriels par lesquels elle a demandé au syndic le jour et l'heure où elle pourrait consulter ces pièces.

La procédure de consultation décrite, qui respecte le délai minimal d'un jour ouvré et offre la possibilité supplémentaire d'obtention des pièces justificatives par sollicitation d'un rendez-vous au syndic, est adaptée à une copropriété de moins de 20 copropriétaires.

S'agissant du moyen relatif au non-respect de ses droits quant au refus allégué du rendez-vous sollicité auprès du syndic, Mme [C] verse aux débats deux courriels adressés au syndic en date des 13 et 16 septembre 2021, par lesquels elle demandait la production des pièces justificatives du relevé général des dépenses, soit celles relatives aux sommes de :

- 3.639,04 euros au titre de SWISS Multirisques ; - 92,25 euros au titre de Juridica Protection Juridique ; - 1.032,00 euros au titre de l'entretien jardin "Les jardins Parisiens" ; - 1.693,00 au titre des honoraires de Me Martin-Delion.

Par courriel en date du 13 septembre 2021, versé aux débats, Mme [C] a demandé au syndic de lui préciser le jour et l'heure où elle pourrait venir "retirer" ces pièces.

Par courriel en date du 16 septembre 2021, elle a réitéré sa demande, rappelant les termes de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, et écrivant : "J'ai réitéré ma demande le 14/09/2021, par téléphone, auprès de Mme [Z], qui m'a indiqué qu'elle vous en réfèrerait. A ce jour, je n'ai toujours pas de réponse de votre part, pourrais-je consulter ces pièces ?".

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne pas avoir accédé à cette demande de consultation, expliquant qu'elle devenait inutile, puisque le délai de transmission des votes par correspondance arrivait à échéance.

Néanmoins les dispositions de l'article 18-1 étant d'ordre public et le syndic n'ayant pas permis au copropriétaire, qui en faisait la demande, de consulter les pièces justificatives des charges selon une procédure décrite dans la convocation à l'assemblée générale qui devait approuver les comptes, qu'il avait lui-même organisée, ce moyen est inopérant.

En conséquence Mme [C] n'ayant pas été en mesure d'exercer son droit de consultation des pièces justificatives des charges avant la tenue de l'assemblée générale qui a adopté la résolution n°3 relative à l'approbation des comptes de l'année écoulée y afférant, il sera fait droit à sa demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 17 septembre 2021.

L'annulation de la résolution n°3 étant prononcée sur ce motif, les moyens relatifs à l'irrégularité du vote par correspondance ne seront pas examinés.

2- Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 septembre 2021

Mme [C] soutient que la résolution n°18 interdit aux copropriétaires qui le souhaitent de porter une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, en ce qu'elle a décidé qu'aucun nouveau chantier ne pourrait être entrepris avant la finalisation des chantiers en cours, elle est en ce sens contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, et doit en conséquence être annulée à ce titre.

Elle argue qu'en outre cette résolution remet en cause une résolution n°17, votée lors de la précédente assemblée générale des copropriétaires du 18 septembre 2020, qui avait voté des travaux conservatoires sur les canalisations des cuisines des deux pièces, très dégradées, et comporte un effet bloquant, empêchant leur mise en œuvre par une nouvelle demande d'inscription à l'ordre du jour.

Elle précise que ces travaux de réfection de la totalité de la colonne descendante et des colonnes montantes, toutes trois très corrodées, et relatives à la distribution et l'évacuation des eaux dans les appartements deux pièces de l'immeuble, ont été votés suite au rapport d'expertise judiciaire de M. [N], réalisé dans le contentieux qui l'a précédemment notamment opposée au syndicat des copropriétaires, ledit expert ayant estimé "qu'à ce jour cette colonne n'est pas fuyarde mais il conviendrait de prévoir son remplacement total ou partiel à plus ou moins brève échéances, compte tenu de son état général et de son ancienneté", soit 50 ans ; l'immeuble datant de 1973.

Elle soutient que ces travaux sont urgents et en tous les cas plus importants que ceux que le syndicat des copropriétaires a décidé de prioriser.

En réponse au syndicat des copropriétaires qui établit que cette demande de travaux a été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juillet 2022 et ont été refusés par cette assemblée, Mme [C] soutient que l'argument est inopérant en raison du principe d'autonomie des assemblées générales.

Elle estime enfin que le vote de cette résolution constitue un abus de majorité.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] soutient qu'une bonne gestion de l'immeuble impliquait la réalisation à bonne fin de neuf chantiers en cours, votés en résolution 19 à 27, avant la mise en œuvre d'un chantier supplémentaire, décision que l'assemblée a prise en résolution n°18.

Il souligne que le libellé de cette résolution n'interdit pas à un copropriétaire de soumettre un nouveau chantier à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée, dont il est impossible au demeurant de préjuger du sens du vote ; il rappelle en outre que la résolution n°18 a bien précisé que cette position de principe ne concernait ni les urgences, ni les nouveaux problèmes à résoudre en première nécessité.

