Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 29 FEVRIER 2024

(n° 59/2024, 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/20599 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEXEH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/09438

APPELANTS

M. [M] [L]

né le 26 avril 1943 à [Localité 5] (Corse)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [P] [T] épouse [L]

née le 06 janvier 1938 à [Localité 6] (Nord)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055

INTIMEE

S.A.R.L. FPP SAINT-HONORE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 841 393 028

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de Paris, toque : E0120

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 20 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2007, M. [L] a consenti à la société Pascal Franck un bail commercial portant sur un local situé au 1er étage d'un immeuble édifié [Adresse 2], pour une durée de 9 années courant à compter du 14 mars 2007 pour se terminer le 15 mars 2016, pour l'exercice de l'activité principale de coiffure.

Aux termes de l'article IV, 14° du bail, la société a été autorisée à pratiquer une ouverture reliant les lieux loués aux locaux dont elle est locataire au même étage, à charge pour elle de rétablir les locaux en leur état initial « en cas de départ des locaux, ou en cas de cession à une personne physique ou morale différente ».

Le 26 septembre 2016, M.[M] [L] a fait signifier à la société un congé à effet du 31 mars 2017 avec offre de renouvellement du bail commercial. Les parties ne font pas état de la régularisation d'un avenant de renouvellement à la suite de la délivrance de cet acte.

Par jugement du 04 juillet 2017, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Pascal Franck.

Par jugement du 31 juillet 2018, le tribunal a arrêté le plan de cession de la société Pascal Franck au profit de M. [W] avec faculté de substitution au profit d'une société à constituer contrôlée par lui au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce. M. [W] s'est ultérieurement substitué la SARLU FPP Saint Honoré dont il est le gérant.

Le 05 juillet 2019, M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] ont fait signifier à la SARLU FPP Saint Honoré une sommation visant la clause résolutoire et les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce d'avoir :

« - A justifier de l'obturation de l'ouverture reliant lesdits locaux à ceux du 1er étage sur rue dont la SARLU FPP Saint Honoré est également locataire, en vertu d'un bail distinct.

- A défaut d'une telle justification, procéder à l'obturation de l'ouverture reliant lesdits locaux à ceux du 1er étage rue afin que les locaux soient rétablis dans leur état initial et ne communiquent plus entre eux ».

Par acte du 31 juillet 2019, la SARLU FPP Saint Honoré a fait assigner M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit de nul effet la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 05 juillet 2019 à la SARLU FPP Saint Honoré par M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L];

- condamné M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] à payer à la SARLU FPP Saint Honoré la somme totale de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SARLU FPP Saint Honoré du surplus de ses demandes ;

- débouté M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] aux dépens de l'instance ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 25 novembre 2021, M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] ont interjeté appel du jugement des chefs du débouté de leurs demandes et des condamnations prononcées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le 15 février 2022, les parties ont refusé la mise en place d'une mesure de médiation.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 21 février 2022 par lesquelles M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L], appelants, demandent à la Cour de :

- les juger recevables et bien fondés en leur appel et leurs conclusions d'appel,

- infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2021 par tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :

« - dit de nul effet la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 5 juillet 2019 à la SARLU FPP Saint Honoré par M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L],

- condamne M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] à payer à la SARLU FPP Saint Honoré la somme totale de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute la SARLU FPP Saint Honoré du surplus de ses demandes ;

- déboute M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamne M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] aux dépens de l'instance,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ».

Et statuant à nouveau :

- débouter la SARLU FPP Saint Honoré de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SARLU FPP Saint Honoré à procéder à l'obturation de l'ouverture pratiquée pour relier locaux à usage commercial situés au 1er étage sur cour et dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 2], à ceux du 1er étage sur rue faisant l'objet d'un bail distinct,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la sommation du 05 juillet 2019 demeurée infructueuse dans le mois de sa délivrance,

En conséquence,

- constater la résiliation de plein droit du bail du 17 mars 2007 à compter du 06 août 2019 aux torts exclusifs de la SARLU FPP Saint Honoré,

- ordonner l'expulsion sans délai de la SARLU FPP Saint Honoré, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux qu'elle occupe situés au 1er étage sur cour et dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 2], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- dire que le dépôt de garantie versé par la SARLU FPP Saint Honoré restera acquis aux époux [L] en application de l'article X du bail,

- condamner la SARLU FPP Saint Honoré à payer une indemnité d'occupation fixée à un montant de 55.312,80 € correspondant au double du montant du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 06 août 2019 et jusqu'à la libération effective des locaux par remise des clefs, en application des dispositions de l'article X du bail,

- condamner la SARLU FPP Saint Honoré à verser à M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARLU FPP Saint Honoré aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation du 05 juillet 2019.

Vu les conclusions déposées le 19 mai 2022 par lesquelles la SARLU FPP Saint Honoré, intimée, demande à la Cour de :

En principal :

- confirmer le jugement du 10 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

- débouter les époux [L] de leur demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

A titre infiniment subsidiaire :

- octroyer à la SARLU FPP Saint Honoré un délai de six mois, suspensif des effets de la clause résolutoire, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour exécuter l'obligation découlant de la sommation du 05 juillet 2019,

- débouter les époux [L] de leurs demandes tendant à la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel et à ce que leur soit déclaré acquis le dépôt de garantie,

En toute hypothèse :

- condamner les époux [L] aux dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l'article L. 642-7 du code de commerce, le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur lorsqu'il en a été désigné.

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l'article L. 642-13 du même code.

Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit de nul effet la sommation délivrée le 05 juillet 2019 à la SARLU FPP Saint Honoré et a débouté M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] de leur demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion de la SARLU FPP Saint Honoré, après avoir considéré que :

- l'article IV, "Charges et conditions", 14 °, "Travaux", est libellé comme suit : "Il [le preneur] ne pourra, dans les lieux loués, faire aucune construction ou installation, percement de mur ou changement de distribution dans la mesure où elles affectent la structure de l'immeuble, à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite du BAILLEUR. Toutefois le preneur est d'ores et déjà autorisé, sous les conditions ci-après à pratiquer une ouverture reliant les locaux objets du présent bail aux locaux dont la société PASCAL FRANCK est locataire au même étage.

En cas de départ des locaux, ou en cas de cession à une personne physique ou morale différente, la société PASCAL FRANCK rétablira les locaux dans leur état initial en procédant à l'obturation de cette ouverture" ;

- l'autorisation de réunir les deux locaux en pratiquant une ouverture dans l'un des murs des lieux loués a été consentie à la société PASCAL FRANCK intuitu personae, ainsi qu'il résulte du fait que sa dénomination sociale est expressément mentionnée dans la clause. Dès lors, il ne peut être considéré, sauf à dénaturer les termes clairs et dépourvus d'équivoque de la stipulation précitée, que les bailleurs ont entendu concéder l'autorisation d'ouverture à tout preneur dès lors que ce dernier est par ailleurs locataire des locaux contigus ;

- en vertu de l'article L. 642-7 du code de commerce, le tribunal ne peut modifier les contrats dont il impose le transfert à un cessionnaire, les contrats cédés devant être exécutés tels qu'ils ont été conclus ; Il ne peut toutefois être déduit de ce principe que la SARLU FPP Saint Honoré n'est pas une "personne physique ou morale différente" de la société PASCAL FRANCK au sens de la clause précitée du bail. Il convient au contraire de considérer que la SARLU FPP Saint Honoré constitue une entité juridique distincte de la société PASCAL FRANCK venant aux droits de cette dernière du fait de la cession du bail ordonnée à son profit ;

- la clause précitée du bail du 17 mars 2007 met expressément à la charge de la société PASCAL FRANCK l'obligation de procéder à l'obturation de l'ouverture qu'elle a pratiquée ; cette obligation revêtant un caractère personnel, son exécution ne peut être exigée de la SARLU FPP Saint Honoré.

M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris de ce chef et le constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et qui vise expressément, en sus des défauts de paiement, l'exécution d'une « condition en souffrance », l'infraction du preneur au bail pouvant ainsi être sanctionnée par la clause résolutoire.

Or, conformément à l'article « travaux » 14° du bail en date du 17 mars 2007, si l'autorisation de pratiquer une ouverture aurait été accordée intuitu personae à la société Pascal Franck, la cession du droit au bail commercial par laquelle le preneur à bail transmet ses droits et obligations qu'il tient du bail à une tierce personne qui devient débiteur vis-à-vis du bailleur, la cession emportant ainsi subrogation du nouveau locataire à l'ancien, le cessionnaire peut se prévaloir des droits nés du bail mais est tenu des mêmes obligations que son prédécesseur quant à l'exercice de son activité, sans qu'il soit important que la cession soit intervenue en vertu d'une décision de justice et non de la volonté des parties.

Or, ils soulignent que la SARLU FPP Saint Honoré étant venue aux droits de la société Pascal Franck à la suite d'un jugement arrêtant un plan de cession en date du 31 juillet 2018, elle serait devenue ainsi propriétaire du fonds de commerce et a repris toutes les obligations issues du contrat de bail en sa qualité de successeur du fonds de commerce et avait par suite l'obligation de procéder à l'obturation de l'ouverture lors de la cession du 31 juillet 2018 en ce que l'autorisation de réunir les deux locaux a été consentie à la société Pascal Franck intuitu personae, ce qui n'a pas été fait, en infraction au bail.

Or, M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] soutiennent ainsi que la cession serait intervenue sans que le point 14 de l'article « travaux » ne soit respecté, les conduisant à délivrer une sommation visant la clause résolutoire et les articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce aux fins qu'il soit justifié ou, à défaut, procédé à l'obturation de l'ouverture, cette sommation étant toutefois restée sans effet dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire serait, en conséquence, acquise au profit des époux [L] à compter du 06 août 2019, les appelants étant ainsi fondés à solliciter la résiliation de plein droit du bail, l'expulsion sans délai de la SARLU FPP Saint Honoré ainsi que celle de tous occupants de son chef du local à usage commercial.

La SARLU FPP Saint Honoré, laquelle sollicite la confirmation du jugement, fait valoir à titre principal qu'au visa de l'article L. 642-7 du code de commerce, aucun effet novatoire n'est attaché à l'opération de reprise des contrats ordonnée par le tribunal conformément à la jurisprudence, de sorte que l'offre de reprise qu'elle a faite dans le cadre du plan de cession de la société Pascal Franck, sous l'égide du tribunal de commerce de Paris, qui consistait uniquement en la reprise du fonds de commerce, n'aurait pas eu pour effet de confondre son patrimoine avec celui de la société Pascal Franck, n'entraînant ainsi aucun transfert des droits et obligations à caractère personnel de la première société vers elle.

Ainsi, elle souligne qu'elle aurait repris le bail, sans pouvoir demander ou procéder unilatéralement à des modifications des clauses s'imposant à elle, à l'exception de celles ayant un caractère personnel, de sorte que conformément au bail, seule la société Pascal Franck serait débitrice de l'obligation d'obturer l'ouverture.

Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il s'infère du libellé même de la clause litigieuse (« En cas de départ des locaux, ou en cas de cession à une personne physique ou morale différente, la société PASCAL FRANCK rétablira les locaux dans leur état initial en procédant à l'obturation de cette ouverture »), qui met à la charge de la seule société Pascal Franck le rétablissement des locaux dans leur état initial en procédant à l'obturation de l'ouverture autorisée par les bailleurs, que cette obligation, corollaire de l'autorisation de percement accordée intuitu personæ à la société Pascal Franck, pèse dès lors sur la seule société Pascal Franck.

Si la SARLU FPP Saint Honoré a bénéficié, dans le cadre du plan de cession du fonds de commerce de la société Pascal Franck, de la cession de son fonds de commerce, incluant le droit au bail, les dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce ne sauraient toutefois imposer à la SARLU FPP Saint Honoré la reprise d'une obligation pesant intuitu personæ sur le cédant, la société Pascal Franck.

Ainsi, il s'en déduit qu'en ne procédant pas elle-même à l'obturation de l'ouverture pratiquée au 1er étage reliant les locaux du 1er étage sur cour et sur rue, la SARLU FPP Saint Honoré n'a ainsi pas manqué à une obligation contractuelle pesant sur elle.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit de nul effet la sommation délivrée le 05 juillet 2019 par M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] et les a déboutés de leurs demandes tendant au constat d'acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail, et à l'expulsion subséquente de la SARLU FPP Saint Honoré ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et à la conservation du dépôt de garantie.

2) Sur la demande d'obturation de l'ouverture au 1er étage

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] de leur demande tendant à voir condamnée la SARLU FPP Saint Honoré à procéder aux travaux d'obturation de l'ouverture du 1er étage, après avoir relevé que la SARLU FPP Saint Honoré n'était pas contractuellement redevable de l'obligation d'obturer l'ouverture pratiquée par la société Pascal Franck.

C'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi justement statué, après avoir considéré, à la lecture de la clause litigieuse, que seule la société Pascal Franck était tenue de l'obligation d'obturer l'ouverture et de rétablir les lieux dans leur état initial « en cas de départ des locaux, ou en cas de cession à une personne physique ou morale différente », ce qui est le cas en l'espère.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

3) Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] aux dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. 

En outre, M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] seront déboutés de leurs demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnés de ce chef à verser à la SARLU FPP Saint Honoré la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 10 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/09438 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] à verser à la SARLU FPP Saint Honoré la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [L] et Mme [P] [T] épouse [L] aux entiers dépens d'appel.

La greffière, La présidente,