Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 AVRIL 2023

N° RG 22/01007 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VANF

AFFAIRE :

Mme [J] [T] épouse [K]

C/

M. [F] [E] [G]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 11-21-0532

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18/04/23

à :

Me Hélène ROBERT

Me Anne-lore GASCUEL-MATHIOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [J] [T] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Maître Hélène ROBERT de la SCP FANNY CHARPENTIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152

APPELANTE

****************

Monsieur [L] [G]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] (IRAN)

de nationalité Iranienne

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : Maître Anne-lore GASCUEL-MATHIOT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 113

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1997, M. [N] [T] a donné à bail à M. [L] [G] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 274,40 euros (1 800 francs), outre la somme de 6,86 euros (45 francs de taxe droit au bail), la somme de 61 euros (400 francs) au titre de la provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 548,80 euros (3 600 francs).

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2020, Mme [J] [T] épouse [K], héritière de Madame [V] [P], veuve de M. [T], a délivré à M. [G] un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2021 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 août 2021, Mme [K] a assigné M. [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir :

- valider le congé délivré et constater la résiliation du bail,

- en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [G] de l'appartement sis [Adresse 4] et le condamner à lui restituer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

- fixer l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer en vigueur à compter du 1er août 2021,

- condamner en conséquence M. [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer en vigueur jusqu'à complète libération des lieux loués,

- condamner M. [G] à lui payer une indemnité de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'exécution provisoire du jugement,

- condamner M. [G] aux dépens de l'instance.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

- débouté Mme [K] de sa demande tendant à voir valider le congé pour vente délivré à M. [G] le 27 octobre 2020 concernant le bien à usage d'habitation sis [Adresse 4],

- débouté, par voie de conséquence, Mme [K] de ses demandes aux fins d'expulsion du locataire, de fixation et de condamnation à une indemnité d'occupation,

- débouté Mme [K] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [K] aux dépens de l'instance,

- rappelé que le jugement était exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 18 février 2022, Mme [T], épouse [K], a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 octobre 2022, elle demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

* l'a déboutée de sa demande tendant à voir valider le congé pour vente délivré à M. [G] le 27 octobre 2020 concernant le bien à usage d'habitation sis [Adresse 4],

* l'a déboutée, par voie de conséquence, de ses demandes aux fins d'expulsion du locataire, de fixation et de condamnation à une indemnité d'occupation,

* l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée aux dépens de l'instance,

* a rappelé que le jugement était exécutoire de droit à titre provisoire,

statuant à nouveau, de :

- la recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondée,

en conséquence :

- valider le congé,

- constater la résiliation du bail,

- ordonner l'expulsion de M. [G] et de toute personne de son chef des locaux qu'il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec l'aide de la force publique, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution créés par l'ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011,

- en tant que de besoin, condamner M. [G] à lui restituer les lieux, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir en application de l'article L.421-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution créés par l'ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011,

- fixer l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel, à compter du 1er août 2021, hors charges et taxes, en application de l'article 1240 du code civil,

- condamner M. [G] à lui payer le montant de l'indemnité fixée,

- débouter M. [G] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 000 euros formée à son encontre sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- débouter M. [G] de sa demande de délais,

- débouter M. [G] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 à hauteur de la somme de 2 000 euros,

- condamner M. [G] à lui payer la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] en tous les dépens, et ce par application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Robert, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 octobre 2022, M. [G] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [T] épouse [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, si la cour devait valider le congé pour vendre délivré le 27 octobre 2020 :

- lui accorder les plus larges délais pour libérer l'appartement,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer soit 408,99 euros par mois et 85 euros de provision sur charges et sans astreinte,

à titre principal, statuant à nouveau, de :

- condamner Mme [T] épouse [K] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [T], épouse [K], à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [T], épouse [K], aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l'appel de Mme [T] épouse [K].

- Sur la qualité à agir de Mme [T] épouse [K].

Mme [T], épouse [K], poursuit l'infirmation du jugement déféré en sa disposition l'ayant déboutée de sa demande de validation de congé au motif erroné, selon elle, qu'elle ne justifiait pas que le bien donné en location par M. [T] eût été transmis à son épouse, et que par voie de conséquence, ce même bien lui eût été transmis après le décès de sa mère.

Sur ce,

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

En l'espèce, il est constant que, suivant acte sous-seing privé en date du 1er juillet 1997, M. [T] a donné à bail à M. [G], le bien dont il était propriétaire à [Adresse 4].

Par acte délivré à personne par ministère de la SCP Dragon, commissaire de justice, en date du 27 octobre 2020, il a été procédé à la signification d'un congé pour vendre à l'encontre de M. [G] à la requête de Mme [T] épouse [K].

La cour observe que le tribunal a fait une mauvaise appréciation de l'attestation d'hérédité qui avait été versée aux débats en première instance. En effet, de ce document, il ressort que Mme [V] [P], veuve de M. [T], laissait pour lui succéder comme héritière, sa fille unique, Mme [J] [T], épouse [K], issue de son union avec son époux précédé, héritière en totalité et en pleine propriété.

En cause d'appel, Mme [T] produit :

- l'acte de notoriété dressé le 31 mai 2019, suite au décès de Mme [V] [P] veuve [T] visant la dévolution successorale visée dans l'attestation d'hérédité susvisée,

- l'attestation de propriété dressée par Me [W], Notaire à [Localité 7], justifiant la qualité de propriétaire de Mme [J] [T], épouse [K], sur les biens et droits immobiliers constituant le lot n°21, sis dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] correspondant très exactement au bien donné en location à M. [G] [L] et ce, depuis le 7 mai 2019.

Par courrier en date du 4 juin 2019, M. [G] [L] a été avisé par le mandataire de Mme [T], épouse [K], du fait que, suite au décès de Mme [V] [T], Mme [J] [T], épouse [K], était désormais propriétaire des droits et biens immobiliers qui lui avaient été donnés à bail.

Avant la délivrance du congé, le mandataire de la bailleresse a adressé à M. [G] [L], les régularisations des appels de charges, dressées par le syndic, au nom de Mme [K].

Il suit de là qu'à la date de la délivrance du congé, le 27 octobre 2020, Mme [T] épouse [K] disposait bien de la pleine propriété des biens et droits, objet du bail.

Le jugement ne peut donc qu'être infirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] épouse [K] de l'ensemble de ses demandes.

- Sur le congé pour vendre.

Selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 27 octobre 2020, Mme [T], épouse [K], a délivré à M. [G] [L] un congé pour vente, à effet au 31 juillet 2021, terme du bail, avec l'indication d'une offre de vente du bien loué au prix de 255 000 euros.

Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas exercé son droit de reprise dans les deux premiers mois du délai de préavis, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

La régularité du congé n'étant pas contestée, il y a lieu de le valider et d'ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G], devenu sans droit ni titre, ainsi que celle de toute personne de son chef des locaux qu'il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec l'aide de la force publique, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution créés par l'ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, dans la mesure où le recours à la force publique est une mesure suffisamment contraignante pour permettre l'exécution de la décision.

Il convient de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer contractuellement prévu, outre les charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 1er août 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.

- Sur la demande de délais pour quitter les lieux.

M. [G] [L] sollicite les plus larges délais pour libérer l'appartement, faisant valoir qu'il y vit seul depuis 25 ans, qu'il y a ses habitudes, que ses revenus modestes ne lui permettent pas de l'acheter. Il ajoute avoir fait une demande de logement social et effectué une démarche auprès de la mairie de [Localité 6] mais que sa demande s'est heurtée à une fin de non-recevoir.

Cependant, M. [G] [L] qui a, de fait, déjà bénéficié des plus larges délais pour libérer les lieux depuis le 1er août 2021, ne peut qu'être débouté de sa demande de ce chef.

- Sur la demande reconventionnelle de M. [G] [L] en paiement de dommages-intérêts.

M. [G] [L] qui succombe en l'espèce, ne peut qu'être débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires.

M. [G] [L] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [T], épouse [K], au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant M. [G] [L] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [L] est condamné aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Boulogne-Billancourt, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare Mme [T], épouse [K], recevable en ses demandes,

Valide le congé pour vendre délivré le 27 octobre 2020 par Mme [T], épouse [K], à M. [G] [L] pour le 31 juillet 2021,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G], ainsi que celle de toute personne de son chef des locaux qu'il occupe sis [Adresse 4], au besoin avec l'aide de la force publique, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution créés par l'ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992,

Dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande d'astreinte,

Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer contractuellement prévu, outre les charges, qui aurait été dû; si le bail s'était poursuivi,

Condamne M. [G] [L] au paiement de ladite indemnité d'occupation à compter du 1er août 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion,

Déboute M. [G] [L] de sa demande de délais pour libérer les lieux,

Déboute M. [G] [L] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne M. [G] [L] à verser à Mme [T], épouse [K], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [L] aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Robert, avocat en ayant fait la demande.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,