Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [W] [E]

Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/01300 - N° Portalis 352J-W-B7H-C35A2

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 23 mai 2024

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 mars 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 23 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01300 - N° Portalis 352J-W-B7H-C35A2

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er février 2023, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [N] [I] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1].

Le locataire est décédé le 26 mai 2023.

Suivant sommation interpellative du 24 octobre 2023, la SA ELOGIE SIEMP a eu connaissance que le logement demeurait occupé par Monsieur [W] [E] depuis mars 2023, étudiant et petit-neveu du locataire pré décédé.

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : –la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Monsieur [N] [I] [T] au 26 mai 2023, –l'expulsion de Monsieur [W] [E], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, et avec séquestration des meubles, –sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation correspondant aux loyers augmentés des charges jusqu'à libération des lieux, –sa condamnation à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation interpellative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024.

A l'audience, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’à la fin de l’année universitaire afin de permettre au défendeur de passer ses examens sereinement.

Monsieur [W] [E] a comparu à l’audience utile et a confirmé être un petit-neveu du locataire pré décédé. Il a précisé avoir toujours payé le loyer. Il a sollicité l’octroi d’un délai pour quitter les lieux de 3 à 4 mois pour lui permettre de passer ses examens universitaires en mai prochain et obtenir une chambre dans une résidence étudiante, dans un contexte de Jeux Olympiques qui rendent la démarche plus difficile.

Monsieur [W] [E] a été autorisé à communiquer un justificatif de scolarité par note en délibéré au plus tard le 27 mars 2024.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [W] [E] n’a pas produit de note en délibéré alors qu’il y avait été autorisé.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [W] [E] ne remplit pas la condition légale de proximité du lien de famille avec le locataire pré décédé dont il dit qu’il était son grand-oncle.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de Monsieur [N] [I] [T].

Monsieur [W] [E] étant sans droit ni titre depuis le 27 mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Selon l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [W] [E] sera ainsi tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (443,64 euros au jour de l’assignation), afin de compenser l'absence de restitution des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, malgré l’absence de communication par Monsieur [W] [E] d’un justificatif de scolarité, il sera relevé que la SA ELOGIE SIEMP n’est pas opposé à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux jusqu’à la fin de l’année universitaire. Monsieur [W] [E] a indiqué à l’audience que ses examens sont prévus en mai 2024.

En conséquence, il sera octroyé à Monsieur [W] [E] un délai d’un mois pour quitter les lieux à compter de ce jour, soit jusqu’au 23 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [N] [I] [T] relativement au logement sis situé [Adresse 1] à la date du décès du locataire, soit le 26 mai 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [W] [E] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ACCORDE à Monsieur [W] [E] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 23 juin 2024 à la condition qu'il s'acquitte du règlement de l'indemnité d'occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d'occupation mensuelle restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la SA ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (443,64 euros au jour de l’assignation), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à cette date viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation interpellative ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024

le greffierle Président