Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Référés Civils

ORDONNANCE N°40/2023

N° RG 23/00949 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TQKX

Mme [I] [C]

Mme [Z] [J]

C/

M. [M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 MARS 2023

Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre délégué par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 mars 2023

ORDONNANCE :

Contradictoire, prononcée publiquement le 21 mars 2023, par mise à disposition date indiquée à l'issue des débats

****

Vu l'assignation en référé délivrée le 02 février 2023

ENTRE :

Madame [I] [C]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 11] (88)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

Madame [Z] [J]

née le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 8] (14)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

Monsieur [M] [X]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 9] (35)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Sabine RIAUD de la SELARL RIAUD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE substituée par Me Julien LE GALL, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE':

M. [M] [X] est propriétaire d'une maison située à [Adresse 10].

Le 21 septembre 2017, il a conclu, avec Mme [I] [C] et Mme'[Z] [J] une convention d'occupation précaire d'une durée de trois mois courant à compter du 1er octobre 2017, moyennant payement d'une redevance de 600 euros par mois, assortie d'une promesse d'achat de la maison moyennant au prix de 110'000 euros net vendeur, l'achat devant intervenir au terme du délai convenu.

Cependant, l'acte de vente n'a pas été signé et les occupantes sont restées dans les lieux, cessant à compter du mois de septembre 2019 de régler le montant de la redevance malgré des courriers et mises en demeure.

Aussi, par exploit du 6 janvier 2021, M. [X] a fait assigner Mme [C] et Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes qui, par jugement du 29 avril 2022, a notamment :

- constaté que la convention d'occupation précaire du 21 septembre 2017 avait pris fin le 31'décembre 2017,

- dit qu'à partir du 1er janvier 2018, les parties sont liées par un contrat de bail verbal pour la location du bien avec un loyer de 600 euros par mois,

- condamné Mme [C] et Mme [J] à payer à M. [X] la somme de 13'200'euros au titre des loyers impayés,

- débouté Mme [C] et Mme [J] de leurs demandes au titre de la révision du prix du loyer et dommages intérêts pour préjudice de jouissance,

- condamné Mme [C] et Mme [J] à payer à M. [X] la somme de 500'euros au titre du préjudice matériel,

- débouté Mme [C] et Mme [J] de leurs demandes au titre des frais de chauffage supplémentaires et de réduction de la somme correspondant aux aides personnalisées au logement et de l'éventuelle compensation de ces sommes,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Mme [C] et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 octobre 2022.

Par exploit du 2 février 2022, elles ont fait assigner M. [X], au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile, en arrêt de l'exécution provisoire en ce que la décision les condamne à verser à ce dernier les sommes de 13'200 et 500 euros. Elle réclament, en outre, une somme de 2'500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles contestent préliminairement l'irrecevabilité soulevée, faisant valoir qu'elles ont quitté le logement en août 2022 compte tenu de l'attitude de M. [X] et de l'état d'indécence du logement qu'elles ont cependant restitué en excellent état.

Elles soutiennent, d'une part, que l'exécution du jugement entraînerait des conséquences manifestement excessives. Elles font valoir la précarité de leur situation, ne percevant que le revenu de solidarité active mais soutiennent être de bonne foi comme en témoigne la somme de 2'000 euros qu'elles ont consignée auprès de la Carpa.

Elles ajoutent que M. [X] sera dans l'incapacité de les rembourser en cas d'infirmation, étant insolvable. Elles rappellent que l'immeuble mis en vente au prix de 60'000 euros n'a pas trouvé preneur.

Elles affirment, d'autre part, qu'il existe des moyens sérieux de réformation de la décision en ce que c'est à tort que leur demande relative à l'indécence du logement a été rejetée alors que les parties étant liées par un contrat de bail verbal, les dispositions d'ordre public relatives aux obligations du bailleur concernant la décence du logement, dont la preuve de la satisfaction incombe à ce dernier, étaient applicables. Elles rappellent que l'indécence du logement est établie ce qui justifie leur demande de diminution du montant du loyer et d'indemnisation pour troubles de jouissance.

Elles reprochent, ensuite, au jugement d'avoir estimé que les aides au logement non versées ne pouvaient être déduites des sommes dues puisque les allocations ont cessé d'être payées du fait de l'indécence du logement et non à raison des impayés. Elles précisent que le montant des aides est connu, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.

Elles soutiennent que le jugement ne pouvait valablement les condamner au titre d'un préjudice matériel dès lors que M. [X] n'a formulé aucune demande de ce chef et que ce type de préjudice ne peut résulter d'un retard dans le paiement des loyers.

Elles font, enfin, valoir que c'est à tort que le tribunal les a déboutées de leurs demandes au titre des frais de chauffage supplémentaires.

M. [X] soulève l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement, s'y oppose, réclamant en tout état de cause une somme de 2'500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sollicite que soient écartées des débats les dernières conclusions et cinq pièces communiquées tardivement.

Il relève que les demanderesses n'ont formulé aucune observation devant le premier juge sur l'exécution provisoire de sorte que les conséquences dont elles font état doivent avoir été révélées postérieurement à la décision ce qui n'est pas le cas.

Il conteste l'indécence du logement alléguée par les requérantes et observe que la preuve n'en est pas rapportée. Il ajoute que cette argumentation entre dans une stratégie pour acheter le bien à un moindre prix comme en atteste l'offre de 40'000 euros qu'elles lui ont adressée.

SUR CE :

Si les pièces n° 49 à 53 ont été communiquées la veille de l'audience de même que les dernières écritures des requérantes, M. [X] a pu en prendre connaissance puisqu'il a conclu postérieurement. Ces conclusions et ces pièces qui, au demeurant, ne sont déterminantes, seront donc admises.

Aux termes de l'article 514-3 du code de procédure civile :

«'En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance'».

Il appartient à la partie qui entend se prévaloir de ces dispositions de rapporter la preuve que les conditions cumulatives qu'elles prévoient sont satisfaites. Si l'une fait défaut, la demande doit être, suivant les hypothèses, déclarée irrecevable ou rejetée.

Sur la recevabilité de la demande d'arrêt de l'exécution provisoire':

Il ne ressort pas du jugement de première instance, lequel relate les demandes des parties, que les consorts [C] ' [J] aient présenté quelque observation que ce soit sur l'exécution provisoire.

Il leur appartient donc de démontrer que les conséquences dont elles font état se sont révélées postérieurement au jugement critiqué.

Elles font valoir que depuis le jugement, elles ont quitté la maison de M. [X] en raison tant des relations conflictuelles avec celui-ci que de l'indécence du logement. Elles soutiennent que, de ce fait, leurs charges ont considérablement augmenté puisque dorénavant elle doivent supporter un loyer de 400 euros par mois sans pouvoir bénéficier d'aides au logement. Elles ajoutent qu'elles ont restitué un logement en excellent état et que M. [X], désargenté, sera dans l'incapacité de restituer les fonds. Elles ajoutent qu'elles seront dans l'obligation de saisir la commission de surendettement.

Si Mmes [C] et [J] ont effectivement quitté la maison de M. [X] postérieurement au jugement de première instance, il ne ressort pas des pièces produites que leur situation financière ait évolué défavorablement puisqu'il ressort de leurs avis d'impôts 2021 (sur les revenus 2020) qu'elles étaient (déjà) dépourvues de ressources. Elles font certes valoir qu'elles doivent dorénavant s'acquitter d'un loyer de 400 euros par mois mais le loyer précédent (qu'elles s'abstenaient de régler) était d'un montant supérieur puisque s'élevant à la somme de 600 euros par mois.

Par ailleurs, le fait d'avoir restitué une maison en bon état (dont elles indiquent simultanément qu'elle était indécente) comme celui du caractère désargenté de leur adversaire sont indifférents au regard du critère de l'article précité, ces éléments n'étant pas nature établir l'existence de conséquences manifestement excessives révélées postérieurement au jugement.

La demande ne peut dès lors qu'être déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

Parties succombantes, Mmes [C] et [J] supporteront la charge des dépens.

Elles devront régler à M. [X] une somme de 1'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance rendue contradictoirement :

Vu l'article 514-3 du code de procédure civile':

Disons n'y avoir lieu d'écarter des débats les dernières pièces et conclusions de Mmes [C] et [J].

Déclarons leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire rendu le 29 avril 2022 irrecevable.

Condamnons Mme [I] [C] et [Z] [J] aux dépens.

Les condamnons à payer à M. [M] [X] une somme de 1'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT