Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° 460

CG

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Copie exécutoire

délivrée à :

- Me Wong Yen,

le 14.12.2023.

Copie authentique

délivrée à :

- Me Oputu,

le 14.12.2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 décembre 2023

RG 22/00224 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/123, rgn° 20/00059 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 4 mars 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 20 juillet 2022 ;

Appelants :

M. [F] [B], né le 27 juin 1969 à [Localité 3], de nationalité française, et

Mme [T], [L] [W] épouse [B], née le 9 juillet 1969 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant à [Adresse 9] ;

Représentés par Me Lorna OPUTU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

M. [D] [K] [S], né le 15 mars 1969 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] ;

intervenant volontaire aux lieu et place de :

Mme [H], [I] [O]-[A], née le 17 avril 1942 à [Localité 7] et décédée le 21 février 2022 à [Localité 8] ;

Ayant pour avocat la Selarl Chansin-Wong Yen, représentée par Me Stéphanie WONG YEN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 15 septembre 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 septembre 2023, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme BRENGARD, président de chambre, M. SEKKAKI, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte de partage en date du 14 décembre 2011, íl a été attribué à Mme [H] [O]-[A] une parcelle de terrain dépendant du [Adresse 4], situé à [Localité 3].

M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] occupent ces parcelles et exploitent la parcelle cadastrée EM[Cadastre 2] et une partie de la parcelle EM[Cadastre 1] à des fins agricoles.

Par jugement en date du 17 mai 2018 le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- déclarée irrecevable l'intervention voIontaire de [Y] [O] qui est la curatrice de Mme [H] [O]-[A],

- mis hors de cause l'agence immobilière 'syndic Cantrainne',

- déclaré irrégulier le congé donné à M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W],

- débouté Mme [H] [O]-[A] de toutes ses demandes,

- débouté pour le surplus,

- condamné Mme [H] [O]-[A] à verser à M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] une somme de 150.000 FCP au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à verser à l'agence immobilière 'syndic Cantrainne' une une somme de 150.000 FCP au titre des frais írrépétibles,

- condamné Mme [H] [O]-[A] aux dépens.

Il avait alors été retenu que M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] oocupaient les parcelles concernées en vertu d'un bail rural, conformément aux dispositions de la délibération n° 84-19 du 1er mars 1984 portant statut des baux ruraux.

Par acte d' huissier en date du 29 mai 2019, Mme [H] [O]-[A] représentée par Mme [Y] [O] en qualité de curatrice, a fait délivrer à M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] un commandement de payer la somme principale de 2.555.310 F CFP correspondant aux loyers impayés dus en février 2019, visant les dispositions de l'article 25 de la délibération n°84-19 du 1er mars 1984 portant statut des baux ruraux.

Par acte d' huissier en date du 3 février 2020, Mme [H] [O]-[A] représentée par Mme [Y] [O] en qualité de curatrice a fait assigner M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par jugement en date du 4 mars 2022 le tribunal de première instance de Papeete a :

- Rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de chose jugée du jugement du tribunal civil de première instance de Papeete du 17 mai 2018 soulevée par M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W],

- Déclaré l'action de Mme [H] [O]-[A] recevable,

- Prononcé la résiliation du bail liant Mme [H] [O]-[A] d'une part et M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] d'autre part portant sur la parcelle terre cadatrée section EM n° [Cadastre 2] de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3], à compter de la présente décision,

- Ordonné, en tant que de besoin, l'expulsion de M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] et de tous occupants de leur chef de l'immeuble loué,

- Condamné solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à Mme [H] [O]-[A] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 52.520 F CFP, jusqu'à complète libération des lieux,

- Condamné solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à Mme [H] [O]-[A] une somme de 1.365.520 F CFP, au titre des loyers impayés non prescrits,

- Débouté M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] de leur demande d'expertise,

- Débouté M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- Condamné M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à Mme [H] [O]-[A] la somme de 300 000 FCFP sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- Condamné M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à Mme [H] [O]-[A] aux dépens de l'instance.

Par requête en date du 20 juillet 2022 M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] ont relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :

Recevoir la présente requête d'appel et la dire bien fondée,

Déclarer recevable l'appel interjeté par les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à l'encontre du jugement n° RG 22/123 rendu le 4 mars 2022 par la chambre du Tribunal Civil de Première Instance de la Polynésie française,

Constater que les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] ont mis en valeur la parcelle cadastrée section EM [Cadastre 2] ainsi qu'une partie de la parcelle cadastrée EM [Cadastre 1] venant aux droits de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3],

Par conséquent :

Infirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions,

Statuer à nouveau :

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour d'Appel de céans afin de voir procéder à l'évaluation de la parcelle cadastrée section EM [Cadastre 2] ainsi qu'une partie de la parcelle cadastrée EM [Cadastre 1] venant aux droits de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3], exploitées à des fins agricoles par les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] depuis l'année 2005, date de leur Installation sur les lieux,

Dire que Mme [H] [O]- [A] est redevable à leur égard d'une indemnité d'éviction qui sera évaluée par l' expert également désigné à cet effet,

Condamner Mme [H] [O]- [A] à payer aux époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] la somme de 350.000 F. CFP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du constat dressé par Me [X], Huissier de Justice, avec distraction d'usage au profit du conseil soussigné.

Mme [H] [O]- [A] est décédée le 21 février 2022 à [Localité 8], sans postérité mais en l'état d'un testament légant la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3] à M. [D] [K] [S]. Les débats avaient eu lieu le 6 octobre 2021 de sorte que ce décès est intervenu après la clôture des débats.

M. [K] [S] est intervenu volontairement à la procédure en se consituant le 12 septembre 2022.

Par leurs dernières conclusions en date du 10 janvier 2023 M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] demandent à la cour de :

Recevoir la présente requête d'appel et la dire bien fondée,

Déclarer recevable l'appel interjeté par les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à l'encontre du jugement n° RG 22/123 rendu le 4 mars 2022 par la chambre du Tribunal Civil de Première Instance de la Polynésie française,

Constater que les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] ont mis en valeur la parcelle cadastrée section EM [Cadastre 2] ainsi qu'une partie de la parcelle cadastrée EM [Cadastre 1] venant aux droits de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3],

Par conséquent :

Infirmer le jugement querellé dans toutes ses dispositions,

Statuer à nouveau :

Désigner tel expert qu'il plaira à la cour d'Appel de céans afin de voir procéder à l'évaluation de la parcelle cadastrée section EM [Cadastre 2] ainsi qu'une partie de la parcelle cadastrée EM [Cadastre 1] venant aux droits de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3], exploitées à des fins agricoles par les époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] depuis l'année 2005, date de leur Installation sur les lieux,

Dire que M. [K] [S] est redevable à leur égard d'une indemnité d'éviction qui sera évaluée par l'expert également désigné à cet effet,

Condamner M.[K] [S] à payer aux époux M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] la somme de 350.000 F. CFP au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du constat dressé par Me [X], Huissier de Justice, avec distraction d'usage au profit du conseil soussigné.

Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2023 M. [K] [S] demande à la cour de :

- Déclarer l'intervention volontaire de M. [K] [S] recevable en tant qu'ayant droit de Mme [H] [O]- [A],

- Débouter M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] de l'ensemble de leur demande, fins et conclusions,

- Adjuger à M. [K] [S] l'entier bénéfice de ses écritures,

En conséquence,

- Confirmer le jugement du Tribunal civil de première instance du 4 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- Assortir l'expulsion d'une astreinte de 50.000 XPF (cinquante mille francs pacifiques) par jour de retard à compter de la décision à intervenir avec si besoin l'assistance de la force publique,

- Condamner dès à présent solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à M. [K] [S] la somme de 157.560 XPF au titre des loyers impayés de l'année 2020,

En tout état de cause,

- Condamner solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à M. [K] [S] , la somme de 490.000 XPF au titre des frais irrépétibles,

- Condamner solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'étendue de l'appel :

Bien que sollicitant, aux termes du dispositif de leurs conclusions, l'infirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions, M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] ne contestent que le rejet de leur demande d'expertise et de leur demande d'indemnité d'éviction.

Ainsi ne se trouvent pas contestées les chefs de dispositif suivants :

Rejette la fin de non recevoir tirée de l'autorité de chose jugée du jugement du tribunal civil de première instance de Papeete du 17 mai 2018 soulevée par M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W],

-

Déclare l'action de Mme [H] [O]-[A] recevable,

- Prononce la résiliation du bail liant Mme [H] [O]-[A] d'une part et M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] d'autre part portant sur la parcelle terre cadatrée section EM n° [Cadastre 2] de la terre [Adresse 4] sise à [Localité 3], à compter de la présente décision,

- Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] et de tous occupants de leur chef de l'immeuble loué,

- Condamne solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer a Mme [H] [O]-[A] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 52.520 F CFP, jusqu'à complète libération des lieux,

- Condamne solidairement M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer a Mme [H] [O]-[A] une somme de 1.365.520 F CFP, au titre des loyers impayés non prescrits.

Sur l'intervention volontaire de M.[K] [S] :

Aux termes des dispositions de l'article 343 du code de procédure civile de la Polynésie française peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l'espèce M. [K] [S] justifie intervenir en qualité d'ayant droit de Mme [H] [O]-[A] desorte que son intervention est recevable.

Sur la demande d'expertise :

Les appelant ne contestent pas l'application, en la cause, des dispositions de la délibération n° 84-19 du 1er mars 1984 portant sur les baux ruraux et invoquent les articles 32 et 35 de ce texte.

Aux termes des dispositions de l'article 32 quelle que soit la cause qui a mis fin au bail le preneur, qui a par son travail ou par ses investissements apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l'expiration du bail à une indemnité due par le bailleur.

L'article 35 prévoit quant à lui que la preuve des améliorations résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article 4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun.

L'article 4 prévoit qu'un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans les trois mois qui suivent l'entrée en jouissance, conformément à un plan d'inventaire déterminé par arrêté du conseil de gouvernement. Passé ce délai ou en cas de désaccord, la partie la plus diligente saisit le juge des référés, ou le juge forain statuant en référé, pour faire désigner un expert qui aura pour mission de procéder à l'établissement de l'état des lieux à frais communs.

L'état des lieux permet de déterminer ultérieurement les améliorations qui auront été apportées par le preneur ou les dégradations constatées aux constructions, au fonds et aux cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments, l'état des terres et leur degré d'entretien, l'état du cheptel, ainsi que, dans la mesure du possible, le rendement moyen de l'exploitation au cours des deux dernières années.

En l'espèce M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] se prévalent d'amélioration culturales qu'ils déclarent avoir réalisées depuis la prise à bail ; M. [S] n'expose pas en quoi des autorisations préalables seraient nécessaires pour ces cultures de sorte qu'il n'est pas justifié à prétendre que l'accord préalable du bailleur était nécessaire sur le fondement des dispositions de l'article 32 de la délibération n° 84-19 du 1er mars 1984 portant sur les baux ruraux.

Deux constats sont produits: un réalisé le 30 novembre 2016 par Me [N] et un réalisé le 28 juin 2022 par Me [X].

Me [N] avait constaté le 30 novembre 2016 que plus de 9000 m2 de terre sont exploitées dont environ le tiers (3000 m2) est réservé à des plantations de papayers.

Il avait alors photographié des plantations de papayers, des plantations de légumes, des plantations de choux et il avait décrit plusieurs engins visibles sur la propriété (tracteur, tractopelle, Pick up, Land Rover...) Et cinq ouvriers agricoles s'activant aux travaux de maraîchage.

Le 28 juin 2022 Me [X] a décrit un chemin menant à la parcelle , chemin en bordure duquel se trouve des cocotiers, un avocatier et un mape ainsi que des bananiers.

Il mentionne : 'côté droit du chemin, présence d'une plantation d'au moins 150 citronniers' puis à proximité une partie en jachère et à gauche' une plantation d'au moins 200 jeunes cocotiers, en périphérie de cette plantation et aux abords immédiats, présence de cocotiers adultes, de nombreux bananiers ainsi qu'une dizaine d'avocatiers plantés en ligne'

'au dessus, sur la parcelle une trentaine de papayers sont visibles également plantés sur une ligne.'

Plusieurs plantations de légumes sont décrites : 1 500 pieds de tomates, 10 000 pieds de concombres, 3 000 pieds de courgette et 500 pieds d'aubergines.

Il a conclu que la parcelle est bien entretenue et exploitée ajoutant que le nombre de cocotiers adultes présents sur celle-ci est supérieur à 100 et le nombre de bananiers supérieur à 200.

La preuve de l'amélioration du fonds loué ne peut cependant procéder que de la comparaison entre son état lors de la prise à bail et son état lors de la restitution des lieux.

Si la preuve de l'état lors de la prise des lieux peut se faire par tous moyens en l'absence de bail écrit, force est de constater qu'en l'espèce aucun élément n'est fourni, ni sur la date exacte de la prise des lieux, ni sur l'état de la terre à cette époque.

Les appelants évoquent la mise en valeur de cette terre depuis l'année 2005, mais sans apporter d'élément justificatif quant à la date de prise de possession.

D'autre part, aucun élément n'est produit concernant l'état dans lequel était cette terre lors de cette prise de possession, les seules affirmations de M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] dans leurs conclusions déclarant que la terre était nue et recouverte de forêt lors de la prise à bail étant insuffisantes alors que M. [S] en conteste toute amélioration.

Le premier juge a justement rappelé les dispositions de l'article 85 du code de procédure civile de la Polynésie française selon lesquelles une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les deux constats en date du 30 novembre 2016 et du 28 juin 2022 permettent de constater l'état de la terre à ces deux périodes mais sont insuffisants pour établir l'existence d'améliorations apportées au fond par rapport à la date de prise à bail.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise présentée par M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] et leur demande d'indemnité d'éviction.

Sur la demande d'astreinte :

Cette demande avait été formée en première instance par Mme [H] [O]-[A]. Il n'y a pas été fait droit sans que le premier juge ne l'ait expressement examinée.

Il y sera fait droit dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les loyers impayés au titre de l'année 2020 :

Ce montant n'est pas contesté par les appelants, ni en son principe, ni en son calcul de sorte qu'ils seront condamnés, par ajout à la décision attaquée, à payer à M. [K] [S] la somme de 157.560 XPF au titre des loyers impayés de l'année 2020.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] seront condamnés aux dépens d'appel et il est équitable d'allouer à M. [K] [S] la somme de 150 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [K] [S],

Confirme le jugement attaqué,

y ajoutant :

Dit que l'expulsion de M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] et de tous occupants de leur chef de l'immeuble loué se fera sous astreinte de 10.000 XPF (dix mille francs pacifiques) par jour de retard à compter du troisième mois suivant la signification du présent arrêt et ce, dans la limite de deux mois,

Condamne M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à M. [K] [S] la somme de la somme de 157.560 XPF au titre des loyers impayés de l'année 2020,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] à payer à M. [K] [S] la somme de la somme de 150 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [B] et Mme [T] [L] [W] aux dépens.

Prononcé à Papeete, le 14 décembre 2023.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD