Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/07/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/01236 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UZUZ

Jugement (N° 22/00725)

rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Arras

APPELANT

Monsieur [E] [F]

né le 28 août 1968 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Me Gautier Lacherie, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉE

La SASU Square Habitat Nord de France

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 13 mai 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 avril 2024

****

M. [E] [F] a fait assigner la SAS Square Habitat Nord de France devant le tribunal judiciaire d'Arras par acte du 26 avril 2022.

Il exposait alors :

- qu'il était propriétaire de 3 garages au sous-sol et de 19 places de parking intérieures et extérieures au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 5],

- que le parking aérien était équipé d'arceaux et de blocs de béton et qu'à la suite de la réfection du sol, ces éléments permettant le respect de la propriété avait été retirés sans que les propriétaires en fussent informés,

- que Me [U], huissier de justice à [Localité 6], avait dressé les 22, 24 et 26 octobre 2019 un procès-verbal par lequel il avait constaté que les places situées au niveau du parking aérien étaient toutes occupées par des véhicules appartenant à des tiers,

- que ces occupations sans droit ni titre perduraient,

- que par ailleurs, en raison de l'inacessibilité du sous-sol de l'immeuble, il ne pouvait disposer de ses garages et places de stationnement intérieures.

Il sollicitait en conséquence la condamnation de la société Square Habitat Nord de France, en sa qualité de syndic de l'immeuble, à prendre les mesures nécessaires pour y remédier et à l'indemniser de divers chefs de préjudice.

Le tribunal l'ayant débouté de toutes ses prétentions et condamné aux dépens par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2022, il a relevé appel de cette décision et, par conclusions remises le 17 mai 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé de son argumentation, demande à la cour, au visa de l'article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du code civil :

- d'infirmer ledit jugement,

- de condamner l'intimée, prise en sa qualité de syndic, à prendre toutes les mesures à l'effet d'assurer le respect du caractère privatif et d'éviter les occupations par des occupants sans droit ni titre sur les places de stationnement de l'immeuble litigieux en procédant à l'installation d'arceaux de places de parking ou tout dispositif analogue et ce, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,

- de condamner également l'intimée à lui payer les sommes suivantes :

- 18 850 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'occupation irrégulière de ses places de parking extérieures du 22 octobre 2019 au 22 mars 2022,

- 650 euros par mois du 23 mars 2022 jusqu'au jour de l'installation complète des arceaux de parking ou de toute autre installation équivalente au titre de l'occupation irrégulière de ses places de parking extérieures,

- 36 000 euros au titre du préjudice lié au défaut de jouissance des garages et places de parking intérieures sur les cinq dernières années précédant la date de signification de l'assignation,

- 600 euros à compter de la date de la signification de l'assignation jusqu'au jour du rétablissement effectif de l'accès au sous-sol,

- de rappeler que la décision à intervenir serait exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile (sic),

- de condamner la société Square Habitat aux dépens de première instance et d'appel et à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les conclusions remises le 1er septembre 2023 par la société Square Habitat ont été déclarées irrecevables par le magistrat chargé de la mise en état.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, que l'appelant invoque en premier lieu, définit les missions générales du syndic.

L'article 1240 du code civil, qu'il vise en second lieu, dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc à M. [F] d'apporter la preuve d'une faute de l'intimée, constituée par un manquement à sa mission de syndic, ainsi que d'un préjudice en résultant pour lui.

Comme l'a relevé le tribunal, il ressort des pièces versées aux débats par l'appelant, notamment de deux courriers de la société Square Habitat datés des 9 mars 2019 et 13 mars 2020 dont M. [F] ne conteste pas la véracité sur le plan des faits qui y sont exposés :

- que des malfaçons affectant l'immeuble et ses parkings (dont le maître d'ouvrage avait été en 2001 l'EURL [E] Promotion dont M. [F] était alors le gérant) ont rendu nécessaires une remise aux normes totale, les travaux ayant été préconisés par M. [W], expert judiciaire, dans un rapport de 2011 et étant coordonnés par un architecte et surveillés par l'APAVE,

- que cette remise aux normes était toujours en cours à l'époque des courriers en question,

- que la pose de nouveaux « stop car'» sur le parking extérieur était interdite car elle engendrerait une défaillance de l'étanchéité et ferait obstacle à la mise en jeu de la garantie décennale en cas de problème,

- qu'a été décidée la pose d'un portail automatique et l'attribution à chaque propriétaire d'un seul émetteur par place de parking de manière à empêcher toute autre personne de s'y garer,

- qu'au 13 mars 2020, les parkings souterrains n'étaient pas utilisables en raison d'une interdiction formelle édictée par la commission de sécurité, que de nombreux travaux restaient à réaliser sur cette partie de l'immeuble, qu'au 4 février 2022, le sous-sol était toujours fermé et que des travaux devaient avoir lieu en concertation avec une autre résidence.

Or ces éléments, s'ils confirment que les places de stationnement extérieures étaient alors accessibles par des tiers et que le sous-sol était inutilisable, ne permettent nullement d'en imputer la responsabilité au syndic qui n'était évidemment pas à l'origine des désordres ayant occasionné cette situation et dont aucune action ou inaction précise ayant pu contrarier ou retarder les travaux, susceptible d'être qualifiée de faute, n'est avancée ni, a fortiori, caractérisée. Il en va de même en ce qui concerne le fait, allégué par M. [F] dans ses conclusions du 17 mai 2023, que le portail avait, à cette date, été installé mais n'était pas opérationnel, allégation que n'étaye d'ailleurs aucune pièce, étant observé que l'appelant n'a ni actualisé ni enrichi ses productions en cause d'appel et qu'il ne démontre pas non plus un partage de ses doléances par tout ou partie des autres copropriétaires.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement, de condamner l'appelant aux dépens et de le débouter de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

confirme le jugement entrepris,

condamne M. [E] [F] aux dépens et le déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet