Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00553 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2GK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2024 MINUTE N° 24/01952 ----------------

Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 14 juin 2024 et avons prorogé au 21 juin 2024 et à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

La société YTS MARKET dont le siège social est sis [Adresse 2]

en présence de son gérant non représenté par un avocat

********************************************** EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2011, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a renouvelé un bail commercial consenti à la société AMAZZER sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], local n°9006 et le logement n°292.

Le 15 juillet 2015, la société THARU EXO a acquis le fonds de commerce de la société AMAZZER, y compris le droit au bail susmentionné par acte sous seing privé.

Le 20 juillet 2020, la société YTS MARKET a acquis de la société THARY EXO le droit au bail susmentionné par acte sous seint privé.

Le 27 novembre 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait délivrer à la société YTS MARKET un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 325,36 euros.

Par acte du 21 février 2024, l'office public de l'habitat (OPH) SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société YTS MARKET, pour : faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société YTS MARKET sous astreinte, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 4 552 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance du 4e trimestre 2023 inclus,une indemnité d'occupation égale au loyer, augmentée des charges et suivant les mêmes majorations, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à la société CSF le 23 février 2024, la société Corhofi, le 29 février 2024, en tant que créanciers inscrits.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 mai 2024.

À l'audience, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT actualise sa créance à la somme de 4 730,47 euros au jour de l'audience. Elle consent à un échelonnement de la dette à hauteur de 500 euros par mois à compter du 10 juin 2024 en sus des loyers courants. Elle sollicite finalement 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Elle déclare se désister de ses autres demandes.

En défense, le gérant de la société YTS MARKET était présent mais la société n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 27 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 4 325,36 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 2 mai 2024 ou produit à l'audience que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 28 décembre 2023.

Sur la provision relative à la dette

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 2 mai 2024 produit à l'audience, que la société YTS MARKET reste lui devoir une somme de 4 730,47 euros, échéance du 1er trimestre 2024 incluse.

Cette obligation n'étant pas contestable, la société YTS MARKET sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu de l'assortir d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation en cas de défaillance

En cas du non-respect de l'échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société YTS MARKET, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de clauses résolutoire au 28 décembre 2023 ;

Condamnons la société YTS MARKET à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 4 730,47 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 2 mai 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société la société YTS MARKET se libère de la provision ci-dessus allouée en 9 acomptes mensuels de 500 euros, une ultime mensualité s'ajoutant correspondant au solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payables aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société YTS MARKET et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], local n°9006 et le logement n°292 ;la société YTS MARKET devra payer mensuellement à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes, indemnité qui suivra les même majorations que le loyer ; Condamnons la société YTS MARKET aux dépens ;

Condamnons la société YTS MARKET à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JUILLET 2024.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT