Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

5ème Chambre

ARRÊT N° 135

N° RG 21/02518 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RSHK

M. [K] [X]

C/

Mme [H] [G]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Laurent

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 AVRIL 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

rendu par défaut, prononcé publiquement le 03 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [K] [X]

né le 28 Décembre 1944 à [Localité 5], de nationalité française, retraité

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

Madame [H] [G]

née le 21 Octobre 1968 à [Localité 4], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentée (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 28 07 21 sous la forme d'un procès verbal de recherches infructueuses)

Par acte sous seing privé du 21 août 2018, M. [K] [X] a donné à bail à Mme [H] [G] un local d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 880 euros.

Par ordonnance sur requête en date du 2 avril 2019, le président du tribunal d'instance de Vannes a :

- constaté la résiliation du bail conclu entre M. [K] [X] et Mme [H] [G],

- ordonné la reprise du local d'habitation,

- autorisé l'évacuation et la destruction des mobiliers sans valeur inventoriés au procès-verbal de constat d'abandon des lieux,

- ordonné la vente aux enchères publiques des mobiliers avant une valeur marchande, en application de l'article R 433-5 du code des procédures civiles d'exécution, et dit que le produit de la vente sera consigné au profit du débiteur, après déduction des frais et du montant de la créance du bailleur,

- condamné Mme [H] [G] au paiement de la somme de 5 280 euros, loyers au 28 février 2019,

- fixé une indemnité d'occupation égale au lover courant et condamné Mme [H] [G] au paiement de cette somme, jusqu'à la reprise effective des lieux,

- condamné Mme [H] [G] aux entiers dépens, comprenant les frais de la procédure et notamment le coût du procès-verbal de constat d'abandon des lieux pour 92,30 euros et mise en demeure pour 89,79 euros.

L'ordonnance portant résiliation du bail pour abandon des lieux et autorisation de reprise a été signifiée à Mme [H] [G], à domicile, par acte d'huissier du 10 avril 2019.

Par courrier recommandé en date du 24 avril 2019, Mme [H] [G] a formé opposition à cette décision, conformément aux dispositions des articles 6 et 7 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011.

Par jugement en date du 18 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

- débouté Mme [H] [G] de ses demandes principales et subsidiaires au titre de l'annulation du bail ou de sa caducité,

- débouté M. [K] [X] de l'ensemble de ses demandes en constat d'abandon du logement, résiliation du bail, reprise des lieux et en paiement des loyers,

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [X] aux entiers dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 23 avril 2021, M. [K] [X] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 juillet 2023, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 18 mars 2021 en ce qu'il a :

* débouté Mme [H] [G] de ses demandes principales et subsidiaires au titre de l'annulation du bail ou de sa caducité,

* débouté M. [K] [X] de l'ensemble de ses demandes en constat d'abandon du logement, résiliation du bail ou de sa caducité,

* débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [K] [X] aux entiers dépens de l'instance,

En conséquence, statuant de nouveau,

- constater la validité du bail conclu entre M. [K] [X] et Mme [H] [G] le 21 août 2018,

- juger que Mme [H] [G] a abandonné le logement,

- constater la résiliation du bail, conclu entre M. [K] [X] et Mme [H] [G], et portant sur le logement sis [Adresse 6],

- ordonner en conséquence la reprise du local d'habitation initialement loué,

- autoriser l'évacuation et la destruction des mobiliers sans valeur inventoriés dans le Procès-Verbal de constat d'abandon des lieux,

- ordonner, sur le fondement des deuxième et troisième aliénas de l'article R433-5 du code des procédures civiles d'exécution, la vente aux enchères publiques des mobiliers ayant une valeur marchande, y compris ceux insaisissables par leur nature et dit que le produit de la vente, après déduction des frais et du montant de la créance du bailleur sera consigné au profit de la personne expulsée qui en sera informée par l'officier ministériel chargé de la vente,

- condamner Mme [H] [G] au paiement de la somme de 5 280 euros loyers au 28 février 2019,

- fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer courant et condamnons Mme [H] [G] au paiement de cette somme, jusqu'à la reprise effective des lieux,

- condamner Mme [H] [G] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- condamner Mme [H] [G] aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Mme [H] [G] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées sous la forme d'un procès verbal de recherches infructueuses le 28 juillet 2021.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs de la décision déférée à la cour.

- sur la nullité ou la caducité du bail du 21 août 2008

Les dispositions du jugement rejetant la demande en nullité ou caducité du bail formée par Mme [H] [G] ne sont pas critiquées (quand bien même l'appelant dans son dispositif sollicite l'infirmation du jugement de ce chef), puisque M. [X] demande à la cour de constater la validité de cette convention. Le jugement est confirmé.

- sur les demandes de M. [X]

Le tribunal a motivé sa décision en indiquant que suite au bail du 21 août 2018, Mme [G] n'avait jamais pris possession des lieux, que le bailleur s'était engagé à faire des travaux et lui avait proposé un nouveau bail à compter du 1er septembre 2018, qui a été refusé par Mme [G], que le bailleur n'a d'ailleurs pas réclamé de loyers avant le 1er septembre 2018, de sorte que les parties avaient convenu de ne pas exécuter le bail du 21 août 2018 et qu'en l'absence de bail valable à compter du 1er septembre 2018, les demandes de M. [X] n'étaient pas fondées.

M. [X] fait valoir que c'est uniquement un avenant au bail initial qui a été proposé à la locataire, que le contrat de bail du 21 août 2018 a continué d'exister et qu'en application de celui-ci, Mme [G] est redevable d'une somme de 5 280 euros, correspondant aux loyers dus jusqu'au 28 février 2019.

Il soutient que Mme [G] a bien emménagé dans les lieux en y installant quelques meubles, qu'elle n'a pas notifié de congé et qu'il devra être constaté qu'elle a abandonné le logement.

Il maintient ses demandes de résiliation du bail, de reprise du logement, d'évacuation et destruction des mobiliers sans valeurs et de vente aux enchères des mobiliers ayant une valeur marchande, outre celle de condamnation au paiement de la somme de 5 280 euros et au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'article 1103 du code civil évoqué par l'appelant dispose : Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les demandes sont fondées sur l'existence d'un bail entre les parties.

M. [X] a adressé à Mme [G] par courrier du 25 août 2018 le bail du 28 août 2018. Il écrit :

'Suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je m'engage à réaliser les travaux de remise en état par les entreprises locales.

Je compte sur votre compréhension pour acceptation de ma proposition de location de la maison au loyer minimum mensuel de 870 euros à compter du 1er septembre 2018, conformément à un nouveau bail'

Mme [G] a répondu à ce courrier comme suit:

'Suite à votre courrier du 25 août 2018, j'ai bien pris en compte la proposition d'un nouveau contrat de bail au 1er septembre 2018, et je prends en compte que l'ancien bail est nul et non avenu.

Vu l'état de la maison, je refuse la proposition d'un nouveau bail, il est donc évident que je n'habiterai pas cette maison.'

M. [X], contrairement à ce qu'il affirme, n'a pas proposé à Mme [G] un avenant au bail initial mais un nouveau bail.

Il ne réclame aucun loyer pour la période du 21 août 2018 au 1er septembre 2018.

Les pièces valant bail du 21 août 2018, produites par M. [X] indiquent qu'un 'état des lieux est établi lors contradictoirement lors de la remise des clés au locataire'. M. [X] ne produit aucun état des lieux et ne démontre donc pas la remise des clés à Mme [G].

La présence d'un sommier sans valeur, d'une machine à laver ancienne de faible valeur d'un meuble cassé et d'un four cassé, constatée par huissier le 9 janvier 2019 ne permet pas d'affirmer que Mme [G] a emménagé dans les lieux en exécution du bail du 21 août 2018.

Il est donc constaté en effet l'accord des parties pour une non exécution du bail du 21 août 2018.

Aucun nouveau bail n'a été signé entre les parties à compter du 1er septembre 2018.

Les demandes de résiliation de bail et de condamnation à paiement de loyers et d'indemnité d'occupation ne sont donc pas contractuellement justifiées.

La cour confirme le jugement qui rejette les prétentions de M. [X].

Ce dernier supportera les dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [X] aux dépens d'appel.

Le Greffier La Présidente