Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

AFFAIRE BAUX RURAUX

RAPPORTEUR

N° RG 19/06671 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MTOX

[M] [S]

C/

[B]

[J]

APPEL D'UNE DÉCISION DU :

Tribunal d'Instance de MONTBRISON

du 29 Août 2019

RG : 5118000005

COUR D'APPEL DE LYON

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 10 MARS 2023

APPELANTE :

[Z] [M] [S] épouse [D]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 16]

Lieudit [Adresse 17]

[Localité 5]

représentée par Me Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par Me Laurent LIGIER, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

[W] [B] épouse [J]

née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 15]

GAEC DES TROIS FERMES Lieudit '[Adresse 13]

[Localité 6]

représentée par Me Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE substituée par Me Nathalie VIARD-GAUDIN, avocat au barreau de LYON

[R] [J]

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 15]

GAEC DES TROIS FERMES '[Adresse 13]'

[Localité 6]

représenté par Me Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE substituée par Me Nathalie VIARD-GAUDIN, avocat au barreau de LYON

DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 16 Décembre 2022

Présidée par Régis DEVAUX, magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Rima AL TAJAR, Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

- Béatrice REGNIER, président

- Catherine CHANEZ, conseiller

- Régis DEVAUX, conseiller

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 Mars 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Béatrice REGNIER, Président et par Rima AL TAJAR, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par un contrat de bail rural à long terme reçu par maître [U], notaire à [Localité 15], le 2 août 2017, Mme [Z] [D] a donné à bail à Mme [W] [J] et M. [R] [J] un bien immobilier lui appartenant, consistant en différentes parcelles de terrains agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 14] (Loire), d'une superficie totale de 17ha 37a 65ca. Le bail a été consenti pour une durée de 18 années entières et consécutives, prenant effet le 1er novembre 2007 pour finir le 31 octobre 2025.

Au moment de la signature du bail, la bailleresse a été informée de la constitution à venir d'une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) entre Mme [W] [J] et M. [R] [J].

Le 20 novembre 2008, l'EARL [J], pour lesquels Mme [W] [J] et M. [R] [J] étaient les deux seuls porteurs de parts sociales, a été constituée et immatriculée.

A l'occasion de l'assemblée générale extraordinaire de cette EARL qui s'est tenue le 24 juillet 2014, M. [R] [J] était autorisé à se retirer de cette structure, celui-ci précisant avoir pour projet de « se réinstaller en qualité d'associé exploitant, au sein du GAEC des Trois Fermes, au 25 juillet 2014 ».

Par arrêté préfectoral du 5 mai 2014, le GAEC [J] Peragut, en cours de constitution, était autorisé à exploiter différents terrains, dont ceux appartenant à Mme [D], d'une superficie de 17ha 37a 65ca.

Par courrier du 10 octobre 2014, M. [J] a sollicité de Mme [D] sa signature d'un bulletin de mutation des cotisations à la MSA, portant sur les parcelles prises à bail, avec effet à la date du 1er octobre 2014, le cédant étant l'EARL Chaumart et le preneur le GAEC des Trois Fermes. Mme [D] a refusé de régulariser le document.

Par la suite, Mme [W] [J] a régularisé un procès-verbal de dissolution du 31 décembre 2014 de l'EARL [J].

Suivant requête reçue au greffe le 11 mai 2018, Mme [Z] [D] a fait convoquer M. [R] [J] et Mme [W] [J] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montbrison, afin principalement de voir dire qu'ils sont occupants sans droit, ni titre des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 14] (Loire), cadastrées B [Cadastre 7], B [Cadastre 8], B [Cadastre 9], B [Cadastre 10], B [Cadastre 11], B [Cadastre 12] et B [Cadastre 3].

Par jugement du 29 août 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montbrison a :

- débouté Mme [Z] [D] de l'intégralité de ses prétentions ;

- condamné Mme [Z] [D] à payer à M. [R] [J] et Mme [W] [J] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ;

- condamné Mme [Z] [D] aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 septembre 2019, Mme [D] a interjeté appel de ce jugement, critiquant expressément ses dispositions l'ayant déboutée de l'intégralité de ses demandes et l'ayant condamnée à payer 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, Mme [Z] [D] demande à la Cour, réformant la décision entreprise, de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu par Mme [D] au profit des consorts [J] suivant acte authentique de Me [U], notaire à [Localité 15], en date du 2 août 2007,

- ordonner l'expulsion de Mme [W] [J] et de M. [R] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard au terme d'un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, qui sera susceptible de courir jusqu'à l'information expresse de leur bailleresse d'une libération effective et de la restitution des lieux,

- les condamner solidairement à lui payer et porter une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux à concurrence du montant du loyer convenu au terme du bail à long terme,

- condamner solidairement Mme [W] [J] et M. [R] [J] au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

- débouter les mêmes de l'intégralité de leurs demandes.

Mme [D] fait valoir que sa demande de résiliation judiciaire du bail n'est pas nouvelle, car elle tend aux mêmes fins que la demande initiale aux fins de constatation du fait que les intimés sont occupants sans droit, ni titre des biens donnés à bail. Elle soutient ensuite alternativement que les preneurs ont apporté leur droit à bail à l'EARL [J] ou qu'en tout cas, ils ont mis à disposition de l'EARL les terrains pris à bail. Quelle que soit la situation considérée, la mise en valeur par un tiers, le GAEC des Trois Fermes, des terres louées, après le retrait de M. [R] [J] puis la dissolution de l'EARL par Mme [W] [J], constitue une cession illicite du bail.

Dans leurs conclusions notifiées le 10 février 2022, Mme [W] [J] et M. [R] [J], intimés, demandent pour leur part à la Cour, confirmant en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 août 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montbrison, de :

- dire irrecevable la demande de résiliation de bail formée en cause d'appel ;

- débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner Mme [D] à payer à M. [R] [J] et Mme [W] [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

M. et Mme [J] font observer que la demande de résiliation du bail n'a pas été formulée devant les premiers juges. Ils allèguent que les terrains donnés à bail ont été mis à disposition de l'EARL [J], ce dont la bailleresse était informée, et que les fermages lui ont été réglés. Ils font valoir que Mme [W] [J] n'a pas manqué à ses obligations en n'informant pas la bailleresse de son départ à la retraite, que son fils, qui est demeuré en place, ne saurait être privé de ses droits en raison du départ de son co-preneur, que les fermages sont payés depuis 2015 par M. [R] [J], alors même que la bailleresse a signé, le 19 novembre 2013, à son bénéfice une autorisation d'exploitation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail

L'article 565 du code de procédure civile dispose que, en cause d'appel, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l'espèce, Mme [D] demandait aux premiers juges notamment de dire que M. [J] est occupant sans droit, ni titre de parcelles précisément désignées, puis d'ordonner en conséquence l'expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef.

En cause d'appel, Mme [D] demande notamment de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu au profit des consorts [J], puis d'ordonner l'expulsion de Mme [W] [J] et de M. [R] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef.

Dès lors, la demande en résiliation judiciaire du bail conclu avec les consorts [J] tend aux mêmes fins que la prétention à voir juger que M. [J] est occupant sans droit, ni titre ; elle sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

A titre principal, Mme [D] allègue que le droit de preneur à ferme a fait l'objet d'un apport au bénéfice de l'EARL [J], ce qui au demeurant était prévu par l'article 7 de l'acte établi le 2 août 2007.

Toutefois, elle ne démontre pas la réalité de cette allégation, alors même que les intimés contestent qu'il y ait eu un apport du droit à bail à l'EARL : l'appelante ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir la réalisation d'un tel apport.

Dès lors, n'est pas fondé le moyen de Mme [D] selon lequel l'attribution du droit au bail à l'un des associés, c'est à dire M. [R] [J], après dissolution de l'EARL [J], le 31 décembre 2014, qui en était elle-même titulaire révélait une cession de bail prohibé entraînant sa résiliation, au visa de l'article L. 411-31 (II) du code rural et de la pêche maritime.

A titre subsidiaire, Mme [D] allègue que le droit de preneur à ferme a fait l'objet d'une mise à disposition de l'EARL [J], ce que les intimés confirment, en soulignant que les fermages ont été réglés par cette dernière.

En droit, l'article L. 411-37 quatrième alinéa du code rural, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006 et applicable jusqu'au 15 octobre 2014, prévoit que, dans le cas où un preneur met des biens à disposition d'une EARL dont il est associé, il doit, restant le seul titulaire du bail et à peine de résiliation de ce contrat, continuer à se consacrer à l'exploitation de ses biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Cette disposition légale a été reprise à l'article L. 411-37 (III) du code rural, dans sa rédaction applicable à compter du 15 octobre 2014 et encore au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

En l'espèce, au cours de l'assemblée générale extraordinaire de l'EARL [J] qui s'est tenue le 24 juillet 2014, M. [R] [J] était autorisé à se retirer de cette structure, celui-ci précisant avoir pour projet de « se réinstaller en qualité d'associé exploitant, au sein du GAEC des Trois Fermes, au 25 juillet 2014 ». Il était acté que, dès lors, ses fonctions de gérant cessaient.

Dès lors, à compter du 25 juillet 2014, alors que les terrains donnés à bail avaient été mis à disposition de l'EARL [J], M. [J], co-preneur à ce bail, a cédé l'unique part sociale détenue et a cessé ses fonctions de gérant de l'EARL, pour se réinstaller au sein d'un GAEC tiers. Ce faisant, il a cessé de se consacrer à l'exploitation des biens donnés à bail.

La circonstance que l'exploitation des terrains se soit poursuivie, grâce à leur mise à disposition de l'EARL [J], est sans effet, du fait du caractère indivisible du bail rural, quant au constat qu'à compter du 25 juillet 2014, un des deux co-preneurs a manqué à son obligation de se consacrer personnellement à l'exploitation de ses biens.

De même, le courrier du 19 novembre 2013, adressé par M. [J] à Mme [D] (pièce n° 2 des intimés), constituait, ainsi qu'il résulte de ses propres termes, une information de la bailleresse quant au fait que M. [R] [J], au nom du GAEC des Belles dents, sollicitait du préfet de la Loire l'autorisation d'exploiter les terrains donnés à bail. Il était expressément mentionné que ce courrier n'engageait pas Mme [D] à louer ou à vendre à les parcelles en cause. Ce courrier n'a donc pas modifié les obligations de M. [J], ni ses droits, en tant que co-preneur des terres données à bail par acte du 2 août 2017.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé et la résiliation du bail prononcée, au visa de l'article L. 411-37 (III) du code rural et de la pêche maritime. L'expulsion des deux co-preneurs, ainsi que de tout occupant de leur chef, sera ordonnée, à défaut de départ volontaire, et ce sous astreinte.

Sur les dépens

Mme [W] [J] et M. [R] [J], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, conformément au principe énoncé à l'article 696 du code de procédure civile.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Mme [W] [J] et M. [R] [J] seront condamnés à payer à Mme [Z], 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Déclare recevable la demande de Mme [Z] [D] en résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [W] [J] et M. [R] [J] ;

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Montbrison du 29 août 2019, en toutes ses dispositions déférées ;

Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées et ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu par Mme [Z] [D] au profit de M. [R] [J] et Mme [W] [B] épouse [J], suivant acte authentique de Me [U], notaire à [Localité 15], en date du 2 août 2007, bail portant sur des terrains agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 14] (Loire), d'une superficie totale de 17ha 37a 65ca ;

Ordonne en conséquence de Mme [W] [B] épouse [J] et de M. [R] [J] de libérer les lieux ;

Autorise, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [W] [B] épouse [J] et de M. [R] [J], ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard au terme d'un délai de trois à compter de la signification du présent arrêt, qui sera susceptible de courir jusqu'à l'information expresse de leur bailleresse d'une libération effective et de la restitution des lieux ;

Condamne solidairement Mme [W] [B] épouse [J] et de M. [R] [J] à payer et à porter à Mme [Z] [D] une indemnité d'occupation, due à compter de la date de notification du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, à concurrence du montant du loyer convenu au terme du bail à long terme ;

Condamne Mme [W] [J] et M. [R] [J] aux dépens de première instance et de l'instance d'appel ;

Condamne Mme [W] [J] et M. [R] [J] à payer à Mme [Z] 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente