Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRET DU 29 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08394 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXH7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS/ FRANCE - RG n° 21/57488

APPELANTE

S.C.I. TMM1 prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 814 951 976

représentée par Me Marie-laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936 par assistée par Me Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0002 substitué à l'audience par Me Gérard MOIRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : K0002

INTIMÉE

S.A.S. FRONERI BEAUVAIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIRET : 602 045 288

représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assistée par Me Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS, toque : G0042

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Aux termes d'une convention d'occupation précaire conclue par acte authentique du 20 juillet 2017, la société TMM1 a loué à la société Nestle Grand Froid (désormais dénommée Froneri Beauvais) des locaux à usage de bureau d'une surface de 680m2 situés au 44ème étage de la tour Montparnasse, ainsi que 15 emplacements de stationnement au sous-sol. En application de l'article 9 de ce contrat, la société Froneri Beauvais a versé un dépôt de garantie de 75 420 euros remboursable dans les deux mois suivant la fin de la convention, déduction faite des créances du bailleur garanties par ce dépôt.

La société Froneri Beauvais a donné congé de façon anticipé à effet au 29 février 2020 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 27 février 2020.

Le 11 septembre 2020, la société TMM1 a effectué un virement d'un montant de 26 817,31 euros, retenant du dépôt de garantie initialement versé une somme de 39 430,62 euros correspondant selon sa facture n°67740 du 7 septembre 2020 à une participation aux frais de remise en état.

C'est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire en date du 7 septembre 2021, la société Froneri Beauvais a fait assigner la société TMM1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement de la somme retenue abusivement sur son dépôt de garantie.

Par ordonnance contradictoire du 29 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a rejeté la nullité de l'assignation soutenue par la société TMM1 et l'a condamnée à payer à la société Froneri Beauvais la somme de 27 000 euros à titre provisionnel du chef de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision, a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ni à application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la société TMM1 aux dépens.

Le 25 avril 2022, la société TMM1 a relevé appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 12 août 2022, elle demande à la cour, de réformer l'ordonnance uniquement en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 27 000 euros avec intérêts au taux légal et aux dépens et a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, jugeant que l'urgence n'est pas caractérisée et que les demandes de la société Froneri Beauvais se heurtent à des contestations sérieuses, les rejeter, l'autoriser à conserver la somme de 39 430 euros au titre d'une partie du dépôt de garantie tant qu'une décision au fond ne sera pas rendue pour statuer tant sur le principe que sur le montant des remises en état imputables à la preneuse, dire n'y avoir lieu à référé et condamner la société Froneri Beauvais à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 juillet 2022, la société Froneri Beauvais soutient le rejet de l'appel de la société TMM1 et l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a limité à la somme de 27 000 euros la restitution ordonnée, sollicitant que la société TMM1 soit condamnée à lui payer à titre provisionnel la somme de pat 39 430,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021 date de la mise en demeure, outre une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La société TMM1 rappelle que les relations des parties sont exclusivement régies par la convention d'occupation précaire du 20 juillet 2017 et que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est subordonnée ni à l'exécution de réparations par les bailleurs, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative.

Elle soutient qu'il ressort de l'état des lieux de sortie, que l'occupant n'a pas restitué les locaux dans le bon état d'entretien et de réparation attendu au titre de la convention et que la retenue qu'elle a opérée sur le dépôt de garantie est justifiée tant dans le principe que dans le montant. Elle avance que le litige suppose que soit tranchées au fond, l'étendue et la nature des obligations respectives des parties au contrat et relève l'absence d'urgence et que le juge a outrepassé ses pouvoirs en décidant qu'il convenait de reverser une somme forfaitaire à la société Froneri Beauvais, limitant arbitrairement à la somme de 12 430,62 euros le coût des réparations imputable à la société Froneri Beauvais.

La société Froneri Beauvais objecte qu'elle a restitué des locaux, qu'elle avait pris dans un état d'entretien très moyen, dans un état équivalent et qu'il ne peut pas être soutenu qu'elle a manqué à ses obligations. Elle ajoute que la convention est soumise au droit commun du contrat de louage du code civil et notamment de l'article 1730 du code civil qui prévoit qu'elle doit restituer la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par force vétusté ou force majeure. Elle estime que le solde de son dépôt de garantie doit lui être restitué en intégralité.

Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du code civil, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il s'ensuit que l'octroi par le juge des référés d'une provision n'est pas subordonné au constat de l'urgence, mais seulement à celle d'une obligation non sérieusement contestable.

En l'espèce, la retenue pratiquée par la bailleresse à hauteur de 32 858,85 euros ht, correspond pour l'essentiel au remplacement à l'identique de 510 m² de revêtements de sol et des travaux de peinture (pour respectivement 28 560 euros ht et 150 euros ht) et pour le surplus à des travaux sur les faux plafonds (changement de rail, et dalles sur 10m²) et au nettoyage intérieur des vitres.

La convention d'occupation précaire liant les parties n'est pas soumise au statut des baux commerciaux et peut déroger aux dispositions supplétives du code civil relatives aux baux, dont celles de l'article 1720 du code civil obligeant le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparation de toute nature.

La société Froneri Beauvais se référer aux seules dispositions du code civil, alors que la convention met à sa charge des obligations d'entretien et de réparation excédant les prévisions légales puisque étendues aux réparations liées à la force majeure et à la vétusté, autre que les grosses réparations de l'article 606 du code civil (article 10-3 i) et plus particulièrement de procéder à la peinture et aux changements des revêtements des sols des locaux aussi souvent qu'il sera nécessaire afin que les locaux soient maintenus en parfait état (article 10-3-2 iii).

Non seulement il n'appartient pas au juge de l'évidence de se prononcer sur la portée de ces stipulations et encore moins de les écarter mais de surcroît, et contrairement aux allégations de la société locataire, l'état des locaux tel qu'il est décrit à l'état de sortie n'est pas strictement identique à ce qu'il était à l'origine. En effet, alors que l'état des lieux d'entrée relevait le bon état des dalles de moquette ou leur état d'usage et la présence dans certains locaux de tâches en nombre très limités, l'huissier instrumentaire a constaté dans 9 des 16 locaux loués, au sol des moquettes tâchées bien que récemment shampouinées, décrivant pour les autres locaux (pages 8, 9, 11, 12, 13 et 15) un bon état ou l'état d'usage du revêtement de sol et quelque fois la présence de traces de salissures.

Pour l'essentiel la retenue pratiquée par la société TMM1 se rapporte au remplacement des revêtements de sol, selon l'estimation faite par un cabinet d'architecte qui retient des coûts unitaires qui ne font l'objet d'aucune contestation de la part de la société Froneri Beauvais.

En revanche, il doit être relevé que le cabinet retient un remplacement des revêtements des moquettes sur l'ensemble de la surface utile des locaux, alors que ce remplacement ne se justifie que dans les locaux où le nettoyage de la moquette n'a pas permis d'enlever les tâches. Dès lors, la créance de la société TMM1 à ce titre est partiellement contestable.

S'agissant de faux plafonds, l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations des dalles nécessitant leur remplacement et par conséquent, aucune créance de la société TMM1 n'est établie avec l'évidence requise en référé. Il a également constaté la présence de perforations des baguettes séparatives dans plusieurs bureaux mais rien ne vient établir que ces perforations imposaient leur remplacement.

L'huissier instrumentaire n'a pas relevé que l'état des vitres des bureaux justifiait qu'il soit procédé à leur nettoyage intérieur.

Enfin, les travaux de peinture après ponçage de l'ensemble des plaques métalliques ne peuvent pas être retenus, faute de précision permettant de les rapprocher des dégradations dont devrait répondre la locataire.

Il s'ensuit que si la société preneuse ne peut pas prétendre au remboursement intégral de son dépôt de garantie, la retenue par la société TMM1 d'une somme de 39 430 euros est, avec l'évidence requise en référé, excessive. Le premier juge a ramené cette retenue à la somme de 12 430 euros (39 430 euros- 27 000 euros), soit à son montant incontestable, puisque correspondant à un peu moins de la moitié des frais de remplacement des moquettes.

La décision déférée sera confirmée dans toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles des parties et à hauteur d'appel, la société TMM1 sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance rendue le 29 mars 2022 ;

Y ajoutant

Condamne la société TMM1 à payer à la société Froneri Beauvais la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT