prix global fixé

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 27 juin 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 338 FS-B

Pourvois n° N 22-22.823 S 22-24.046 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024

I. La société Le Pont Thomas, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 22-22.823 contre un arrêt rendu le 12 octobre 2022 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant à la société Modulobox, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

II. La société Modulobox, société à responsabilité limitée, a formé le pourvoi n° S 22-24.046 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à la société Le Pont Thomas, société civile immobilière, défenderesse à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° N 22-22.823 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi n° S 22-24.046 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Modulobox, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Le Pont Thomas, et l'avis de Mme Compagnie, avocat général, après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. David, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mme Proust, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° S 22-24.046 et N 22-22.823 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 12 octobre 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-19.631), le 27 juillet 2006, la société civile immobilière Le Pont Thomas (la bailleresse) a donné en location à la société Modulobox (la locataire) des locaux à usage commercial.

3. La locataire a conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux ».

4. Alléguant de sous-locations irrégulières, la bailleresse a assigné la locataire en réajustement du loyer principal.

Réponse de la Cour

Vu les articles 1709 du code civil et L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce :

7. Aux termes du premier de ces textes, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

8. Aux termes du second, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale, dont le montant, à défaut d'accord entre les parties, est déterminé selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56 du code du commerce.

9. La qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

10. Pour retenir la qualification de sous-location et faire droit à la demande de réajustement de loyers, l'arrêt relève que les contrats de mise à disposition d'un bureau aux entreprises mentionnent précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, qu'ils prévoient une contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, que les entreprises ont un accès permanent à leur bureau, qu'elles s'engagent à le maintenir dans un bon état d'entretien et en assurent la fermeture et que la durée des contrats est fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction.

11. Il en déduit que la prestation essentielle du contrat est la mise à disposition de bureaux à des tiers, de manière exclusive et sans limitation dans le temps, dès lors que les prestations fournies comme l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et la wifi ne sont qu'accessoires à la fourniture de bureaux équipés.

12. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement tant la mise à disposition de bureaux équipés que les prestations de service spécifiques recherchées par les clients, la cour d'appel, par des motifs impropres à caractériser des contrats de sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi n° S 22-24.046, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en réajustement de loyers et déclare recevable cette action, l'arrêt rendu le 12 octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société civile immobilière Le Pont Thomas aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société civile immobilière Le Pont Thomas et la condamne à payer à la société Modulobox la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.