Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

ARRÊT N°

NB

R.G : N° RG 22/00374 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVOI

S.C.I. SCI ANTOINE

C/

S.A.R.L. SOCIETE DE LOCATION DE VEHICULES INDUSTRIELS AUX A NTILLES (SLVIA)

COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 04 MARS 2022 suivant déclaration d'appel en date du 31 MARS 2022 RG n° 21/02432

APPELANTE :

S.C.I. SCI ANTOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Michel LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.R.L. SOCIETE DE LOCATION DE VEHICULES INDUSTRIELS AUX ANTILLES (SLVIA)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 23 février 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Octobre 2023 devant Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Décembre 2023.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

Suivant contrat de bail commercial daté du 9 février 2010, la SCI Antoine a donné en location à la société Sorequip un ensemble immobilier d'une superficie de 25 000 m2 sise à [Localité 3], lieudit Les Sables, moyennant le versement d'un loyer annuel de 485 298,72 euros payable soit mensuellement 40 441,56 euros.

Par acte sous seing-prive du 30 mars 2021, la société Sorequip a consenti à la Société de Location de Véhicules Industriels aux Antilles (SLVIA) la sous location d'un terrain nu d'une surface de 790 m2, à compter du 1er février 2012 et pour la durée restant à courir du bail principal, moyennant le versement d'un loyer mensuel d'un montant de 3 500 euros HT soit 3 797,50 euros TTC.

Par acte sous seing-privé daté du 31 octobre 2017, la société Sorequip a consenti à la société Bamytrucks SARL, avec l'accord de son bailleur la SCI Antoine, la sous-location d'une partie de cet ensemble immobilier, d'une superficie de 16 000 m2 comprenant ateliers, bureaux, show-room, aire de stockage, parking et parking des expositions. Cette sous-location était consentie moyennant le versement d'un loyer mensuel de 20 000 euros hors taxes jusqu'au 3 1 décembre 2017 puis, à compter du ler janvier 2018, d'un loyer de 28 000 euros.

Le 15 février 2019, la SCI Antoine a consenti un bail commercial à la société Bamytrucks Réunion portant sur un ensemble immobilier situe à [Localité 3], [Adresse 1].

Par acte délivré le 3 août 2020, la SCI Antoine a fait assigner la société de location de véhicules industriels aux Antilles (SLVIA) devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de la voir notamment condamner à lui payer la somme de 31 054,61 euros au titre d'arrières de loyers et 45 570 euros au titre de la réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 20 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire.

Par jugement en date du 4 mars 2022 le tribunal judiciaire de Saint Pierre a :

-Débouté la société civile immobilière SCI Antoine de toutes ses demandes ;

-Débouté la SARL Société de Location de Véhicules Industriels aux Antilles (SLVIA) de sa demande indemnitaire ;

-Condamné la société civile immobilière SCI Antoine à payer à la SARL Société de Location de Véhicules Industriels aux Antilles (SLVIA) la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné la société immobilière SCI Antoine aux dépens.

Par déclaration d'appel enregistrée le 31 mars 2022 par RPVA la SCI Antoine a interjeté appel de cette décision.

Selon ses conclusions n°2 déposées le 10 novembre 2022, elle demande à la cour de :

Vu l'article 1714 du Code civil,

Vu les articles 1714, 1728 et 1729 du Code civil,

Vu l'article 1232 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

-Infirmer le jugement rendu par Tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 04 mars 2022

Statuant à nouveau :

-Déclarer la Société Civile Immobilière ANTOINE (SCI ANTOINE) recevable et bien fondée en son appel,

A titre principal,

- Constater l'existence d'un contrat de bail de droit commun entre la SCI ANTOINE et la SLVIA ;

-Constater que le contrat de bail de droit commun conclu entre la SCI ANTOINE et la SLVIA a été résilié à la date du 31 décembre 2018 ;

- CONDAMNER la SLVIA à lui régler les loyers impayés de septembre à décembre 2018 assortis de l'intérêt au taux légal, soit la somme de 31. 054, 61€ T.T.C à la date du 20 octobre 2019, somme à parfaire ;

- Condamner la SLVIA à lui régler la somme de 45. 570€ au titre de la réparation de son préjudice.

A titre subsidiaire,

-Constater l'occupation d'une partie de la parcelle sise à [Localité 3]-[Adresse 1], appartenant à la S.C.I ANTOINE, du 1er septembre 2018 au 31 décembre 2018, par la Société SLVIA;

-Condamner la Société SLVIA à lui verser la somme de 31.054, 61 € TTC au titre d'indemnité d'occupation sans droit ni titre, assortie de l'intérêt au taux légal à la date du 20 octobre 2019, à parfaire ;

En tout état de cause,

-Condamner la SLVIA à verser la somme de 3.000 € à la SCI ANTOINE par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

-Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Selon les conclusions valant appel incident déposées le 13 septembre 2022 la SARL SLVIA demande à la cour de :

-Débouter la SCI ANTOINE de l'intégralité de ses demandes,

A titre principal :

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 4 mars 2022 en ce qu'il a :

- débouté la SCI ANTOINE de toutes ses demandes ;

- condamné la SCI ANTOINE à payer à la SARL SLVIA la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens;

- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 4 mars 2022 en ce qu'il a débouté la SARL SLVIA de ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau,

-Condamner la SCI ANTOINE à payer à la société SLVIA la somme de 5.000,00 euros à titre de réparation du préjudice subi pour procédure abusive;

-Condamner la SCI ANTOINE à une amende civile de 1.000,00 euros ;

A titre subsidiaire :

-Déclarer que la société SLVIA n'est redevable que des loyers des mois de septembre à décembre 2018 ;

-Débouter en conséquence la SCI ANTOINE de sa demande tendant à condamner la société SLVIA à lui régler la somme de 45.570,00 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

Plus subsidiairement :

- Octroyer à la société SLVIA un délai de paiement de vingt-quatre mois pour s'acquitter, auprès de la SCI ANTOINE, du paiement des sommes de 31.054,61 euros et 45.570,00 euros ;

En tout état de cause :

-Condamner la SCI ANTOINE à payer à la société SLVIA la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu l'ordonnance de clôture,

SUR CE,

Sur l'existence d'un contrat de bail verbal

Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement. Dans l'hypothèse d'un bail verbal, il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'existence de ce contrat.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation en présence d'un bail verbal, il convient de rechercher l'accord des parties pour en connaître les stipulations.

Au soutien de son appel, la SCI ANTOINE fait valoir que le juge de première instance a eu une mauvaise interprétation des faits de l'espèce. Elle indique que les parties auraient conclu un bail de droit commun et qu'elle n'aurait pas émis de factures si la société SLVIA n'avait plus occupé les lieux. Elle considère également que les échanges intervenus avec M [H], directeur de la société SLVIA, permettraient de caractériser que la société SLVIA n'avait pas quitté les lieux au 1er septembre 2018.

En l'espèce, le premier juge a retenu que le constat d'huissier daté du 31 août 2018 établi à l'occasion de l'état des lieux de sortie la société Sorequip relevant la présence de biens appartenant à la société SLVIA n'est pas de nature à démontrer ni son occupation postérieure à la date du constat, ni l'existence d'un contrat de bail verbal la liant à la SCI ANTOINE ; que ni le constat établi le 1er février 2019 à la demande l'appelante et les mails ou les appels de loyers et récapitulatifs adressés à l'intimé ne suffisent à établir l'existence d'un bail verbal.

Il n'est produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal en ce que la SCI Antoine échoue à démontrer l'existence d'un bail la liant à la société SLVIA.

Sur les demandes reconventionnelles

L'usage d'un droit dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts dès lors qu'il est établi que celui qui a fait usage de ce droit l'a fait de mauvaise foi, ou par une erreur telle qu'elle est assimilable à la mauvaise foi.

En cause d'appel, la SLVIA ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la SCI Antoine ni du préjudice qu'elle subirait, En conséquence il n'y a pas lieu à dommages-intérêts ni au prononcé d'une amende civile.

La SCI Antoine succombant sera condamnée aux dépens et à verser à l'intimé la somme de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Condamne la Société Civile Immobilière ANTOINE à payer à la SARL Société de Location de Véhicules Industriels aux Antilles la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Société Civile Immobilière ANTOINE aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE