Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [V] [Z] [G] Maître Solène THOMASSIN Préfecture

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Viviane RODRIGUES

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/10006 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNZ

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT rendu le 22 mai 2024

DEMANDEUR Monsieur [B] [X] [W] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Viviane RODRIGUES,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D263

DÉFENDEURS Monsieur [V] [Z] [G] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [S] demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Solène THOMASSIN, avocat au barreau de l’ AIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mars 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10006 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 février 2020, Monsieur [B] [X] [W] a donné à bail à Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel actuel de 1.067,25 euros charges comprises.

Monsieur [Y] [S] s'est porté caution par acte du même jour.

Un commandement de payer la somme de 8.506,99 euros en principal rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] le 2 mai 2023 et dénoncé à la caution le 10 mai 2023.

Par actes du 21 novembre 2023, Monsieur [B] [X] [W] a fait assigner Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : constater l'acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat du bail pour inexécution par Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] de l'obligation substantielle de régler le loyer et les charges locatives,ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,ordonner qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 14.847,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] au paiement une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges à compter du 17 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, avec intérêts courants à compter de la signification de l'assignation,juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,condamner solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et la notification à la préfecture et la CCAPEX. Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10006 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNZ

Appelée à l'audience du 30 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 mars 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 21 mars 2024, Monsieur [B] [X] [W], représenté par son conseil, maintient ses demandes, actualise sa créance à la somme de 20.459,06 euros conformément aux conclusions signifiées le 18 mars 2024 et conclut au débouté de l'ensemble des demandes, fins et conclusions formées en défense.

Il fait valoir que la clause résolutoire est acquise, subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie la résiliation du bail. Il ajoute que l'appartement est sous-loué sur Airbnb. Concernant l'engagement de caution, il soutient que les mentions manuscrites ne sont plus exigées depuis 2018 et que l'acte est conforme aux dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et donc parfaitement valide. Il ajoute que la procédure n'est pas abusive et que la caution n'a pas effectué diligence auprès du locataire pour que les paiements reprennent.

Monsieur [Y] [S], représenté par son conseil, sollicite de : débouter Monsieur [B] [X] [W] de toutes ses demandes à son encontre,le condamner à lui verser la somme de 1.000 euros pour procédure abusive,le condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il expose que l'acte de cautionnement est nul faute d'apposition d'une mention manuscrite mentionnant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution de la nature et de l'étendue de son obligation. Il ajoute que la procédure est abusive pour avoir été engagée tardivement.

Monsieur Monsieur [V] [Z] [G], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 22 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 4 mai 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 2 mai 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juillet 2023.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que le loyer courant n'est plus payé depuis un an. Il n'est donc pas possible d'accorder des délais.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10006 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TNZ

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement de payer du 2 mai 2023, de l'assignation et des décomptes fournis que Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] restait devoir une somme de 20.459,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date du 11 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse). Non comparant, Monsieur [V] [Z] [G] n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son montant. Il sera par conséquent condamné au paiement.

Concernant l'engagement de caution, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » 

Il en ressort qu'aucune mention manuscrite ne doit plus être apposée par la caution à peine de nullité de l'acte.

L'examen de l'acte permet de constater que l'acte mentionne le montant initial du loyer et de la provision sur charges, les modalités de révision, l'étendue de l'obligation, à savoir le règlement « des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d'occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de toutes autres indemnités tels que des dommages et intérêts, de tous intérêts dus par Monsieur [V] [Z] [G] pour un montant total de 36.534,60 euros correspondant à 36 mois de loyers et charges comprises (...) », la remise d'un exemplaire du bail et la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L'acte de caution étant parfaitement valide, Monsieur [Y] [S] sera condamné solidairement au paiement de la dette avec Monsieur Monsieur [V] [Z] [G].

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 20.459,06 euros arrêtée au 11 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse) avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 8.506,99 euros, de l'assignation à hauteur de 14.847,49 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, indexation comprise.

Cette indemnité est due solidairement par Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] dans les limites de son engagement de caution.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure tardive

Il ressort du décompte que Monsieur [V] [Z] [G] a payé irrégulièrement ses loyers avant de cesser tout paiement en mars 2023. Monsieur [Y] [S] a été informé le 17 mars 2023 de l'existence de la dette locative. Si la caution estime que son information est tardive, il ne justifie pas avoir accompli une quelconque diligence ni à l'égard du bailleur ni à l'égard du locataire depuis un an, ce qui a logiquement conduit à l'augmentation de la dette. Il est par conséquent mal fondé à critiquer la procédure diligentée à son encontre et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S], qui succombent, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications, et à payer à Monsieur [B] [X] [W], qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le sens de la décision conduit à débouter Monsieur [Y] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 2 juillet 2023, portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, Monsieur [B] [X] [W] pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur Monsieur [V] [Z] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S], dans les limites de son engagement de caution, au paiement à Monsieur [B] [X] [W] d’une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué, indexation incluse;

CONDAMNE solidairement Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [B] [X] [W] la somme de 20.459,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 8.506,99 euros, de l'assignation à hauteur de 14.847,49 euros et de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 2 mai 2023, de l'assignation et des notifications ;

CONDAMNE in solidum Monsieur Monsieur [V] [Z] [G] et Monsieur [Y] [S] au paiement à Monsieur [B] [X] [W] d'une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT