Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées le : 28/03/2024 à : - Me C. HENNEQUIN - Mme [D] [I]

Copie exécutoire délivrée le : 28/03/2024 à : - Me C. HENNEQUIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP référé

N° RG 24/01777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALU

N° de MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 mars 2024

DEMANDERESSE La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483, substituée par Me Caroline VIEIRA, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE Madame [D] [I], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 février 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 28 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/01777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALU

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (SA RIVP) a donné à bail à Madame [D] [I], par acte sous seing privé du 28 avril 2004, un appartement de deux pièces situé au troisième étage droite de l’immeuble du [Adresse 2].

Par ordonnance en date du 17 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté la résiliation du bail liant la SA RIVP à Madame [D] [I] à la date du 1er février 2021, pour défaut de paiement des loyers et ordonné l’expulsion de Madame [D] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SA RIVP a fait sommation à Madame [D] [I] de laisser pénétrer dans son appartement la société GECOP, mandatée par ses soins, afin de rechercher les causes de la fuite d’eau en provenance de l’appartement et de la réparer, cette fuite engendrant des dégâts chez son voisin de l’étage inférieur.

Cette sommation étant demeurée vaine, la SA RIVP a fait assigner Madame [D] [I], par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989 : - d’être autorisée à pénétrer dans le logement occupé par Madame [D] [I], accompagnée des entreprises compétentes et notamment de l’entreprise CIEC, en recourant à un serrurier et à la force publique si besoin, pour rechercher l’origine des infiltrations en provenance dudit logement et permettre la réparation de la fuite d’eau, - voir condamner Madame [D] [I] à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l'audience du 26 février 2024, la SA RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ses écritures développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Madame [D] [I], bien que régulièrement citée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à laisser l'accès au logement loué pour réaliser des travaux

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu des obligations prévues à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de supporter les travaux d’entretien que le bailleur jugerait nécessaires dans les lieux loués.

En l’espèce, depuis le 1er février 2021, date à laquelle son bail a été résilié, Madame [D] [I] n’est plus locataire des lieux mais les occupe sans droit ni titre. Elle est a fortiori tenue de laisser la SA RIVP accéder à l’appartement qu’elle occupe pour y réparer une fuite qui endommage le logement d’un autre locataire.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport de la société GECOP du 2 novembre 2023 et du constat dressé par la SELARL LOTTE-CANTO-VIDAL, commissaire de justice, le 30 novembre 2023, que des infiltrations d’eau ont lieu dans l’appartement loué à Monsieur [J] [U], situé au 2ème étage, probablement en provenance de celui occupé par Madame [D] [I], situé juste au-dessus ; que ces infiltrations se caractérisent par des coulures blanchâtres du sol au plafond sur un mur des WC de l’appartement de Monsieur [J] [U] dont la peinture est par ailleurs cloquée et gondolée, et entraînent un affaissement du plafond ; que l’intervention programmée le 31 octobre 2023 n’a pu avoir lieu en raison du refus de Madame [D] [I] de laisser l’entreprise GECOP accéder à son logement ; que, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SA RIVP a fait sommation à Madame [D] [I] de laisser pénétrer dans son appartement, la société GECOP, mandatée par ses soins, le 30 novembre 2023 entre 8 h 30 et 10 h 30 afin de rechercher les causes de la fuite d’eau et de la réparer ; que, de nouveau le jour dit à 9 h 30, Madame [D] [I], dont la présence est attestée par des bruits de pas, a refusé d’ouvrir sa porte.

Le dommage imminent qui résulte du défaut de la réparation de la fuite d’eau et du risque qu’il fait courir au locataire de l’appartement situé en-dessous de celui occupé par Madame [D] [I] et le caractère illicite du trouble constitué, par la résistance opposée par Madame [D] [I], sont établis.

Il convient donc dans ces conditions d'autoriser la SA RIVP et l'entreprise de plomberie de son choix à pénétrer dans les lieux occupés par Madame [D] [I], si besoin avec le concours de la force publique, en vue de procéder à la recherche des causes de la fuite et le cas échéant aux réparations qui s'imposent dans les termes du dispositif.

Madame [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer à la SA RIVP la somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS à Madame [D] [I] de permettre l'accès au logement qu’elle occupe situé au troisième étage droite de l’immeuble du [Adresse 2] à la SA RIVP, accompagnée des entreprises compétentes choisies par elle et notamment de l’entreprise CIEC, afin d'effectuer une recherche de fuite et de procéder à sa réparation ;

À défaut de pouvoir pénétrer ainsi dans les lieux :

AUTORISONS la SA RIVP à pénétrer dans le logement occupé par Madame [D] [I] et situé au troisième étage droite de l’immeuble du [Adresse 2], accompagnée des entreprises compétentes choisies par elle et notamment de l’entreprise CIEC, avec le concours, si besoin, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ni du commissaire instrumentaire et ce, afin d'effectuer une recherche de fuite et de procéder à sa réparation ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [D] [I] à payer à la SA RIVP la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes de la SA RIVP ;

RAPPELONS que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,

Décision du 28 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/01777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ALU