Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2024

N° 2024/ 155

N° RG 22/05441

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJG6L

SCI MAYLSON

C/

[W] [J] épouse [P]

[C] [P]

SARL MCE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d'Antibes en date du 10 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0001.

APPELANTE

SCI MAYLSON

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Julien GAUTHIER, membre de la SELAS CABINET D'AVOCATS GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Madame [W] [J] épouse [P]

née le 18 Août 1991 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1]

signification de la DA et conclusions le 30/06/2022 par PVRI

défaillante

Monsieur [C] [P]

né le 17 Novembre 1979 à [Localité 4] (91), demeurant [Adresse 1]

signification de la DA et conclusions le 30/06/2022 par PVRI

défaillant

SARL MCE IMMOBILIER

prise en la personne de son repr ésentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

signification de la DA et conclusions le 30 juin 2022 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024.

ARRÊT

rendu par défaut à l'égard de Mme [W] [J] épouse [P] et M. [C] [P] et réputé contradictoire à l'égard de la SARL MCE IMMOBILIER, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 15 juin 2018, la SCI MAYLSON, représentée par son mandataire la SARL MCE IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation aux époux [C] [P] et [W] [J] une villa individuelle de type 4 avec jardin et piscine située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 2.600 euros révisable annuellement.

Le bail a pris fin le 9 mai 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Par actes délivrés les 29 janvier et 3 février 2021, faisant suite à des mises en demeure restées infructueuses, la SCI MAYLSON a assigné les époux [P] et la société MCE IMMOBILIER, à laquelle elle reprochait d'avoir manqué aux obligations de son mandat, à comparaître devant le tribunal de proximité d'Antibes pour s'entendre solidairement condamner à lui payer :

- 5.200,00 € au titre de l'arriéré locatif,

- 2.250,56 € au titre du rechargement de la citerne de gaz,

- 1.116,00 € au titre du coût de remplacement de la pompe de relevage de la piscine,

- 20.649,90 € au titre des devis de remise en état du bien suite aux dégradations occasionnées,

- 1.500,00 € au titre de son préjudice financier.

Les époux [P] se sont opposés à ces réclamations et ont formulé en revanche des demandes reconventionnelles en paiement, en invoquant les nombreux désordres affectant le bien loué et les préjudices matériels et de jouissance qu'ils avaient subis de ce fait.

La société MCE IMMOBILIER n'a pas comparu.

Aux termes d'un jugement prononcé le 10 mars 2022, le tribunal a :

- débouté le bailleur de l'ensemble de ses réclamations, excepté une somme de 1.710 euros au titre des réparations locatives mises à la charge des locataires sortants,

- condamné en revanche la SCI MAYLSON à payer aux époux [P] :

* 890,00 € au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie,

* 13.500,00 € au titre de la réfaction du loyer pour toute la période de location,

* 330,00 € au titre de travaux de plomberie,

* 609,96 € au titre du coût de remplacement de la pompe de relevage de la piscine,

* 6.892,00 € au titre d'une surconsommation d'eau générée par des fuites,

* 800,00 € au titre du retrait des brise-vues installés par leurs soins,

- et condamné la SCI MAYLSON aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société MAYLSON a interjeté appel de cette décision le 12 avril 2022.

Les intimés ont été cités à comparaître par exploits d'huissier délivrés le 30 juin 2022, l'acte destiné à la SARL MCE IMMOBILIER ayant été remis à une personne habilitée à le recevoir, tandis que ceux destinés aux époux [P] ont été signifiés dans les conditions prévues par l'article 659 du code de procédure civile, après que l'huissier ait dressé procès-verbal de ses recherches infructueuses.

Il s'est avéré en effet que leur dernier domicile connu situé [Adresse 1], tel qu'indiqué dans le jugement déféré, était introuvable et que leurs noms ne figuraient sur aucun des immeubles de ladite voie.

Le présent arrêt sera en conséquence prononcé par défaut.

MOYENS ET PRÉTENTIONS SOUMIS À LA COUR

Dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe le 8 janvier 2024 et signifiées aux parties intimées les 9 et 15 janvier suivants dans les mêmes conditions que l'assignation, la SCI MAYLSON reproche essentiellement au premier juge d'avoir inversé la charge de la preuve à l'occasion de l'examen des diverses réclamations qui lui étaient soumises.

Elle fait successivement valoir :

- que les locataires sortants n'ont pas justifié du paiement de l'intégralité des loyers,

- qu'ils ont quitté les lieux sans remplir la citerne de gaz, alors qu'ils l'avaient trouvée pleine à leur arrivée,

- que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, ainsi qu'un constat d'huissier dressé le 27 novembre 2020, font apparaître de nombreuses dégradations qui leur sont imputables,

- que l'entretien de la piscine leur incombait, et qu'ils ont détérioré une partie des installations,

- que le crépi de la façade a été abîmé et doit être entièrement refait,

- et qu'il en est de même des peintures intérieures.

Elle conteste en revanche la réalité des désordres invoqués par les époux [P], et soutient que le bien était en parfait état d'entretien lorsqu'il leur a été donné en location.

Elle soutient d'autre part que la société MCE IMMOBILIER a gravement manqué aux obligations de son mandat général de gestion, en s'abstenant notamment de poursuivre le recouvrement des loyers impayés et de traiter les réclamations des locataires.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner solidairement les époux [P] et la société MCE IMMOBILIER à lui payer :

- 2.587,00 € au titre de l'arriéré locatif,

- 2.250,56 € au titre du rechargement de la citerne de gaz,

- 3.714,56 € au titre des frais de remise en état des installations de la piscine,

- 20.649,90 € au titre des devis de réparations des autres dégradations,

- les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2020,

- et 1.500,00 € au titre de son préjudice financier.

Elle conclut d'autre part au rejet de l'ensemble des réclamations formulées par les époux [P], et demande restitution des sommes qu'ils ont perçues dans le cadre de l'exécution du jugement, notamment par l'effet d'une saisie-attribution effectuée sur son compte bancaire.

Subsidiairement, pour le cas où tout ou partie de ces réclamations seraient admises, elle demande à être relevée et garantie par la société MCE IMMOBILIER.

En tout état de cause, elle sollicite une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2024.

DISCUSSION

Avant d'examiner les différents points du litige, il convient de rappeler qu'en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, il appartient à la cour de statuer à nouveau en fait et en droit au vu des pièces qui lui sont soumises ; elle ne peut en revanche se référer à des pièces retenues par le premier juge mais non produites devant elle.

Sur l'existence d'une dette locative :

La SCI MAYLSON expose que les loyers échus entre le 1er janvier et le 8 mai 2020 représentent la somme totale de 11.070,97 €, tandis que les paiements effectués par les locataires ne totalisent que 8.483,97 €, de sorte qu'il reste dû un reliquat de 2.587 €.

Faute de rapporter la preuve de plus amples versements, qui leur incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, les époux [P] doivent être condamnés à payer cette somme.

Sur le coût de remplissage de la cuve à gaz :

Le bailleur fait valoir que les époux [P] ont quitté les lieux sans remplir la citerne de gaz, alors qu'ils l'avaient trouvée pleine à leur arrivée. Toutefois, l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas le niveau de remplissage de la cuve, et il apparaît que la facture de livraison a été réglée par le nouveau locataire, et non par la SCI MAYLSON, laquelle ne peut donc exiger le remboursement d'une dépense qu'elle n'a pas personnellement exposée.

Sur les dégradations locatives :

Contrairement aux motifs retenus par le premier juge, la cour ne considère pas que la différence de présentation entre les états des lieux d'entrée et de sortie caractérise une forme de 'duplicité' (sic) de la part du bailleur ou de son mandataire.

La comparaison entre ces deux documents fait apparaître les défauts suivants :

- un défaut de fonctionnement du volet roulant dans la chambre 2,

- deux appliques défectueuses dans la chambre 3,

- quelques traces noires sur les murs et les sols,

- des éclats sur le crépi de la façade,

- et surtout la piscine 'hors service' (pompe de relevage à purger, électronique à réviser).

Ces constatations ne justifient pas cependant de mettre à la charge des locataires sortants la réfection de toute la façade ni celle des peintures intérieures, comme le réclame le bailleur.

D'autre part, à défaut de clause contraire stipulée au bail, le locataire n'est tenu que de l'entretien courant de la piscine et ne peut être chargé des grosses réparations. En outre, il n'est nullement établi qu'il aurait endommagé par son fait les installations telles que la pompe de relevage ou le local technique.

Le constat d'huissier dressé de manière non contradictoire le 27 novembre 2020, soit plus de six mois après le départ des époux [P], ne peut bien évidemment pas constituer une preuve recevable, comme l'a justement relevé le tribunal.

Il se trouve en outre contredit par l'attestation rédigée par le nouveau locataire Monsieur [O] [Z], qui déclare être entré dans les lieux le 13 juillet 2020 et avoir trouvé une maison 'dans un état irréprochable'.

Il convient en conséquence de retenir une somme de 1.710 euros à la charge des locataires sortants, conformément au jugement critiqué.

Sur l'existence d'un préjudice financier :

La SCI MAYLSON ne justifie pas avoir subi un tel préjudice, alors que l'attestation de M. [Z] susvisée établit qu'elle a pu relouer son bien à bref délai.

Sur la responsabilité de la société MCE IMMOBILIER :

Il est constant que suivant contrat conclu le 25 mai 2018, le bailleur avait confié à la société MCE IMMOBILIER un mandat général de gestion.

Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

La société MAYLSON ne caractérise pas cependant l'existence d'une faute de la part de son mandataire ayant un lien de causalité direct avec son préjudice.

Elle ne peut lui reprocher en premier lieu d'avoir omis de traiter les réclamations des locataires, alors qu'elle considère celles-ci comme parfaitement infondées.

D'autre part, la société MCE IMMOBILIER ne peut être solidairement tenue du paiement de tout ou partie de la dette locative, alors que les retards de règlement du loyer ne sont apparus qu'en février 2020, soit peu de temps avant le départ des époux [P].

Elle ne peut être davantage responsable des dégradations locatives.

Il convient en conséquence de débouter la société MAYLSON des fins de son action dirigée contre son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [P] :

Faute de disposer des pièces justifiant des désordres affectant le bien loué et des préjudices matériels ou de jouissance prétendument subis par les locataires, dont la réalité est formellement contestée par l'appelante, la cour ne peut qu'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à leurs demandes reconventionnelles.

Sur la demande en répétition des sommes perçues en exécution du jugement :

Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour les intimés de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de les y contraindre si nécessaire, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement les époux [P] à payer à la société MAYLSON la somme de 2.587 euros au titre de l'arriéré de loyer et celle de 1.710 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2020,

Dit que cette créance s'imputera à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie,

Déboute la société MAYLSON du surplus de ses demandes dirigées contre les époux [P], ainsi que de son action dirigée contre la société MCE IMMOBILIER,

Déboute les époux [P] de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne les époux [P] aux dépens de première instance et d'appel,

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,