Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 13 DECEMBRE 2023

n° : N° RG 23/00975 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GYR4

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection d'ORLEANS en date du 20 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Monsieur [U] [J]

né le 29 Août 1974 à [Localité 7] (PEROU)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Me Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C-45234-2023-01566 du 06/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'ORLEANS)

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265286620254055

Monsieur [D] [T] venant aux droits de Monsieur [O] [T] et de Madame [Z] [T].

né le 28 Janvier 1960 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [L] [T] venant aux droits de Monsieur [O] [T] et de Madame [Z] [T].

née le 24 Avril 1965 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.A.S. [T]-IMMO, immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro 913 810 115, agissant poursuites et diligences de son président Monsieur [T] [D] domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentés par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS

' Déclaration d'appel en date du 11 Avril 2023

' Ordonnance de clôture du 07 novembre 2023

Lors des débats, à l'audience publique du 22 NOVEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 13 DECEMBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2010, [O] [T] donnait un bail à [U] [J] un appartement sis à [Localité 2] [Adresse 5] moyennant un loyer initial de 310 € mensuels outre 15 € de provision sur charges.

[O] [T] décédait le 10 juillet 2015 ; son épouse [Z] [K] veuve [T] décédait le 30 mai 2020 ; [D] [T] et [L] [T] , leurs enfants, devenaient propriétaires du local donné à bail.

Un commandement de payer était signifié à [U] [J] par acte en date du 7 octobre 2021 ; la commission de coordination des actions de prévention des expulsions était saisie le 8 octobre 2021.

Par acte en date du 28 décembre 2021, [D] [T] et [L] [T] assignaient en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans [U] [J] et ce afin de voir constater le jeu de la clause résolutoire, autoriser l'expulsion, et d'entendre condamner [U] [J] à leur payer la somme de 2064,84 € en principal outre une indemnité d'occupation.

La SAS [T] ' Immo, qui était devenu propriétaire de l'appartement le 2 septembre 2022, intervenait volontairement à la procédure

Par une ordonnance de référé en date du 20 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans constatait l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnait en conséquence à [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés, autorisait l'expulsion passé le délai de deux mois et condamnait [U] [J] à payer à [D] [T] et [L] [T] à titre provisionnel la somme de 4817,96 € correspondant aux loyers et charges et à l'indemnité d'occupation impayée jusqu'au mois d'août 2022 inclus outre intérêts, et à payer à la SAS [T] ' Immo la somme de 1032,42 € correspondant aux indemnités d'occupation depuis le mois de septembre 2022, et le condamnait à paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges.

La SAS [T] ' Immo était déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 11 avril 2023, [U] [J] interjetait appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 23 octobre 2023, il en sollicite la réformation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de lui accorder un délai de 27 mois pour s'acquitter de la dette de loyers et charges, et de juger que pendant le cours de ce délai la clause résolutoire se trouve suspendue de plein droit.

Par leurs dernières conclusions en date du 30 octobre 2023, [D] [T] , [L] [T] et la SAS [T] ' Immo invoquent l'irrecevabilité de l'appel et sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise et l'allocation de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture était rendue le 7 novembre 2023.

SUR QUOI :

Attendu qu'il convient, compte tenu du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle le 31 mars 2023, alors que le délai d'appel n'était pas expiré, de déclarer [U] [J] recevable en son appel ;

Attendu que par une décision du 16 janvier 2023, la commission de surendettement des particuliers du Loiret adopté des mesures en sa faveur, imposant un moratoire pour la dette locative pour une durée de 24 mois ;

Attendu que le premier juge, citant les dispositions du VI de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles lorsque le juge civil statuant sur une demande de constat de résiliation, constate que le paiement des loyers courants est repris alors qu'une procédure tendant au surendettement est en cours, il accorde des délais de paiement ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire jusqu'à l'adoption des mesures définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d'une décision de la commission de surendettement non contestée, soit d'une décision judiciaire définitive en matière de surendettement , a considéré qu'en l'espèce, le décompte produit par les demandeurs, non contesté par les défendeurs, faisait apparaître aucun paiement du loyer et des charges n'étaient intervenues depuis le mois d'août 2021, de sorte que les dispositions précitées ne trouvaient pas application ;

Attendu que l'appelant reproche à la juridiction des référés d'avoir retenu, pour écarter sa demande de délai de paiement au regard de la procédure de surendettement en cours, que le paiement des loyers n'aurait pas repris, expliquant que si tel n'avait pas été le cas, les consorts [T] auraient, selon lui, contesté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Loiret ;

Attendu que, le commandement de payer visant la clause résolutoire ' infructueux dans le délai de deux mois ' ayant été signifié le 7 octobre 2021, la résiliation du bail a eu lieu à la date du 8 décembre 2021 ;

Que le plan de surendettement de [U] [J] a instauré une suspension de sa dette de loyers à compter du 16 janvier 2023, date à laquelle il n'avait plus de droit à rester dans les lieux;

Que rien ne contraignait donc alors [L] [T] , [D] [T] et la SAS [T] ' Immo à exercer un recours contre la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret ;

Attendu par ailleurs que [U] [J] avait saisi, postérieurement au prononcé de l'ordonnance de référé qui ordonnait son expulsion, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Orléans d'une demande tendant à voir surseoir à celle-ci, prenant devant cette juridiction des engagements de règlement, dont le juge a constaté qu'ils n'avaient pas été tenus,

Que, ainsi que le font observer [D] [T] , [L] [T] et la SAS [T] ' Immo le jugement du 24 juillet 2023 accordant à l'appelant un délai de six mois pour quitter les lieux, sous réserve du paiement à la bonne date de l'indemnité mensuelle d'occupation est donc devenu caduc ;

Attendu qu'il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise et de rejeter la demande de délai de [U] [J] ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 1500 €;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier

CONFIRME l'ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

CONDAMNE [U] [J] à payer à [L] [T] , [D] [T] et la société [T] ' Immo pris ensemble la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [U] [J] aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,