Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12265 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCCA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Mai 2022 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 22/00733

APPELANTE

S.A.R.L. CHOUHAN exploitant sous l'enseigne 'PALAIS DE L'INDE'

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

INTIMEE

S.A. [Adresse 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 et assistée de Me Fabienne BERNERON substituant Me Nicolas THOMAS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre,

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre,

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 1999, la société [Adresse 8] (aux droits de laquelle se trouve, par suite de fusion absorption, la société Immobilière 3F) a donné à bail commercial à la société Paramount, des locaux situés [Adresse 2]), à usage de restaurant à l'exclusion de toute autre activité.

Ce bail a été renouvelé, à effet du 31 août 2017, par un acte sous seing privé du 28 septembre 2018 et à cette même date, la société Paramount a, devant notaire, cédé son fonds de commerce, y compris son droit au bail, à la société Chouhan.

Par acte extra-judiciaire du 16 décembre 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer à la société Chouhan, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 20 367,42 euros selon décompte du 9 décembre 2021, échéance du 30 novembre 2021 incluse.

Par acte extra-judiciaire du 17 janvier 2022, la société Chouhan a fait assigner la société Immobilière 3F devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en nullité du commandement de payer, procédure qui a été déclarée caduque, faute pour la demanderesse de se présenter à l'audience de plaidoiries.

C'est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire du 6 avril 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner la société Chouhan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir le paiement d'une provision au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 20 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

- rejeté l'exception de nullité du commandement de payer du 16 décembre 2021 soulevée par la société Chouhan ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la société Immobilière 3F et la société Chouhan en date du date du 17 janvier 2022 ;

- rejeté la demande de délai de paiement présentée par la société Chouhan ;

- a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de ladite ordonnance, l'expulsion de la société Chouhan et celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux visés au bail, constitués du local à usage de restaurant situé [Adresse 6], avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d'un serrurier ;

- dit en cas de besoin que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution et ce, conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à compter du 17 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- condamné la société Chouhan à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 33 798,65 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 29 avril 2022 ainsi qu'à la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

- Rappelé que sa décision est exécutoire à titre provisoire.

Le 1er juillet 2022, la société Chouhan a relevé appel de toutes les dispositions de cette ordonnance et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable et bien fondé ;

- déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié le 16 décembre 2021, la date du titre sur le fondement duquel l'acte a été délivré ne figurant pas dans l'acte et affectant d'une nullité de fond sa validité alors que l'ordonnance rendue vise une résolution du bail sur le fondement de ce commandement à effet au 17 janvier 2022 ;

- infirmer de ce fait le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat ;

- vu les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce,

- lui accorder un moratoire de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter en une seule fois de sa dette, étant précisé qu'en cas de vente du fonds, la totalité du passif sera apurée ;

- infirmer l'ordonnance rendue en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges ;

- l'autoriser à les régler provisoirement mensuellement et non trimestriellement ;

- confirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a débouté la bailleresse de ses demandes d'application de la majoration de 15 % et tendant à la conservation du dépôt de garantie

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société propriétaire au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Immobilière 3F soutient, au visa des articles R.211-4-I 2° du code de l'organisation judiciaire, des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile et des articles 1103 du code civil et L.145-41 du code de commerce, la confirmation de l'ordonnance entreprise, sollicitant de la cour qu'elle actualise le montant de l'arriéré locatif et condamne la société Chouhan à titre provisionnel au paiement de la somme de 43 182,72 euros en ce compris l'échéance du 3ème trimestre 2022 et y ajoutant, au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

SUR CE, LA COUR

Selon l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

En application de l'article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Ces dispositions ne permettent pas au juge des référés, juge du provisoire dont les décisions ne peuvent pas préjudicier au fond, d'annuler un commandement de payer.

Il n'y a donc lieu à référé du chef de la demande de nullité du commandement de payer et pour ce motif, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle rejette cette exception. Le prononcé de cette nullité constitue l'unique fondement et moyen de l'infirmation sollicitée des dispositions de l'ordonnance relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et qui, compte tenu de son rejet, seront également confirmées. De surcroît, il convient de relever que l'allégation d'une nullité consécutive à l'absence de mention de la date du bail ne peut constituer, en l'état des écritures de l'appelante, une contestation sérieuse, en l'absence de toute allégation ou démonstration d'un grief consécutif à l'irrégularité dénoncée qui ne peut constituer qu'une nullité de forme.

La demande d'un moratoire de vingt-quatre mois dans l'attente de la vente du fonds de commerce sera rejetée, dans la mesure où en l'état des pièces communiquées au débat, elle est hypothétique puisqu'il n'est justifié d'aucune perspective de cession ni même de démarches en ce sens. Ce rejet rend sans objet la demande de paiement mensuel du loyer, les indemnités d'occupation devant être réglées selon les prévisions de la décision déférée.

Enfin et la société Immobilière 3F ne peut pas, tout en sollicitant la confirmation de l'ordonnance entreprise solliciter que la condamnation provisionnelle, dont elle ne poursuit pas l'infirmation, soit portée à 43 182,72 euros (incluant l'échéance du 3ème trimestre 2022).

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société Chouhan sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la société Immobilière 3F pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance rendue le 20 mai 2022 ;

Y ajoutant

Rejette la demande d'actualisation de la société Immobilière 3 ;

Condamne la société Chouhan à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