Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 8] - [Localité 5] - tél : [XXXXXXXX01]

13 août 2024

1re chambre civile 50G

N° RG 22/00538 - N° Portalis DBYC-W-B7G-JTD6

AFFAIRE :

[O] [P] [N]

C/

S.A.R.L. ATALYS

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Avril 2024 Grégoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame Dominique FERALI , par sa mise à disposition au greffe le13 août 2024 , après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Grégoire MARTINEZ.

DEMANDEURS :

Mme [O] [P] épouse [Z] M. [N] [Z] [Adresse 4] [Localité 7]

Représentés par Me Gosselin, barreau de Rennes.

DEFENDEUR

SARL ATALYS [Adresse 2] [Localité 6]

Représentée par la Selarl Cornet, Vincent, Ségurel (Me Bommelaer), barreau de Rennes.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant promesse synallagmatique de vente, sous seing privé, signé le 20 juin 2017, la société Atalys s’est engagée à acquérir une maison d’habitation avec terrain appartenant à M. et Mme [Z] sis [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré section HZ n° [Cadastre 3] d’une superficie 607m ², moyennant un prix de 521 000 € à payer le jour de la réitération en par acte authentique.

L’acte a été signé sous les conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire et de l’obtention d’un prêt, la réitération devant avoir lieu dans un délai de 18 mois (20 décembre 2018.

Se plaignant de l’absence de réalisation des conditions suspensives, les époux [Z] ont, par acte du 19 mars 2019, assigné la société Atalys devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes aux fins de versement d’une provision de 52 100 €. Le juge y a fait droit par ordonnance du 9 août 2019 infirmée par un arrêt de la cour d’appel de RENNES du 15 décembre 2020.

Par actes du 26 janvier 2022, M. et Mme [Z] ont assigné la société Atalys devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de réparation.

Par dernières conclusions récapitulatives, notifiées via le RPVA le 5 décembre 2022, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de : Vu l’article 1231-5 du code civil Débouter la société ATALYS de sa demande tendant à la nullité de la promesse du 20 juin 2017.La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Déclarer la société ATALYS responsable de l’absence d’exécution de la convention par sa faute.En conséquence, Condamner la SARL ATALYS à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 52 100 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal capitalisés de plein droit de la date de l’assignation en référé jusqu’à parfait règlement.Subsidiairement, Vu l’article 1112-1 du code civil, Déclarer la société ATALYS responsable du préjudice subi par les époux [Z] consécutivement au manquement de loyauté et d’information précontractuelle.Condamner la SARL ATALYS à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 52 100 €, en réparation des préjudices consécutifs à ses fautes contractuelles, avec intérêts au taux légal capitalisés de la date de l’assignation en référé jusqu’à parfait règlement.Vu l’article 1231-1 du code civil, Déclarer la société ATALYS responsable du préjudice subi par les époux [Z] consécutivement au défaut de diligences et au défaut de conseil.Condamner la SARL ATALYS à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 52 100 €, en réparation des préjudices consécutifs à ses fautes contractuelles, avec intérêts au taux légal capitalisés de la date de l’assignation en référé jusqu’à parfait règlement.Rejeter toute demande tendant à l’absence d’exécution provisoire.En toute hypothèse, Condamner la SARL ATALYS au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La condamner aux entiers dépens. Par dernières conclusions n° 2, notifiées via le RPVA le 3 novembre 2022, la société Atalys demandent au tribunal de : JUGER nulle et de nul effet la promesse signée le 20 juin 2017,En toutes hypothèses, JUGER infondées les demandes, fins et conclusions dirigées contre la Société ATALYS,REJETER les demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [Z], CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à verser à la Société ATALYS la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 25 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience fixée par la suite au 8 avril 2024.

MOTIFS

Sur la nullité :

L’article 1132 du code civil dispose que : « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. » et l’article 1133 du même code que : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. (…) »

L’article 1112-1 du code civil dispose que : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. »

La société Atalys soulève la nullité de l’acte sur le fondement de l’erreur. Elle reproche aux vendeurs de ne pas l’avoir informée du cahier des charges de lotissement interdisant toute construction supérieure à 8 m rendant impossible la réalisation de son projet de construction d’un immeuble de 20 logements. Elle soutient que sa qualité de professionnelle de l’immobilier ne dispensait pas les vendeurs de l’informer des éléments déterminants pour son projet.

A l’inverse, les époux [Z] se prévalent du caractère inexcusable de l’erreur en soutenant que la société Atalys, du fait de sa qualité de professionnelle et du projet envisagé, devait aisément disposer des informations relatives au cahier des charges du lotissement avant la signature de l’acte. Elle ajoute qu’en raison de sa fonction de rédacteur de l’acte, la société Atalys a une obligation de renseignement et de conseil à l’égard des parties à l’acte.

En l’espèce, une réglementation interdisant les constructions supérieures à 8 m ne peut que constituer un élément bloquant la réalisation d’un projet immobilier de construction de 20 logements sur une surface de 1 160m².

Le projet envisagé par la société Atalys à travers la promesse de vente signée le 20 juin 2017 impliquait d’être autorisée à construire à une hauteur suffisante.

Il n’est nullement discuté que la société Atalys n’a été informée de la réglementation du lotissement qu’en septembre 2018 par le biais d’un courriel de l’office notarial de Me [C], notaire à [Localité 9] (pièce n° 2 Atalys) et il n’est pas sérieusement contesté par les époux [Z] que ces derniers n’ont pas délivré cette information à l’acquéreur.

Il en résulte pour la société Atalys une erreur, au jour de la signature du compromis, sur les qualités essentielles de la chose vendue, constitutive d’un vice du consentement.

La nullité de l’acte est donc encourue à moins que l’erreur ne présente un caractère inexcusable.

A cet égard, bien que la société Atalys dispose de la qualité de professionnelle de l’immobilier, il ne ressort pas du dossier qu’elle disposait, au jour de la signature du compromis, de l’ensemble des éléments lui permettant de savoir dès le stade précontractuel que la maison était située dans un lotissement soumis à un règlement de 1957, encore en vigueur, limitant la hauteur des constructions à 8m.

Les époux [Z] évoquent une obligation de conseil et de moyen d’un mandataire professionnel rédacteur d’un acte de vente (Cass., 3ème civ, n° 13-12.433 du 21 octobre 2014). Il ne peut s’en déduire que l’acquéreur professionnel ait une obligation de se renseigner scrupuleusement préalablement à la signature d’un compromis de vente d’autant que l’information en question devait lui être fournie par les vendeurs. La qualité de non professionnel des vendeurs ne les exonèrent pas d’une obligation de loyauté contractuelle à l’égard du vendeur dans la mesure où ils disposent également d’un intérêt à ce que la vente se réalise.

Le caractère inexcusable de l’erreur ne peut reposer uniquement sur la qualité de professionnelle de l’acquéreur. La promesse est entachée de nullité.

Les époux [Z] ne sont pas fondés à se prévaloir d’une clause d’un acte nul ni soutenir que la responsabilité de la société Atalys est engagée pour un manquement dans l’exécution d’un acte nul.

Ils sont déboutés de leurs demandes.

Sur les autres demandes :

Les époux [Z], parties perdantes, sont condamnées aux dépens ainsi qu’à une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE la promesse synallagmatique de vente signé le 20 juin 2017 entre la société Atalys et M. et Mme [Z]

DEBOUTE M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [Z] et Mme [O] [Z] à verser à la société Atalys la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes

Le Greffier