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Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10115 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYM4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 19 / 05638

APPELANTE

Madame [X] [G] épouse [H] née le 13 octobre 1971 à [Localité 6],

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de Me Laure JACQUEZ- DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1332

INTIMÉE

Madame [F] [Y] née le 11 février 1952 à [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Charles JOSEPH-OUDIN de la SELARL DANTE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0115

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte authentique du 28 mai 2018, Mme [X] [G], épouse [H] (Mme [H]), a vendu à Mme [F] [Y], au prix de 800 000 €, les lots 16, 17, 38 et 39 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 3], soit 'une unité à usage d'habitation' comprenant : une entrée, une cuisine, une salle de bains, un salon, deux chambres dont l'une dans le bâtiment sur cour, et WC, d'une superficie de 69,10 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, suivant une attestation du 5 février 2018 de la société Cabinet Daniel Legrand. Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2019, Mme [Y], estimant que la qualification de partie privative donnée au lot 39 dans l'acte de vente était erronée, a assigné Mme [H] en paiement de la somme de 135 105 € au titre de la réduction du prix sur le fondement du texte précité.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 avril 2021 , le Tribunal judiciaire de a :

- condamné Mme [H] à verser à Mme [Y] la somme de 113 105,92 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

- débouté Mme [Y] de ses demandes en paiement des droits de mutation versés sur la somme 135 105,92 €, de la somme de 10 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté Mme [H] de ses demandes,

- condamné Mme [H] aux dépens.

Par dernières conclusions du 25 novembre 2022, Mme [H], appelante, demande à la Cour de :

- vu la loi du 28 juin 1938, celle du 10 juillet 1965 et, en particulier ses articles 1, 2, 3 et 46,

les articles 1104 et 1240 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris,

. A titre principal :

- dire et juger que le règlement de copropriété du 18 septembre 1955 exclut expressément des parties communes, générales ou propres à chaque bâtiment, la cour qui sert d'assiette au lot 33,

- dire et juger que le lot 39 est une partie privative,

- dire que sa consistance et son affectation doivent être appréciés au jour de la vente,

. A titre subsidiaire, dire qu'il constitue un partie privative depuis 1983,

. A titre infiniment subsidiaire, dire que la mauvaise foi de Mme [Y] s'oppose à ce qu'il soit fait droit à sa demande de réduction du prix de vente du lot 39,

- débouter Mme [Y] de toutes ses demandes,

- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 23 décembre 2022, Mme [Y] prie la Cour de :

- vu la loi du 10 juillet 1965, les articles 1200 du Code civil et 700 du Code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [H] à lui payer la somme de 113 105,92 €,

- condamner Mme [H] à lui payer le montant des droits de mutation payés sur cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la vente initiale,

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de préjudice moral, outre intérêts au taux légal ,

- débouter Mme [H] de toutes ses demandes,

. En tout état de cause :

- débouter Mme [H] de sa demande en paiement des sommes de 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 15 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE :

Le titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur un immeuble ou une fraction d'immeuble dispose d'un droit réel et perpétuel susceptible d'entrer dans la composition d'un lot.

Au cas d'espèce, le règlement de copropriété du 18 décembre 1953, modifié le 23 juin 1954 (page 7 bis), divise l'ensemble immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 3], en :

- parties appartenant 'privativement et exclusivement' à chacun des copropriétaires,

- parties communes à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, bâtiments A B C D E (parties communes générales),

- parties communes aux seuls propriétaires des bâtiments A B C D E.

Le tableau de division de l'ensemble immobilier est inséré dans le corps du règlement de copropriété au sein du chapitre troisième de ce dernier. Y figure (page 8bis) le lot 33, situé au 'rez-de-chaussée (cour)', désigné par la mention 'Terrain formant la seconde cour' à laquelle été rajoutée l'inscription manuscrite : 'La jouissance du', lot dont le locataire est '[Z]' et auquel est attribué 10/1000èmes des parties communes générales.

Au nombre des 'Particularités', le règlement de copropriété répute partie commune générale 'le terrain sur lequel se trouve l'ensemble des constructions, ainsi que la cour qui sépare les bâtiments A et B, mais non la seconde cour derrière le bâtiment B, laquelle fait l'objet des trente troisième et trente cinquième lots' (page 9), étant précisé que les mots 'des trente troisième et trente cinquième lots' sont écrits à la main.

Ces mentions manuscrites n'ont pas d'incidence sur la validité du règlement de copropriété dès lors que la falsification de ce dernier n'est pas invoquée.

Ainsi, si la seconde cour, située à l'arrière du bâtiment B, n'est pas une partie commune générale, il ne peut être déduit de cette seule exclusion la nature privative de cette cour. En effet, celle-ci, qui dessert des lots du bâtiment B, ainsi que le lot 35, antérieurement au détachement de ce dernier lot de la copropriété, et à laquelle la concierge devait avoir accès, est utile au bâtiment B dont elle constitue une partie commune spéciale.

Le lot 33, remplacé par les lots 39 et 40 à la suite de la division de ce lot suivant l'acte modificatif du 9 juin 1998, matérialise le droit réel et perpétuel dont est titulaire l'acquéreur de ce lot, soit la jouissance exclusive de la cour, partie commune spéciale, sans que cette nature puisse être affectée par l'attribution à ce lot d'une quote-part des parties communes générales.

Le fait que le lot 39 supporte une construction à usage d'habitation n'a pas pour effet de de changer la nature des droits du titulaire du lot 39 sur cette construction.

La possession trentenaire de la second cour, qui trouve sa cause dans le droit de jouissance exclusif qui vient d'être analysé, est équivoque de sorte qu'elle ne peut fonder une usucapion, étant observée que cette acquisition ne peut être revendiquée qu'à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le lot 39, qui ne comportait pas de surface privative, ne pouvait faire l'objet d'un mesurage au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

La mauvaise foi de l'acquéreur invoquée par l'appelante n'est constituée ni par la connaissance que Mme [Y] aurait eue, avant la vente, de l'inexactitude du mesurage ni par la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente, de sorte que Mme [Y] n'a pas perdu son droit à contester le prix.

Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral.

Mme [Y] doit être déboutée de sa demande tendant à ce que les intérêts au taux légal aient pour point de départ la vente initiale. Le jugement entrepris, constitutif de droits, sera confirmé en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à la date de sa décision.

La solution donné au litige implique le rejet de la demande de Mme [H] de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Mme [H], qui succombe en ses demandes supportera les dépens d'appel. Par suite, sa demande fondée sur en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme [Y], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne Mme [X] [G], épouse [H], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [G], épouse [H], à payer à Mme [F] [Y] la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,