Il dément tout abus de majorité et rappelle que Mme [C] a déjà été déboutée par décision du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mars 2020 de sa demande d'autorisation judiciaire de réalisation des travaux qu'elle sollicitait, à savoir le changement des canalisations parties communes, qui desservent en eau notamment son appartement, au motif que ces travaux n'étaient alors pas urgents car si les colonnes sont anciennes, elles n'étaient pas fuyardes.

Il rappelle que si, lors de l'assemblée générale du 18 septembre 2020, il a été voté le principe des travaux, cette assemblée a demandé la réalisation préalable d'un appel d'offres et une étude s'agissant de la réfection générale de l'ensemble des canalisations de l'immeuble.

Le syndicat fait enfin état du vote négatif de la résolution n°27, inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juillet 2022 à la demande de Mme [C], des travaux de réfection des canalisations limités aux seules parties communes desservant les appartements deux pièces, dont le sien.

***

L'article 10 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose que "A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte-tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante".

En application de ce texte, le syndic établit l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, les copropriétaires ont quant à eux la faculté de soumettre à tout moment une question à l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l'abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Le tribunal ne peut être saisi d'une demande en contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999)

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".

Sur ce :

La résolution n°18 est ainsi libellée :

"18. FINALISATION DES ACTIONS EN COURS Majorité nécessaire : Article 24

Résolution :

L'Assemblée générale décide que, hormis pour les urgences ou de nouveaux problèmes à résoudre en " première nécessité, aucun nouveau chantier ne soit entrepris avant que la finalisation des résolutions ci-dessous de l'en-cours soit définitivement soldée.

L'Assemblée décide de missionner le Conseil Syndical pour exécuter un contrôle mensuel de l'avancement de l'exécution des résolutions qui auront été approuvées parmi les 10 de ce thème/objet.

POUR : 8726 sur 8726 tantièmes. CONTRE : 0 sur 8726 tantièmes. ABSTENTION : 0 tantièmes. 13 copropriétaires totalisent 8726 tantièmes au moment du vote CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L'UNANIMITE DES VOTANTS PAR CORRESPONDANCE"

Le libellé de cette résolution n'empêche pas la réalisation des travaux urgents ou de première nécessité, rendus obligatoires en raison d'infiltrations en provenance de parties communes fuyardes, dont Mme [C] ne démontre pas qu'elles existent à ce jour, en l'absence d'éléments nouveaux produits aux débats depuis le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 mars 2020, versé aux débats, qui l'a déboutée de sa demande d'autorisation judiciaire de travaux sur les canalisations litigieuses, le tribunal ayant jugé que : "il ressort ainsi de ces deux rapports que si les colonnes sont anciennes, il n'existe aucune fuite active, sur ces canalisations, ce qui est confirmé par le rapport de la société Profil Bâtiment intervenue le 25 janvier 2019 qui conclut, après vérification des installations des logements des 2ème et 6ème étage dans leur intégralité, et du logement de Mme [C] à l'absence de fuites ou d'humidité laissant pense à une fuite récente".

Par ailleurs le fait que Mme [C] ait pu porter sa demande de travaux sur ces canalisations à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022, dont le procès-verbal est versé aux débats, invalide sa thèse sur l'effet bloquant de la résolution n°18 de l'assemblée générale antérieure du 17 septembre 2021, empêchant un copropriétaire de porter une question à l'ordre du jour, en violation de l'article 10 du décret du 17 mars 1967.

Enfin Mme [C] ne verse aucun élément aux débats susceptible d'étayer un abus de majorité dans le vote de cette résolution, qui a pour objet de prioriser les travaux en cours dans la copropriété sur le vote de travaux à venir, étant établi que la réfection de l'ensemble des canalisations plutôt qu'une rénovation par partie reflète la volonté de l'assemblée générale des copropriétaires, qui a voté cette décision à la majorité applicable de l'article 24, volonté à laquelle le tribunal ne peut de substituer.

En conséquence, Mme [C] sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 septembre 2021. Décision du 10 Septembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 21/14806 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTS2

3- Sur la demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 septembre 2021

Mme [C] soutient que les travaux votés en résolution 22, relatifs au remplacement de la VMC ne présentent pas de caractère d'urgence, car aucune fuite active les rendant nécessaires n'est établie par le syndicat des copropriétaires et qu'ils ont été votés sans qu'aucun devis ne soit fourni avant l'assemblée générale et sans qu'il soit procédé à une mise en concurrence, conformément à la résolution n°13 de l'assemblée générale du 18 septembre 2020 qui la rend nécessaire à partir de 750 euros.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que le remplacement de la VMC, qui assure la ventilation de l'ensemble de l'immeuble (parkings, parties communes, appartements) est évoquée depuis plusieurs années, le système de VMC étant par ailleurs tombé en panne à l'automne 2021, ce qui atteste de son obsolescence, causant des moisissures dues à l'humidité dans les salles de bains, rendant ces travaux nécessaires, et le vote d'un budget pour les réaliser, qui a été évalué à partir de la moyenne du coûts de trois devis présentés à cette assemblée.

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Aux termes de l'article 14-2.I de la loi du 10 juillet 1965, "Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat . Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale".

L'article 44 du décret du 17 mars 1967 dispose que "Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes : 1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; 3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; 5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble"

L'article 45 du décret du 17 mars 1967 dispose que "Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations. Sont assimilés à des travaux de maintenance, les travaux de remplacement d'éléments d'équipements communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur,

lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.

Son aussi assimilées à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur des éléments d'équipements communs".

En application de ces textes, les dépenses exclues du budget prévisionnel afférent aux travaux sur les équipements communs de l'immeuble, hors périmètre des travaux de maintenance, doivent faire l'objet de la part de l'assemblée générale d'un examen et d'un vote séparés, distincts de l'examen et du vote du budget prévisionnel.

Sur ce :

La résolution n°22 est ainsi libellée :

"22. REMPLACEMENT DES CAISSONS DE VMC - DOSSIER EN COURS DEPUIS 2019 (RESOLUTION N°22 DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 17/05/2019) Majorité nécessaire : Article 24

Résolution :

L'assemblée générale décide de la réfection des caissons de la VMC et des tuyauteries sorties de caissons (potentielles causes des infiltrations aux 5 et 6ème côté A et humidités dans d'autres appartements de l'immeuble).

L'assemblée demande au syndic d'obtenir la mise à jour des prix et des détails des prestations des devis reçus en 2019 et 2020, et décide d'un budget prévisionnel total maximal de 12.000 euros TTC.

Concernant le choix de l'entreprise, l'assemblée décide de missionner le syndic qui, aidé de l'avis du Conseil Syndical, devra faire alors le choix du prestataire dont la proposition sera la plus appropriée et la mieux disante ; et ce, dans la limite du budget décidé. D'autre part et afin de permettre le paiement des situations de travaux et des frais annexes à ce projet (au fur et à mesure de leurs échéances), l'assemblée adopte un plan de financement suivant, autorisant donc le syndic à appeler la somme de 12 000,00 euros en clef de répartition 001 "Charges communes générales", et ce indépendamment des provisions de "Charges courantes" en "Appel Travaux" spécifiques, exigibles :

° le 15/02/2022 pour 50% : et ° le 15/06/2022 pour le Solde.

L'assemblée prenant acte que le plan de financement tel qu'il vient d'être adopté, ne permet pas le placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leurs échéances.

POUR : 8482 sur 8276 tantièmes. CONTRE : 244 sur 8276 tantièmes. [O] [M] (244) ABSTENTION : 0 tantièmes.

13 copropriétaires totalisent 8726 tantièmes au moment du vote CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A L'UNANIMITE DES VOTANTS PAR CORRESPONDANCE"

L'analyse des termes de cette résolution, qui "décide d'un budget prévisionnel total maximal de 12.000 euros TTC" et adopte un plan de financement en clef de répartition 001 Charges communes générales, indépendamment des provisions de "Charges courantes", conduit à l'interpréter comme une décision relative au vote du budget prévisionnel, pour des travaux non encore confiés à une entreprise déterminée, en application des articles précités et ne relevant pas du domaine d'application d'un vote relatif au choix d'une entreprise dans le cadre d'un marché de travaux, qui suppose la production de devis.

Dès lors le moyen de Mme [C] relatif au défaut de mise en concurrence est inopérant, la résolution critiquée n'opérant aucun choix d'entreprise, et le vote de l'assemblée pour provisionner ce type de travaux de remplacement d'une VMC étant nécessaire, puisqu'ils ne peuvent être considérés comme des travaux de maintenance en application des textes susvisés.

Mme [C] affirme que ces travaux n'étaient pas nécessaires puisqu'une décision antérieure de l'assemblée générale des copropriétaires les avait refusés (résolution n°22 de l'assemblée générale du 17 mai 2019).

Il ressort néanmoins des échanges de courriels entre les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de l'immeuble, versés aux débats, que la VMC de l'immeuble est tombée en panne le 25 octobre 2021, pendant plusieurs mois consécutifs, ce qui a commencé à générer des traces de moisissures dans les pièces humides, les travaux devenant urgents pour la bonne conservation de l'immeuble.

Mme [C], qui allègue la non véracité de ces pièces, ne fournit pas d'éléments aux débats susceptibles de démontrer leur inexactitude.

En conséquence Mme [C] sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution 22, votée à la majorité applicable de l'article 24, et conformément aux dispositions légales du vote de la provision pour travaux hors budget prévisionnel.

4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], succombant partiellement, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Olivia Ambault, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Compte-tenu du sens de la présente décision, il sera fait droit à la demande de Mme [C] de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], sera en outre condamné à payer à Mme [B] [C] la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°3 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] en date du 17 septembre 2021 ;

DEBOUTE Mme [B] [C] de sa demande d'annulation des résolutions n°18 et n°22 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] en date du 17 septembre 2021

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Olivia Ambault de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

DISPENSE Mme [B] [C] de toute participation aux dépens de l'instance au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à Mme [B] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Septembre 2024.

La Greffière La Présidente