Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

ARRET N°

N° RG 23/00077

N°Portalis DBWA-V-B7H-CLWL

Mme [M] [C]

C/

S.A. HLM OZANAM

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort de France, en date du 14 Novembre 2022, enregistré sous le n° 22/000472 ;

APPELANTE :

Madame [M] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

S.A. HLM OZANAM

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 07 Novembre 2023 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort de France a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 mars 1996 entre la S.A. HLM OZANAM et [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 décembre 2021;

- Ordonné en conséquence à [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

- Dit qu'à défaut pour [J] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. HLM OZANAM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM la somme de 6 832,39 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 octobre 2021 sur la somme de 3 270,46 euros, à compter de l'assignation en date du 24 mai 2022 sur la somme de 3 901,30 euros et à compter de la signification de la présente pour le surplus ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 596,87 euros à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (185,67 euros) ;

- Rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit. »

Par déclaration en date du 10 février 2023, madame [J] [C] a fait appel de chacun des chefs de cette décision la condamnant.

L'affaire a été orientée à brefs délais le 6 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 juin 2023, madame [J] [C] demande à la cour de statuer comme suit :

"DECLARER Madame [M] [C] recevable et bien fondée en ses demandes ;

INFIRMER le jugement rendu le 14 novembre 2022 en ce qu'il a CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 mars 1996 entre la S.A HLM OZANAM et [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunis à la date du 20 décembre 2021 ;

ORDONNE en conséquence à [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DlT qu'à défaut pour [J] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM OZANAM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DlT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE [J] [C] à verser à la SA HLM OZANAM la somme de 6 832.39 euros avec les intérêts aux taux égaux à compter du commandement de payer en date du 19 octobre 2021 sur la somme de 3 270.46 euros, à compter de l'assignation en du 24 mai 2022 sur la somme de 3 901.30 euros et à compter de la

signification de la présente décision pour le surplus ;CONDAMNE [J] [C] à verser à la SA HLM OZANAM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 596.87 euros à compter du 18' octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE [J] [C] à verser à la SA HLM OZANAM une somme de 400.00 euros au titre de l'article700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (185.67 euros) ;

STATUANT A NOUVEAU

DECLARER que la SA HLM OZANAM ne peut plus réclamer le remboursement des loyers impayés en raison de leur effacement par la Commission de surendettement.

DECLARER que Mme [C] s'est conformée à son obligation d'assurance contre les risques.

Par conséquent,

DEBOUTER la SA HLM OZANAM de sa demande de résiliation du bail de Mme [C] ;

NE PAS ORDONNER l'expulsion de Mme [C] ;

RAPPELER que la situation de Madame [C] sera traitée conformément à la décision de rétablissement personnelle décidée par la commission de surendettement des particuliers de la Martinique. "

Elle rappelle que la commission de surendettement des particuliers de la Martinique a rendu le 27 janvier 2023 une décision de recevabilité et d'orientation de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que le bailleur fait partie des créanciers visés. La créance du bailleur ayant été effacée celui-ci ne peut plus réclamer le remboursement des loyers impayés et elle demande l'infirmation de la décision sur ce point. Au surplus elle produit les attestations d'assurance 2021 -2023 et elle fait valoir qu'elle a rempli ses obligations et que la cour d'appel ne doit pas ordonner son expulsion.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 mai 2023, la SA HLM Ozanam demande à la cour de statuer comme suit :

"- RECEVOIR la SA HLM OZANAM recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence :

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement en date du 14 novembre 2022 rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France en ce

qu'il a :

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 mars 1996 entre la S.A. HLM OZANAM et [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 décembre 2021 ;

- Ordonné en conséquence à [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement; - Dit qu'à défaut pour [J] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. HLM OZANAM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM la somme de 6 832,39 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 octobre 2021 sur la somme de 3 270,46 euros, à compter de l'assignation en date du 24 mai 2022 sur la somme de 3 901,30 euros et à compter de la signification de la présente pour le surplus ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 596,87 euros à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

- Condamné [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (185,67 euros) ;

- Rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit. »

RECTIFIER le nom de la défenderesse dans le jugement entrepris comme suit : « [C] » au lieu de « [C] ».

En tout état de cause,

- DEBOUTER Madame [J] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- DECLARER que Madame [J] [C] ne communique pas la décision d'effacement de la créance de la SA HLM OZANAM;

- CONDAMNER Madame [J] [C] au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. "

À titre liminaire elle demande la rectification d'une erreur matérielle du jugement du 14 novembre 2002 le nom de la locataire étant [C] et non [C].

Elle souligne que madame [J] [C] ne verse pas aux débats la décision d'effacement de sa créance et soutient que le commandement de payer du 19 octobre 2021 visant la clause résolutoire insérée dans le bail du 8 mars 1996 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, c'est à bon droit que le juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 décembre 2021. Dès lors que la clause résolutoire est acquise avant la décision de recevabilité du dossier de surendettement l'expulsion reste possible quand bien même la dette aurait été effacée.

La clôture est intervenue le 6 juillet 2023 et l'affaire a été retenue à la collégiale rapporteur du 15 septembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rectification d'erreur matérielle

Aux termes des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu par celle à laquelle il est déféré

En l'espèce il n'est pas contesté que c'est à la suite d'une erreur matérielle que le nom de la locataire a été indiqué comme étant [C] au lieu de [C] .

Il convient de faire droit à cette demande de rectification d'erreur matérielle et de dire qu'au lieu de lire [C] dans le jugement du 14 novembre 2022 il y a lieu de lire [C].

Sur les autres demandes.

Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au contrat de bail du 8 mars 1996 consenti à madame [J] [C] " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (...)

L'article 7 g) de la même loi prévoit que le locataire est obligé ['] « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Il n'est pas contesté que le contrat de bail 8 mars 1996, qui n'est pas produit au dossier, comprend bien une clause résolutoire visant le défaut de règlement de loyer et le défaut de production d'assurance.

Il n'est également pas contesté que dans le délai d'un mois suivant le commandement délivré le 19 octobre 2021, madame [J] [C] ne s'est pas acquittée des loyers impayés pour un montant de 3 270,46 € et qu'elle n'a pas plus remis de justificatifs d'une assurance locative.

Toutefois la cour constate qu'en procédure d'appel madame [J] [C] produit une attestation d'assurance du 7 septembre 2020 de la Banque Postale Assurances IARD qui précise que madame [J] [C] est titulaire d'un contrat d'assurance habitation pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021.

Elle produit également une attestation d'assurance du 9 septembre 2021 de cette même compagnie, précisant qu'elle est assurée pour l'habitation du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Il s'en déduit que madame [J] [C] était bien assurée sur la période visée au commandement du 19 octobre 2021. En conséquence il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance. La décision sera infirmée de ce chef. Au surplus la cour constate qu'elle produit également une attestation d'assurance habitation pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

En revanche il n'est pas contesté que les loyers sont demeurés impayés à la suite du commandement de payer du 19 octobre 2021. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers dans les deux mois suivant le commandement du 19 octobre 2021. Toutefois la cour constate que postérieurement madame [J] [C] a saisi le 21 décembre 2022, la Commission de surendettement des particuliers de la Martinique qui a déclaré sa demande recevable et par décision du 25 janvier 2023 l'a orientée vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La saisine de la commission de surendettement et la procédure de rétablissement personnel n'empêchent pas le créancier d'obtenir un titre exécutoire.

Madame [J] [C] justifie qu'elle a déclaré sa dette envers la SA HLM Ozanam à hauteur de la somme de 8026 € selon l'état des créances au 27 janvier 2023, soit un montant supérieur à celui visé dans la décision dont appel qui a fixé également des indemnités d'occupation. Selon la décision de la commission en date du 27 janvier 2023 cette dette a été effacée la commission décidant d'orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La cour constate que la SA HLM Ozanam ne fait état d'aucun recours à l'encontre de cette décision et à tout le moins, qu'elle n'en justifie pas.

En application des dispositions de l'article L 722-8 du code de la consommation, si la situation du débiteur l'exige, le juge peut prononcer la suspension provisoire des mesures d'expulsion de son logement, à l'exception de celles fondées sur un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l'article 2198 du code civil.

Aux termes des dispositions de l'article L722-9 de ce même code, cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Il convient en application de ces dispositions de suspendre la mesure d'expulsion de madame [J] [C] et de préciser que si une contestation a été formée à l'encontre de la décision de la commission les effets de la clause de résiliation sont suspendus a minima jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Au surplus il y a lieu de rappeler que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation sur la durée de la suspension qui court depuis la recevabilité de la demande de surendettement et jusqu'à la décision prise sur cette demande, et prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de deux ans si la décision n'est pas intervenue avant.

Contrairement à ce que soutient le bailleur l'expulsion n'est donc plus possible.

Il convient toutefois de rappeler que si madame [J] [C] ne règle pas son loyer et ses charges locatives la mesure d'expulsion pourra être reprise.

Toutefois, la clause résolutoire n'est réputée n'avoir jamais joué en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 si pendant le délai de deux ans susvisé madame [J] [C] a bien réglé ses loyers et charges locatives.

Sur les demandes accessoires

Succombant partiellement à l'action tant en première instance qu'en appel madame [J] [C] supportera les dépens de première instance et d'appel.

Toutefois compte tenu de la situation économique respective de chacune des parties et notamment de la situation de surendettement de madame [J] [C] et de la faiblesse de ses ressources telles qu'elle ressort de la motivation de la décision du 27 janvier 2023, il serait inéquitable de mettre à la charge de madame [J] [C] les frais exposés tant en première instance qu'en appel par la SA HLM Ozanam. Celle-ci sera déboutée de sa demande de titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

ORDONNE la rectification de l'erreur matérielle relative au nom de madame [J] [C] et dit que chaque fois que dans le jugement il est indiqué [C] il y a lieu de lire [C] ;

CONFIRME le jugement du 14 novembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort de France en ce qu'il a :

CONSTATÉ que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 mars 1996 entre la S.A. HLM OZANAM et [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 décembre 2021 ;

ORDONNÉ en conséquence à [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour [J] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. HLM OZANAM pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNÉ [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM la somme de 6 832,39 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 octobre 2021 sur la somme de 3 270,46 euros, à compter de l'assignation en date du 24 mai 2022 sur la somme de 3 901,30 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNÉ [J] [C] à verser à la S.A. HLM OZANAM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 596,87 euros à compter du 1 er octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNÉ [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (185,67 euros) ;

RAPPELÉ qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit. » ;

L'INFIRME en ce qu'il a condamné madame [J] [C] au paiement de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau

DÉBOUTE la SA HLM Ozanam de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant

CONSTATE que par décision en date du 27 janvier 2023 la commission de surendettement des particuliers de la Martinique a procédé à l'effacement de la dette de loyer déclarée pour un montant de 8 026,00 € ;

SUSPEND a minima, en cas de contestation de cette décision la mesure d'expulsion ordonnée jusqu'à la décision du juge sur cette contestation, et à défaut de contestation, suspend la mesure d'expulsion pendant une durée de 2 ans suivant le jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

RAPPELLE que si madame [J] [C] règle ses loyers et charges pendant ce délai la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué mais qu'à défaut la procédure d'expulsion pourra être reprise ;

MET les dépens à la charge de madame [J] [C] ;

DÉBOUTE la SA HLM Ozanam de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,