Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 OCTOBRE 2023

N° RG 23/00886 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVOG

AFFAIRE :

S.A.R.L. LA TRADITION DE [Localité 6]

C/

Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Janvier 2023 par le Président du TJ de VERSAILLES

N° RG : 22/01298

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.10.2023

à :

Me Ivan CORVAISIER, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Olivier ROUAULT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A.R.L. LA TRADITION DE [Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 824 .62 8.6 63

[Adresse 1]

[Localité 6]/FRANCE

Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37 - N° du dossier 22.3221

Ayant pour avocat plaidant Me Didier NAKACHE, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Société AESTIAM PIERRE RENDEMENT

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Me Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000639

Ayant pour avocat plaidant Me Didier NAKACHE

INTIMEE

SELARL AJRS

Prise en la personne de Maître [F] [M]

Demeurant [Adresse 3]

En qualité d'administrateur judiciaire de la société LA TRADITION DE [Localité 6]

SELARL MARS

Prise en la personne de Maître [F] [I]

Demeurant [Adresse 2]

En qualité de mandataire judiciaire de la société LA TRADITION DE [Localité 6]

Représentant : Me Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37 - N° du dossier 22.3221

Ayant pour avocat plaidant Me Didier NAKACHE, du barreau de Paris

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Mme Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 2 novembre 2016, la société Aestiam Pierre Rendement, venant aux droits de la société Massena, a consenti à la société La Tradition de [Localité 6] un bail pour une durée de neuf ans portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Yvelines).

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 110 000 euros, outre un dépôt de garantie de 27 500 euros correspondant à trois mois de loyer.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d'huissier en date du 11 août 2021, le bailleur faisait délivrer à la société La Tradition de [Localité 6] un commandement de payer la somme de 107 881,38 euros visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier de justice délivré le 19 octobre 2022, la société Aestiam Pierre Rendement a fait assigner en référé la société la Tradition de [Localité 6] aux fins d'obtenir principalement l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 201 415,30 euros et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 12 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- constaté que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial du 2 novembre 2016 et liant la société Aestiam Pierre Rendement avec la société La Tradition de [Localité 6] est acquise,

- constaté en conséquence, la résiliation du bail commercial à compter du 11 septembre 2021, date d'effet de la clause résolutoire,

- ordonné l'expulsion de la société La Tradition de [Localité 6] du local situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à la somme correspondant au montant du loyer dû pour un mois d'octobre 2021, après indexation,

- dit que la société La Tradition de [Localité 6] supportera les charges et taxes supportés par le preneur jusqu'à libération effective des lieux en sus de l'indemnité d'occupation,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] à verser à la société Aestiam Pierre Rendement à titre de provision, ladite indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 février 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] à verser à la société Aestiam Pierre Rendement la somme de 130 183,69 euros arrêtée au 21 février 2022 inclus avec intérêts de droit aux taux légal à compter du 11 août 2021 pour la somme de 107 881,38 euros et à compter du 19 octobre 2022 d'instance pour le surplus à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés,

- débouté la société Aestiam Pierre Rendement de sa demande d'astreinte,

- débouté la société Aestiam Pierre Rendement de sa demande au titre du dépôt de garantie,

- débouté la société Aestiam Pierre Rendement de sa demande de séquestre,

- rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté la société La Tradition de [Localité 6] de sa demande délais et tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire,

- débouté la société La Tradition de [Localité 6] de sa demande reconventionnelle,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] à verser à la société Aestiam Pierre Rendement la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] aux dépens, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer en date du 11 août 2021,

- rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2023, la société La Tradition de [Localité 6] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté la société Aestiam Pierre Rendement de ses demandes et les parties du surplus de leurs demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Tradition de [Localité 6], la société AJRS prise en la personne de Maître [F] [M] en qualité d'administrateur judiciaire et la société Mars prise en la personne de Maître [F] [I] en qualité de mandataire judiciaire demandent à la cour, au visa des articles L. 622-21, L. 622-22, L. 641-3 du code de commerce, de:

'- recevoir la société La Tradition de [Localité 6] , Maître [F] [M] ès qualités et Maître [F] [I] ès qualités en leur appel et les déclarer bien fondée

- constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société La Tradition de [Localité 6]

en conséquence,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023 en ce qu'elle a :

- constaté que la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial du 2 novembre 2016 et liant la société Aestiam Pierre Rendement avec la société La Tradition de [Localité 6] est acquise,

- constaté, en conséquence, la résiliation du bail commercial à compter du 11 septembre 2021, date d'effet de la clause résolutoire,

- ordonné l'expulsion de la société La Tradition de [Localité 6] du local situé [Adresse 1] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à la somme correspondant au montant du loyer dû pour un mois au mois d'octobre 2021, après indexation,

- dit que la société La Tradition de [Localité 6] supportera les charges et taxes supportés par le preneur jusqu'à libération effective des lieux en sus de l'indemnité d'occupation,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] à verser à la scpi Aestiam Pierre Rendement, à titre de provision, ladite indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 février 2022 et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] à verser à la scpi Aestiam Pierre Rendement la somme de 130 183,69 euros arrêtée au 21 février 2022 inclus avec intérêts de droit au taux légal à compter du 11 août 2021 pour la somme de 107 881,38 euros et à compter du 19 octobre 2022 d'instance pour le surplus à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés,

- rappelé que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la scpi Aestiam Pierre Rendement aux frais risques et péril de la société La Tradition de [Localité 6] conformément aux dispositions des articles l433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

- débouté la société La Tradition de [Localité 6] de sa demande de délais et tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire,

- débouté la société La Tradition de [Localité 6] de sa demande reconventionnelle, à savoir la condamnation de la scpi Aestiam Pierre Rendement au paiement des intérêts au taux de la Banque de France depuis le 1er février 2017 sur la somme de 9 166 euros,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société La Tradition de [Localité 6] aux dépens en ceux compris les frais du commandement de payer en date du 11 août 2021

et, statuant à nouveau :

- juger n'y avoir lieu à référé

- débouter la société Aestiam Pierre Rendement de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société Aestiam Pierre Rendement à payer à la société La Tradition de [Localité 6] des intérêts au taux légal pratiqué par la Banque de France sur la somme de 9 166 euros depuis le 1er février 2017

- condamner la société Aestiam Pierre Rendement à payer à la société La Tradition de [Localité 6] , Maître [F] [M] ès qualités et Maître [F] [I] ès qualité la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Aestiam Pierre Rendement aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Aestiam Pierre Rendement demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 112 à 116 du code de procédure civile, L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, de :

'- juger l'appel sans objet ;

en conséquence,

- débouter la société La Tradition de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes notamment de délais pour apurer le passif.

- condamner la société La Tradition de [Localité 6] à payer à la société scpi Aestiam Pierre Rendement la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la société La Tradition de [Localité 6] aux entiers dépens comprenant notamment le coût

du commandement de payer.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société La Tradition de [Localité 6], la société AJRS prise en la personne de Maître [F] [M] en qualité d'administrateur judiciaire et la société Mars prise en la personne de Maître [F] [I] en qualité de mandataire judiciaire indiquent que, par jugement en date du 21 mars 2023, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société La Tradition de [Localité 6].

Sur le fondement des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, ils en déduisent que l'ordonnance querellée doit être infirmée mais contestent que leur appel soit devenu sans objet.

Ils sollicitent la condamnation de la bailleresse à leur payer les intérêts au taux de la Banque de France depuis le 1er février 2017 sur la somme de 9 166 euros au motif que les loyers payés d'avance portent intérêts au profit du locataire.

La société Aestiam Pierre soutient en réponse que l'ouverture de la procédure collective a pour effet de mettre à néant l'ordonnance de référé et qu'il n'est donc pas nécessaire de l'infirmer.

Elle conclut au rejet de la demande subsidiaire de délais formée par la société La Tradition de [Localité 6].

Sur ce,

Sur les demandes formées par la société Aestiam devant le premier juge

Il convient à titre liminaire de donner acte à la société AJRS prise en la personne de Maître [F] [M] et à la société Mars prise en la personne de Maître [F] [I] de leur intervention volontaire en leur qualité respective d'administrateur et de mandataire judiciaires de la société La Tradition de [Localité 6].

Si l'ouverture de la procédure collective a des conséquences juridiques, elle ne peut ipso facto 'mettre à néant l'ordonnance de référé' comme l'indique la société Aestiam et il ne peut donc être soutenu que le présent appel serait sans objet.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

L'article L. 622-21 I du code de commerce, applicable en procédure de redressement judiciaire par renvoi de l'article L. 631-14 du même code, dispose que le jugement d'ouverture d'une procédure collective 'interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.'

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'action introduite par le bailleur, avant le placement en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement.

Au cas présent, la décision dont appel date du 12 janvier 2023 et la déclaration d'appel date du 7 février 2023 tandis que la procédure de redressement judiciaire de la société La Tradition de [Localité 6] a été ouverte par jugement du 21 mars 2023, de sorte qu'à cette date, elle n'était pas passée en force de chose jugée.

En application des textes susvisés, à défaut de décision passée en force de chose jugée antérieurement à l'ouverture de la procédure collective, une demande tendant à la constatation en référé de l'acquisition d'une clause résolutoire d'un bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus avant l'ouverture de la procédure collective se heurte à l'interdiction des poursuites et doit être déclarée irrecevable.

Il est par ailleurs constant que seules les condamnations prononcées par le juge du fond peuvent faire l'objet d'une fixation au passif d'une société en redressement judiciaire et qu'une provision susceptible d'être accordée par le juge des référés n'étant par nature qu'une créance provisoire, ne peut faire l'objet d'une telle fixation, la demande concernant cette créance devant être soumise au juge-commissaire dans le cadre de la procédure de vérification des créances.

Par voie d'infirmation, il convient dès lors de déclarer la société Aestiam Pierre Rendement irrecevable en toutes ses demandes.

Sur la demande au titre des intérêts

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé, peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Toutefois, il ressort en l'espèce du dispositif des conclusions de l'appelante qu'elle sollicite le paiement d'intérêts, et non une provision à valoir sur le règlement de ceux-ci, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés, et de la cour à sa suite, tels que définis par cet article.

En conséquence, la société La Tradition de [Localité 6] sera déclarée irrecevable en sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des faits de l'espèce et de l'évolution procédurale de la situation de l'appelante, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles ainsi que sur les dépens sauf à préciser qu'ils seront fixés au passif de la procédure collective de la société La Tradition de [Localité 6].

A hauteur d'appel, chacune des parties conservera la charge des dépens par elles exposés.

Irrecevable en ses demandes, la société Aestiam Pierre Rendement ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles.

Par équité, la société La Tradition de [Localité 6] et les organes de la procédure seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort ,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Versailles rendu le 21 mars 2023 ouvrant une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société La Tradition de [Localité 6],

Donne acte à la société AJRS prise en la personne de Maître [F] [M] et à la société Mars prise en la personne de Maître [F] [I] de leur intervention volontaire en leur qualité respective d'administrateur et de mandataire judiciaires de la société La Tradition de [Localité 6] ;

Infirme l'ordonnance entreprise en date du 12 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a statué sur les frais irrépétibles ainsi que sur les dépens et sauf à préciser qu'ils seront fixés au passif de la procédure collective de la société La Tradition de [Localité 6],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société Aestiam Pierre Rendement irrecevable en ses demandes,

Déclare irrecevable la demande de la société La Tradition de [Localité 6] au titre des intérêts ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés à hauteur d'appel,

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,