Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 23/57364 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZGL

N° : 15

Assignation du : 19 Septembre, 02, 03 Octobre 2023

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 mars 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.R.L. JOBEL MENIL [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122

DEFENDEURS

S.A.S. L’EPICERIE EXOTIQUE P20 [Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [D] [K] [Adresse 6] [Localité 7]

Monsieur [H] [R] [Adresse 3] [Localité 8]

représentés par Me Gil alexandre MOSER ABREU RIBEIRO, avocat au barreau de PARIS - #E1358

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'une ordonnance du 11 mai 2022, le président de ce tribunal, statuant en référé, a donné force exécutoire au protocole d'accord signé le 23 février 2022 par la SARL JOBEL MENIL, bailleur, d'une part, et Messieurs [D] [K] et [H] [R], et la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 d'autre part.

Le président de ce tribunal a constaté le désistement d'instance de la SARL JOBEL MENIL et l'extinction de l'instance.

Se prévalant du non respect de ce protocole, la SARL JOBEL MENIL a, par exploit délivré les 19 septembre, 2 et 3 octobre 2023, fait citer la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20, Messieurs [D] [K] et [H] [R], devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens, - condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement par provision de la somme de 28.609,56 € au titre de l'arriéré locatif échu au 25 août 2023, terme du 3ème trimestre 2023 inclus, - les condamner conjointement et solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer contractuel majoré des charges jusqu'à leur départ définitif des lieux, - les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l’audience de renvoi, la requérante actualise la dette locative à la somme de 35.956,02€, premier trimestre 2024 inclus, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, la partie défenderesse, qui ne conteste pas le montant de la dette actualisée, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur dix mois à partir du 22 février 2024.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

En l'espèce, au terme du protocole transactionnel homologué le 11 mai 2022, les parties concernées se sont notamment accordées à titre transactionnel, sur la reconnaissance par la société SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 d’une dette de 31.899,40 euros arrêtée au 31 décembre 2021 et sur l'acquisition de la clause résolutoire.

La SARL JOBEL MENIL a accepté la suspension de cette clause résolutoire moyennant le règlement de cette somme en 26 versements de 1227€, le premier à la signature du protocole et les suivantes, le 20 de chaque mois, en sus du terme courant.

Les parties ont convenu, à l'article III du protocole, que faute de règlement par la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 des arriérés, loyers, charges et accessoires à bonnes dates, après une première lettre de rappel et 30 jours après la réception ou la présentation d'une mise en demeure, d'une part, les sommes restant dues feraient l'objet d'une déchéance du terme et la totalité des impayés et charges échus deviendraient immédiatement exigibles, et d'autre part, la clause résolutoire suspendue deviendrait définitivement acquise.

Le décompte locatif communiqué permet de constater que les délais de paiement prévus par le protocole n'ont pas été respectés.

Par courrier recommandé du 27 juillet 2023, la requérante a adressé une mise en demeure de la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20, rappelant les termes de l'article III précité. L'assignation a été délivrée plus de trente jours après l'envoi de cette lettre de mise en demeure.

Le non respect des termes du protocole a entraîné, conformément à l'accord des parties, l'acquisition définitive de la clause résolutoire. Il n'y a dès lors pas lieu de la constater, celle-ci étant prévue au protocole.

L'acquisition de la clause résolutoire a pour conséquence un maintien des défendeurs dans les lieux sans droit ni titre, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre un terme en ordonnant leur expulsion.

En effet, s'agissant de l'exécution d'un protocole qui est résolu du fait de son non respect, aucun délai ne saurait être accordé, alors que les parties ont entendu déclarer définitivement acquise la clause résolutoire, laquelle ne peut plus être suspendue, étant observé que la dette s'est aggravée depuis l'homologation de l'accord. Dès lors, la demande de délais sera rejeté.

Enfin, il n'y a pas lieu de condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation dans la mesure où le protocole prévoit, en cas de non respect de ses termes, que la société L'EPICERIE EXOTIQUE P20 sera redevable jusqu'à libération effective des lieux d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers antérieurs augmentés des charges et taxes.

En outre, l'article 2052 du même code dispose que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

Il s'ensuit que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre des autres défendeurs, Messieurs [D] [K] et [H] [R], se heurte à une contestation sérieuse, puisque cette demande apparaît irrecevable comme ayant déjà été formée dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l'homologation de la transaction qui prévoit que seule la société L'EPICERIE EXOTIQUE P20 y sera tenue.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La requérante limite ses prétentions aux sommes non comprises dans le protocole, soit les sommes échues postérieurement au 31 décembre 2021. La somme n'est pas contestée par les défendeurs à hauteur de 35.956,02€. La somme de 31.899,40€ étant déjà comprise dans le protocole valant titre exécutoire, la dette locative sera fixée au solde, soit la somme de 4056,62€ au titre de la dette locative échue entre le 1er janvier 2022 et le 31 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

Les défendeurs ayant tous la qualité de preneur, ils seront condamnés au paiement de cette somme solidairement (et non conjointement, cette notion étant antinomique de la première), tel que stipulée dans le contrat de bail qui, s'il fait référence au fait que les preneurs s'engagent conjointement et solidairement les uns envers les autres, fait également état de « responsabilités solidaires ».

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons que Monsieur [D] [K], Monsieur [H] [R] et la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 devront libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonnons leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Messieurs [D] [K] et [H] [R], et la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 à verser à la SARL JOBEL MENIL : * solidairement la somme de 4056,62 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue entre le 1er janvier 2022 et le 31 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus ; * in solidum la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes compte tenu des termes du protocole ;

Condamnons in solidum Messieurs [D] [K] et [H] [R], et la SAS L'EPICERIE EXOTIQUE P20 au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mars 2024.

Le Greffier,Le Président,

Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN