Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 23/56147 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LTR

N° : 8

Assignation du : 17 et 24 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 juin 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. ELSA [Adresse 5] [Localité 7]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0335

DEFENDERESSES

La S.A.S. BEL-AURORE Dans l’Etablissement des lieux loués [Adresse 3] [Localité 6]

représentée par Maître Bruno HOUESSOU, avocat au barreau de PARIS - #A0478

CRÉANCIER INSCRIT

URSSAF ILE DE FRANCE [Adresse 2] [Localité 8]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 3 août 2020, la société ELSA a consenti à la société BEL-AURORE un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer de 30.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

Le 12 juin 2023, la société ELSA a fait signifier à la société BEL-AURORE une sommation d’exécuter comportant commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à:

- respecter la destination contractuelle du bail, à savoir la vente en détail et en gros de produits cosmétiques et de coiffure; - remettre les lieux loués en leur état d’origine; - cesser toute nuisance et/ou trouble de voisinage; - lui payer la somme de 25.000 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2023.

Le 17 juillet 2023, la société ELSA a fait assigner la société BEL-AURORE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, elle demande au juge de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties; - ordonner l’expulsion de la société BEL-AURORE; - ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué; - condamner la société BEL-AURORE à lui payer une provision de 30.000 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juillet 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal; - condamner la société BEL-AURORE à lui payer la somme de 221,81 € au titre du coût de la sommation; - condamner la société BEL-AURORE à lui payer une indemnité d’occupation de 4.500 € par mois; - l’autoriser à conserver le dépôt de garantie; - condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à l’URSSAF ILE-DE-FRANCE en qualité de créancier inscrit.

La société BEL-AURORE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 septembre 2023 et mise en délibéré.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 octobre 2023, le juge a réouvert d’office les débats au 7 décembre 2023 pour:

- observations de la société ELSA sur l’éventuelle irrégularité de la signification de la sommation du 12 juin 2023, effectuée à l’adresse des lieux loués et non au siège sociale de la locataire ; - réassignation de la société BEL AURORE à l’adresse de son siège social situé [Adresse 1] à [Localité 9] (92) et jonction des deux procédures;

A l’occasion de la réouverture des débats, la demanderesse n’a pas justifié de la réassignation de la société BEL-AURORE. Cette dernière a toutefois constitué avocat le 7 mars 2024.

Lors de l’audience du 2 mai 2024, la société ELSA actualise sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif en la portant à la somme de 50.000 €, échéances de mars, avril et mai 2024 incluses. Par ailleurs, elle réitére ses autres demandes.

La société BEL-AURORE demande au juge de débouter la société ELSA de l’ensemble de ses demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société BEL-AURORE

A l’appui de ses demandes, la société ELSA expose que sa locataire n’a pas déféré à la sommation du 12 juin 2023 dans le mois de la délivrance de l’acte. Elle indique que le loyer de 30.000 € par an stipulé dans le bail doit s’entendre charges comprises et correspond à des échéances mensuelles de 2.500 €.

La société BEL-AURORE soutient que le montant du loyer était initialement de 1.950 € par mois; que la société ELSA lui a fait signer un document portant ledit loyer à la somme de 2.500 € par mois tout en lui assurant que loyer n’augmenterait pas, ce qui l’a mise en difficulté; que le montant de l’arriéré locatif réclamé aux termes du commandement litigieux n’est pas clair ni justifié au vu des pièces produites.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 3 août 2020 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifiée le 12 juin 2023 à la société BEL-AURORE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 25.000 € selon décompte annexé à l’acte.

Ce décompte mentionne des échéances de loyer de 2.500 € par mois, soit 30.000 € par an, ce qui correspond au montant du loyer stipulé dans le bail signé par la société BEL-AURORE.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce décompte est clair et n’appelle pas de justificatif particulier dès lors qu’il ne porte que sur un arriéré de loyer contractuel.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société BEL-AURORE ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juillet 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société BEL-AURORE selon les termes du dispositif ci-après.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été accueillie du fait du défaut de paiement de la dette locative visée dans le commandement du 12 juin 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur l’existence et la persistance des autres manquements évoqués dans cet acte.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité journalière d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement à 6 % du montant du montant du loyer mensuel, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par le bailleur, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation mensuelle due à la société ELSA à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut le bailleur à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société ELSA produit un relevé de compte de la société BEL-AURORE arrêté au 28 février 2024 à la somme de 42.500 €, auquel il y a lieu d’ajouter les échéances d’indemnité d’occupation des mois de mars à mai 2024 (2.500 € x 3), soit un arriéré de 50.000 €.

L’obligation de la société BEL-AURORE n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société ELSA, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 25.000 € à compter du 12 juin 2023, date du commandement précité, puis sur la somme de 30.000 € à compter de l’assignation, puis sur la somme de 50.000 € à compter du 2 mai 2024, date de l’audience lors de laquelle la bailleresse a actualisé ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

La société BEL-AURORE sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 12 juin 2023.

L’équité commande de condamner la société BEL-AURORE à payer à la société ELSA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 3 août 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], avec effet à la date du 12 juillet 2023 à 24h00,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société BEL-AURORE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société BEL-AURORE à payer à la société ELSA une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société BEL-AURORE à payer à la société ELSA la somme provisionnelle de 50.000 € à valoir sur l’arriéré de loyer et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 25.000 € à compter du 12 juin 2023, puis sur la somme de 30.000 € à compter du 24 juillet 2023, puis sur la somme de 50.000 € à compter du 2 mai 2024,

Condamnons la société BEL-AURORE à payer à la société ELSA la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société BEL-AURORE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 12 juin 2023.

Fait à Paris le 06 juin 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON