Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/10116 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAR

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 juin 2024

DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], [Adresse 1] - [Localité 3], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971

DÉFENDERESSE Madame [F] [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10116 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2015, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a consenti un bail d'habitation à Madame [F] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12796,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [T] le 25 mai 2023.

Par assignation du 9 novembre 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -28 738,42 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, -400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 1er mars 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 986,71 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [F] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 12796,77 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [F] [T] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer provisoirement en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Madame [F] [T] lui devait la somme de 986,71 euros, terme de janvier 2024 inclus, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.

Madame [F] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mai 2015 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d'une part, et Madame [F] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 24 juillet 2023,

ORDONNE à Madame [F] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 986,71 euros (neuf cent quatre-vingt-six euros et soixante et onze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et celui de l'assignation du 9 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge