Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00389 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4GF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57086

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [L] [D], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMEE

S.C.I. ADELAIDE PROPERTIES, RCS de Paris sous le n° 491 961 983, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, PV 659 établi le 02 février 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- PAR DEFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 22 septembre 2022, la ville de [Localité 6] a fait assigner la sci Adélaïde Properties devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1], troisième étage, lots 9 et 34).

Aux termes de son acte introductif d'instance soutenu à l'audience, la ville de [Localité 6] demandait à voir :

condamner la sci Adélaïde Properties à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,

ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 848 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à M. le président de fixer et qui s'en réservera la liquidation,

condamner la sci Adélaïde Properties au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Bruno Mathieu, avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 7 décembre 2022, rendu selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté la ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;

- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 19 décembre 2022, la ville de [Localité 6] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 23 février 2023 par la voie électronique et signifiées par exploit du 13 mars 2023 à la société Adélaïde Properties, la ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que la sci Adélaïde Properties a commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courte durée l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1], troisième étage, lot de copropriété 9 et 34) ;

- condamner la sci Adélaïde Properties à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situé [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1], troisième étage, lot de copropriété 9 et 34), sous astreinte de 848 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à la cour de fixer ;

- se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- condamner la sci Adélaïde Properties au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.

La ville de [Localité 6] expose notamment que :

- la preuve de l'usage d'habitation des lieux est rapportée, par une fiche H 2 souscrite le 16 octobre 1970 par le propriétaire du bien, mentionnant le nom d'un locataire, un montant annuel de loyer et la date d'entrée dans les lieux,

- le bien litigieux n'est pas utilisé à usage d'habitation et fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile,

- l'enquête a permis de mettre en évidence que sur une durée de 11 mois la location a généré un revenu de 50.103, 71 euros, qui n'a pas été déclaré à l'administration fiscale,

- le montant demandé au titre de l'astreinte (848 euros) est le seul propre à inciter l'occupant à rendre le local à l'habitation ou à proposer une compensation.

La sci Adélaïde Properties n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l'espèce, la ville de [Localité 6] produit une fiche dite H2, remplie le 16 octobre 1970, décrit le bien concerné comme un appartement à usage d'habitation, dont le propriétaire est 'Paternelle Vie'et qui est occupé par une locataire, Mme [O], moyennant un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 5.792 francs. Or, contrairement à ce qu'indique le tribunal, qui a estimé que le document produit était tronqué et ne permettait pas de déterminer la date de souscription et si un loyer était fixée au 1er janvier 1970, cette mention d'un loyer au 1er janvier 1970, très apparente sur l'exemplaire produit en appel établit que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation à cette date et qu'il était donc bien affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970.

La première condition de l'infraction est donc remplie et il n'est pas contesté que le bien ne constitue pas la résidence principale de la société Adélaïde Properties, la seconde condition de l'infraction étant donc également remplie.

S'agissant de la matérialité de l'infraction, à savoir l'existence de locations de courtes durées à une clientèle de passage, elle ressort des constatations opérées par la ville sur la période du 29 décembre 2018 au 29 novembre 2019, période d'infraction qui doit être retenue sur la base des constatations de la Ville et notamment les commentaires laissés par les locataires de passage.

Sur le quantum de l'amende, il sera relevé :

- que l'infraction s'est poursuivie sur une période d'une année.

- que, par référence à un gain estimé de 50.103, 71 euros et compte tenu d'un loyer médian de 1.769 euros par mois, la part du gain illicite peut être estimé, comme l'indique la ville, à la somme de 30.324 euros ;

- que le coût de la compensation aurait été de 134.000 euros.

Ainsi, une amende de 30.000 euros apparaît proportionnée et adaptée, tenant compte des gains perçus, du coût de la compensation et de l'objectif d'intérêt général de la législation, qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 6].

Le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1], troisième étage, lot de copropriété 9 et 34) sera ordonné, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de cet arrêt et pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué.

Le jugement rendu sera donc infirmé en toutes ses dispositions, en ce compris la condamnation de la ville de [Localité 6] aux dépens de première instance.

Perdante en appel, la sci Adélaïde Properties sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la sci Adélaïde Properties au paiement d'une amende civile de 30.000 euros, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 6],

Ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] à [Localité 6] ([Adresse 1], troisième étage, lot de copropriété 9 et 34) sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de cet arrêt et pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué,

Condamne la sci Adélaïde Properties aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Mathieu, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la sci Adélaïde Properties à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des ses frais irrépétibles exposés en appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE