Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 FEVRIER 2024

N°2024/130

Rôle N° RG 23/03621 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5YI

[B] [I]

C/

[U] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pierre VARENNE

Me Pierre ARMANDO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de NICE en date du 03 février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02230.

APPELANTE

Madame [B] [I]

née le 08 septembre 1949 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE

et assistée de Me Astrid LANFRANCHI de la SELARL CAPPONI LANFRANCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [U] [N]

né le 03 décembre 1972 à [Localité 5] (Liban), demeurant [Adresse 4] - [Localité 1] - RUSSIE

représenté par Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président

et Mme Florence PERRAUT, conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 février 2024.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2017, à effet au 18 avril 2017, monsieur [U] [N] a consenti à madame [B] [I], un bail à usage d'habitation portant sur un appartement de type T2, situé [Adresse 2] à [Localité 3] (06) pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros révisable annuellement, outre 200 euros à titre de provision sur charges.

Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, M. [N] a fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 mars 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 5 442,32 euros au principal.

Par acte d'huissier du 9 mai 2022, Mme [I] a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, en opposition du commandement de payer susvisé et en contestation des montants demandés, du fait des désordres survenus dans le logement occupé.

Par acte d'huissier du 24 octobre 2022, Mme [I] a, à nouveau assigné M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, dans les termes identiques à l'assignation du 9 mai 2022.

Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, M. [N] a fait assigner le 15 juin 2022, Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé qui, par ordonnance contradictoire en date du 3 février 2023, a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 9 mai 2022 ;

- ordonné l'expulsion de Mme [I], ainsi de celle de tous occupants de son chef, du logement dans le délai de 7 jours, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, à compter de la signification de sa décision et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

- dit qu'à défaut de libération volontaire, M. [N] pourrait, dans un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [I] à payer à M. [N] une indemnité provisionnelle de 6 972,28 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation dus au 9 mars 2022, avec intérêt à taux légal à compter du 9 mars 2022 sur la somme de 5 442,32 euros et à compter de sa décision pour le surplus ;

- condamné Mme [I] à payer à M. [N] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à libération définitive des lieux ;

- débouté Mme [I] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts ;

- débouté Mme [I] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement de la dette locative ;

- condamné Mme [I] à payer à M. [N] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procéure civile, outre les dépens.

Le juge des référés a considéré comme acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, étant constant que les sommes visées n'ont pas été intégralement payées dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Il a rappelé qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste valable à concurrence des sommes exigibles.

Il a relevé que si des dégâts sont survenus en 2020 dans le logement litigieux, des travaux d'embellissement ont été réalisés par la suite et qu'il ressortait des pièces que les nuisances évoquées, ont persisté jusqu'au mois d'avril 2021 et ne permettaient pas à Mme [I] d'invoquer une exception d'inexécution, justifiant qu'elle se soustraye à ses obligations alors qu'elle a toujours demeuré dans les lieux loués et n'a pas établi leur inhabitabilité.

Il a estimé que la preuve du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent de M. [N], pendant la période de location, n'était pas rapportée.

Au vu de la situation personnelle et financière de Mme [I], ce magistrat a rejeté la demande de délai de paiement.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2023, Mme [I] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par jugement contradictoire du 18 juillet 2023, rendu suite à l'assignation délivrée le 24 octobre 2022 par Mme [I], en opposition du commandement de payer, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant au fond, a :

- dit l'opposition au commandement de payer de Mme [I] infondée ;

- déclaré recevable l'action en résiliation du bail d'habitation de M. [N] ;

- constaté la résiliation du bail d'habitation en date du 10 avril 2017 au 9 mai 2022 ;

- ordonné son expulsion ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [I] à payer à M. [N] une indemnité provisionnelle de 6 972,28 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation dus au mois de juin 2023, avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer et sur la somme de 5 442,32 euros et à compter d'assignation pour le surplus ;

- condamné Mme [I] à payer à M. [N] une indemnité d'occupation révisable annuellement d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit 896,98 euros par mois, à compter du 10 mai 2022, jusqu'à complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec intérêt à taux légal à compter du présent jugement ;

- accordé à Mme [I] des délais de paiement de sa dette locative de 6 972,28 euros selon 34 acomptes mensuels de 205 euros chacun, le dernier étant augmenté du solde restant dû ;

- débouté Mme [I] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

- suspendu la clause résolutoire pendant ce délai ;

- dit qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer et des charges courants, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de 15 jours infructueuses et l'expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef ;

- déboute M. [N] du surplus de ses demandes et de celles en suppression du délai légal de deux mois pour procéder à l'expulsion de la locataire, en fixation d'une astreinte provisoire ;

- condamné Mme [I] à verser à M. [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et de la dénonce de l'assignation à la préfecture des Alpes Maritimes.

Par dernières conclusions transmises le 4 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance du 3 février 2023, en toutes ses dispositions et :

- à titre principal, qu'elle :

* se déclare incompétente pour connaître de la demande adverse ;

* condamne l'intimé au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- à titre subsidiaire, si la cour se déclare compétente pour connaître de la demande de l'intimé, qu'elle lui alloue la somme de 4 000 euros à titre de provision pour trouble locatif ;

- en tout état de cause, qu'elle condamne M. [N] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle excipe d'une incompétence de la cour eu égard à l'existence de contestations sérieuses relatives aux sommes demandées au soutien du commandement de payer.

Elle estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et souligne n'avoir été indemnisée que sur une période de 4 mois de loyers à hauteur de 25%, le bailleur ayant refusé de le faire sur la totalité de la période soit 10 mois.

Elle affirme avoir effectué des paiements dont elle justifie et sollicite une remise de 25% des loyers sur 10 mois de juillet 2020 à avril 2021.

Elle ajoute que par jugement du 18 juillet 2023, le juge du fond a suspendu les effets de la clause résolutoire et l'a condamné à régler la somme de 6 972,28 euros avec un règlement en 34 acomptes mensuels de 205 euros et le dernier de 207,28 euros.

Elle indique avoir rendu les clés de 19 septembre 2023 et avoir déposé un dossier de surendettement le 24 mai 2023.

Elle demande des délais de paiement.

Par dernières conclusions transmises le 4 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [N], sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, déboute Mme [I] de ses demandes et la condamne au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que cette dernière a saisi le juge du fond, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice, le juge du surendettement pour obtenir des délais de paiement et l'effacement de la dette et qu'elle lui est redevable à ce jour de la somme de 6 980,93 euros arrêtée au 24 avril 2023.

Il ne conteste pas qu'un dégât des eaux est intervenu au mois de juillet 2020, qui a impacté le dressing et les WC de l'appartement uniquement et qu'une réduction de loyers est intervenue. Il souligne que des travaux d'embellissement ont été effectués. Il s'oppose à sa demande de délais.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 janvier 2024.

Par soit-transmis en date du 8 février 2023, la cour a indiqué aux parties qu'elle entendait soulever d'office l'irrecevabilité des demandes de Mme [I], au regard de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement, en date du 18 juillet 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, en application des dispositions des articles 122, 125 alinéa 2 et 488 du code de procédure civile ainsi que d'une jurisprudence (Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 mars 2005-n° 02-20.513) aux termes de laquelle le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, non assorti de l'exécution provisoire, est frappé d'appel, de sorte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.

Il a été imparti aux parties un délai expirant le lundi 19 février 2023 midi, afin de leur permettre d'adresser à la cour leurs éventuelles observations sur ce point précis par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Aucune note en délibéré n'a été transmise à la cour dans le délai imparti.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l'article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l'exécution provisoire, est frappé d'appel. Il en résulte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.

En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que, postérieurement à l'ordonnance entreprise en date du 3 février 2023, le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, a rendu un jugement en date du 18 juillet 2023, revêtu de plein droit de l'exécution provisoire.

Il n'est pas contestable que la décision du juge du fond a été rendue entre les mêmes parties, sur la même cause et sur le même objet que les demandes formulées dans le cadre de la procédure de référé.

En effet, dans le cadre de ces procédures initiées par les parties, M. [N] solicite la constatation de la résiliation du bail le liant à Mme [I], en raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et ses conséquences subséquentes relatives à son expulsion, sa condamnation à lui verser à une indemnité mensuelle d'occupation et une dette locative à titre provisionnel.

Mme [I] conteste la validité du commandement de payer, invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, afin de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire et sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Il apparaît que les moyens soulevés sont exactement les mêmes.

Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise et de déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [I] et M. [N] dans le cadre de la présente procédure, ces dernières se heurtant à l'autorité de la chose jugée du jugement du 18 juillet 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

Compte tenu de cette irrecevabilité, il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Etant donné que les demandes principales formées par Mme [I] sont déclarées irrecevables en cause d'appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [I] aux dépens de première instance, et à verser la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'irrecevabilité s'expliquant par l'autorité de la chose jugée d'une décision de fond qui est intervenue au cours de la procédure d'appel, il y a lieu de condamner les parties à prendre en charge les frais de première instance et d'appel par elle exposés.

Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties, de sorte qu'elles seront déboutées de leurs demandes formulées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare irrecevables, les demandes formulées par Mme [I] et M. [N] pour autorité de la chose jugée du jugement du 18 juillet 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice ;

Déboute Mme [B] [I] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute M. [U] [N] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d'appel.

La greffière Le président