Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17002 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPSC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/04405

APPELANT

M. [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/025223 du 19/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A.S. CODAFIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assiéte par Me Johanna BOU HASSIRA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Selon acte notarié en date du 31 août 2021, la société Codafim a acquis de Mme [X] [K] un appartement situé dans l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], l'acte faisant état de l'occupation des lieux par M. [N] [S] vainement sommé par huissier de justice de justifier de son titre d'occupation.

Par acte extra-judiciaire du 20 mai 2022, la société Codafim a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé afin principalement de voir ordonné son expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, il a :

- constaté que M. [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, constituant le lot N°12 à [Localité 4] ;

- ordonné, en conséquence, à M. [S] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour M. [S] d'avoir volontairement libéré les lieux, la SAS Codafim pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner M. [S] à verser à la SAS Codafim une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 3 octobre 2022, M. [S] a relevé appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- constater l'absence d'un trouble manifestement illicite en raison de l'occupation régulière du bien litigieux par lui ;

- débouter la SAS Codafim de l'ensemble de ses demandes ;

- dire et juger le bail conclu entre Mme [K] et M. [S] opposable à la SAS Codafim et ordonner en conséquence à la SAS Codafim de poursuivre l'exécution du dit bail, en régularisant au besoin un nouveau contrat de bail avec lui aux même conditions antérieurement conclues.

- en tout état de cause, condamner la SAS Codafim aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Codafim soutient, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, le rejet des demandes de l'appelant et la confirmation de l'ordonnance entreprise et la condamnation de M. [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR

M. [S] conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de prononcer son expulsion, faisant valoir qu'il n'est pas sans droit ni titre, mais qu'il occupe le logement de façon régulière depuis presque dix ans, ses voisins pouvant en attester et qu'il est titulaire d'un contrat d'électricité à son nom. Il prétend pour ces motifs que la cour doit contraindre le nouveau propriétaire de régulariser un bail aux conditions de celui conclu avec Mme [K]. L'intimée relève l'absence de toute preuve d'un titre d'occupation.

Selon l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

M. [S] ne produit aucune pièce à l'appui de ses allégations. Il ne justifie pas de l'ancienneté de l'occupation des lieux et ne produit aucun témoignage des voisins censés pouvoir attester de son occupation du bien ni la facture d'électricité dont il fait état. Par conséquent il ne vient pas utilement contredire l'évidence d'une occupation sans droit ni titre du local acquis par la société Codafim, le 31 août 2021, date de la première sommation qui lui a été faite d'avoir à justifier d'un titre d'occupation.

L'ordonnance sera, en conséquence, confirmée dans toutes ses dispositions, y compris sur l'allocation d'une indemnité à la société propriétaire en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [S] sera condamné aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par  l'intimée  pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance du 26 juillet 2022 ;

Y ajoutant

Condamne M. [S] à payer à la société Codafim la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE