Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 13 février 2024

5AA

SCI/SMH

PPP Contentieux général

N° RG 23/03559 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMLP

[N] [M]

C/

[L] [O]

- Expéditions délivrées à [L] [O]

- FE délivrée à

[N] [M]

Le 13/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024

JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN

DEMANDERESSE :

Madame [N] [M] née le 11 Mars 1963 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4]

Comparante

DEFENDERESSE :

Madame [L] [O] née le 31 Mai 1996 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 3]

Non comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 décembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

1

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, Mme [N] [M] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [O], portant sur un logement situé [Adresse 2] [Localité 3] pour un loyer mensuel, charges comprises, de 620 €.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer la somme de 465 € au titre des arriérés de loyer (outre le coût de l’acte de commissaire de justice) était délivré au locataire le 17 juillet 2023.

Par acte introductif d’instance du 9 octobre 2023, dénoncé le même jour par voie électronique au préfet de la GIRONDE, Mme [N] [M] a fait assigner Mme [L] [O] afin de : - prononcer la résiliation du contrat de location à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la signification de la sommation de payer les loyers - ordonner l’expulsion de Mme [L] [O] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré, avec le concours de la force publique et d’un serrurier - condamner Mme [L] [O] à payer la somme de 920,13 euros correspondant à l’arriéré de loyers outre les loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation - condamner Mme [L] [O] au paiement des loyers et charges impayées soit la somme de 920, 13 euros outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation - condamner Mme [L] [O] à des indemnités d’occupation mensuelle égales au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux - condamner Mme [L] [O] à la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer, de l’assignation, de la notification obligatoires de la sommation et de l’assignation auprès des services de la CCAPEX à la préfecture

A l’audience du 19 décembre 2023, Mme [N] [M], comparant en personne, a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 1.510 euros.

Mme [L] [O], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'actionUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 9 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le 19 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation :L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En outre il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 7 g) de la loi précité dispose en outre que le locataire est obligé « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. »

En l'espèce, le décompte produit par Mme [N] [M] et arrêté au mois de décembre 2023 révèle que la dette locative s’élève à 1.510 euros.

Par ailleurs, et en dépit d’une sommation délivrée par huissier le 17 juillet 2023, la défenderesse n’a pas entrepris d’apurer sa dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [O] et celle de tous occupants de son chef, qui ne pourra intervenir qu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En l'espèce, le décompte produit par Mme [N] [M] et arrêté au mois de décembre 2023 révèle que la dette locative s’élève à 1.510 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Faute de comparaître, Mme [L] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges.

Mme [L] [O], qui se maintient dans les lieux loués en dépit de la résiliation du contrat de bail, sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024 (étant précisé que la demande en paiement des arriérés de loyer a été arrêtée au 31 décembre 2023) jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les demandes accessoires Succombant, Mme [L] [O] sera condamnée aux dépens, comprenant le cout du commandement de payer, de l’assignation et des notifications auprès des services de la CCAPEX.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er février 2020 entre Mme [N] [M] et Mme [L] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [L] [O] à verser à Mme [N] [M] la somme de 1.510 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2023, incluant l’échéance de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [L] [O] à verser à Mme [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Mme [N] [M] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications auprès des services de la CCAPEX

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX, le 13 février 2024 ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION