Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [U] [Y] Préfecture

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Thomas LECLERC

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32PI

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT rendu le 29 mai 2024

DEMANDERESSE Madame [O] [T] veuve [J] demeurant [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Thomas LECLERC, membre de l’AARPI “LBCL”, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEUR Monsieur [U] [Y] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 mars 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32PI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 1998, Monsieur [G] [J], aux droits duquel est venue Mme [O] [T], veuve [J] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], bâtiment B, 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 638,71 euros et d’une provision pour charges de 48,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 150.29 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 29 décembre 2023, Mme [O] [T], veuve [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 5973,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation de 1375.34 euros à compter du 26 septembre 2023 jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023, L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 15 mars 2024, Mme [O] [T], veuve [J], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2024, s'élève désormais à 8 146,65 euros en ce compris les frais de relance qui devront être déduits. Mme [O] [T], veuve [J] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [U] [Y].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande Mme [O] [T], veuve [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 150.29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2023 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [T], veuve [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [O] [T], veuve [J] demande qu’une indemnité mensuelle d’occupation lui soit versé à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ des lieux de M. [U] [Y] et qu’elle soit fixée à la somme de 1375.34 euros équivalent au montant du loyer actuel et des charges, majoré de 50%.

Or il résulte du décompte locatif qu’à compter du 26 septembre 2023, le montant du loyer et des charges ont continué d’être facturés à M. [U] [Y] à hauteur de 687.67 euros seulement.

De plus, rien ne justifie la majoration sollicitée pour l’avenir.

Dès lors, M. [U] [Y] sera condamné à verser à Mme [O] [T], veuve [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et ce, à compter du 26 septembre 2023 minuit, jusqu’à la date de libération effective des locaux, étant précisé qu’elle ne sera effectivement due qu’à compter du 1er avril 2024, les indemnités échues du 26 septembre 2023 au 31 mars 2024 étant comprises dans les sommes auxquelles il est condamné au titre de l’arriéré locatif.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable, en application des articles 1103 et 1217 du code civil ainsi que de l’article 7 de la loi du 7 juillet 1989, des loyers impayés, ainsi que de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail.

Aux termes des articles 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [O] [T], veuve [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2024, M. [U] [Y] lui devait la somme de 8 146,65 euros.

Il convient néanmoins d’en déduire la somme totale de 998 euros correspondant à l’ensemble des frais de relance facturés depuis l’origine du décompte et qui ne sont justifiés par aucune pièce.

M. [U] [Y] ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 7 148.65 euros qu’il sera condamné à payer à la bailleresse au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, montant arrêté au 31 mars 2024, échéance du mois de mars incluse.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 085.64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et de l’assignation du 29 décembre 2023.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [O] [T], veuve [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution provisoire est de droit s’agissant des décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 1998 entre Mme [O] [T], veuve [J], d’une part, et M. [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], bâtiment B, 2ème étage est résilié depuis le 26 septembre 2023 à minuit,

ORDONNE à M. [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], bâtiment B, 2ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [O] [T], veuve [J] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1375.34 euros à compter du 26 septembre 2023,

CONDAMNE M. [U] [Y] au paiement à Mme [O] [T], veuve [J] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 26 septembre 2023 à minuit jusqu’à libération effectif des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à Mme [O] [T], veuve [J] la somme de 7 148,65 euros (sept mille cent quarante-huit euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, montant arrêté au 31 mars 2023, échéance du mois de mars 2024 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 085.64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à Mme [O] [T], veuve [J] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l'assignation du 29 décembre 2023.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge