Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 9 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17823 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYTS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Pantin - RG n° 1120000052

APPELANTE

Madame [L] [Z]

née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/046208 du 08/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

E.P.I.C. SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)

[Adresse 1]

[Localité 5]

RCS 279 300 198

Représentée par Me Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 221

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Auore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 2 mars 2007, Seine Saint Denis Habitat OPH donnait à bail à Mme [L] [Z] un logement sis [Adresse 3] au [Localité 8]. En 2013 un différend est né entre les parties s'agissant de travaux de réhabilitation. Un jugement du tribunal d'instance de Pantin du 14 janvier 2019 indemnisait Mme [L] [Z] qui faisait appel de ce jugement.

Par assignation du 14 janvier 2020, Mme [L] [Z] a attrait son bailleur devant le tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir :

-ordonner la production des justificatifs des charges locatives de l'année 2017,

-constater un trouble de jouissance,

-condamner le bailleur au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et de l'article 37 de loi du 10 juillet 1991.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :

- Donne acte à Seine Saint Denis Habitat OPH que sera appliquée une provision sur charge d'eau fixe et que cette charge sera régularisée annuellement sur la base d'un relevé réel de la consommation pour lequel Mme [Z] [L] devra autoriser le gardien à accéder au compteur d'eau jusqu'à ce que la télétransmission du compteur d'eau soit réparé,

- Déboute Mme [Z] [L] de ses autres demandes,

- Condamne Mme [Z] [L] à payer à Seine Saint Denis Habitat OPH la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,

- Rappelle l'exécution provisoire,

- Condamne Mme [Z] [L] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 9 décembre 2020 par Mme [L] [Z],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 décembre 2022 par lesquelles Mme [L] [Z] demande à la cour de :

Vu l'article 1231-1 du Code civil,

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- Dire recevable l'appel interjeté par Madame [Z] et la déclarer bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Infirmer le jugement rendu le 23 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Pantin en ce qu'il a jugé:

" Déboute Mme [Z] [L] de ses autres demandes "

" condamne Mme [Z] [L] à payer à Seine Saint Denis Habitat OPH la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC "

" condamne Mme [Z] [L] aux dépens ";

Et, statuant à nouveau:

- Constater que Seine-Saint-Denis Habitat a manqué à son obligation d'assurer à Mme [Z] la jouissance paisible de son logement;

En conséquence,

- Condamner Seine-Saint-Denis Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts;

- Condamner Seine-Saint-Denis Habitat aux dépens ainsi qu'à une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction faite au profit de Maître Samy Hamiani, la charge du procès devant peser sur la partie qui succombe.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 décembre 2022 au terme desquelles Seine Saint Denis Habitat OPH demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1104 et 1725 du Code civil,

- Débouter Mme [Z] de son appel,

- Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Pantin en date du 23 novembre 2020, en toutes ses dispositions,

-Condamner Mme [Z] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] pour manquement du bailleur à son obligation de lui procurer une jouissance paisible du logement

Selon l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

(...) 3° De faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail' (...).

En vertu de l'article 1725, 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel'.

Selon l'article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu 'd'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus' (...).

Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, Mme [Z] soutient qu'elle a subi ces dernières années des troubles de jouissance du fait d'autres occupants, et notamment de la famille [Y], mais ne forme aucune demande à cet égard en indiquant qu'une autre procédure d'appel est pendante devant la cour à ce titre ; elle affirme qu'elle a subi en outre des troubles de jouissance du fait du trafic de stupéfiants et de la prostitution ayant cours dans son immeuble.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] produit :

- des photographies non datées de la porte d'entrée dont un des oculus est fêlé, ainsi que du skydôme de l'immeuble ouvert ;

- deux courriers de réponse des 26 juillet et 8 octobre 2019 de la députée de la 9ème circonscription de la Seine St Denis relayant les nuisances dont se plaignent les habitants de différents quartiers où sont situés les immeubles appartenant à Seine Saint Denis Habitat;

- la réponse du bailleur à la députée datée du 19 septembre 2019, mentionnant notamment: 'concernant la cité [D] [X] au [Adresse 9], il y a effectivement un problème de trafic de stupéfiants au pied des bâtiments 6 et 8 Place Séverine, le commissariat intervient régulièrement pour des interpellations ; nous travaillons en étroite collaboration avec les services de police afin de faciliter les accès ; je vous précise que nous subissons peu de dégradations sur notre patrimoine et que le trafic se situe plutôt en dehors des halls' ;

- une pétition, signée par des personnes de toute la France, rédigée dans les termes suivants: 'que les HLM respectent leurs obligations d'assurer une jouissance paisible aux locataires';

- des SMS de personnes non identifiées faisant état de trafic de stupéfiants dans le quartier;

- le jugement du tribunal correctionnel de Bobigny ayant déclaré Mme [Z] victime d'une exhibition sexuelle en avril 2018 ;

- l'attestation de Mme [R] [G], victime dans la même procédure, laquelle atteste avoir entendu lors de l'audience du tribunal correctionnel le prévenu répondre aux juges qu'il avait suivi Mme [Z] car il l'avait prise pour une prostituée, ayant appris qu'il y avait des prostituées dans son immeuble.

Seine Saint Denis Habitat OPH produit pour sa part l'autorisation permanente donnée au commissariat de police des Lilas de circuler sur le parc HLM de l'office pour toutes interventions nécessaires, ainsi que l'ordre de service de réparation du skydôme du 8 juillet 2019.

S'il résulte de ces éléments que des trafics de stupéfiants existent dans le quartier où réside Mme [Z], dont le bailleur est conscient et auxquels il tente de remédier en laissant son parc accessible pour toutes interventions de police, aucun élément concret ne permet d'établir que Mme [Z] en serait, dans son immeuble, la victime ou le témoin direct, aucune attestation rédigée dans les formes prévues par l'article 202 du code de procédure civile n'étant produite à cet égard, tandis que la pétition produite, signée dans toute la France en des termes très généraux, n'est pas probante. S'agissant des faits de prostitution, les seuls propos rapportés de l'auteur de l'exhibition sexuelle dont a été victime Mme [Z] ne peuvent suffire à établir qu'il existerait de la prostitution avérée dans son immeuble ou dans son quartier, en l'absence d'autres témoignages ou de constats à cet égard.

Le premier juge a exactement rappelé que le bailleur ne peut être tenu pour responsable des actes délictueux commis par des tiers à l'encontre de ses résidents, et a pertinemment relevé que, s'agissant des mesures que le bailleur doit prendre raisonnablement pour assurer la sécurité de ses locataires, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve d'une négligence du bailleur dans la réparation et l'entretien des éléments de sécurité de l'immeuble, en ce qu'il a notamment procédé à la réparation du skydôme.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de ne pas prononcer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [Z] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président