Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

ARRET N° .

N° RG 22/00451 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIK5O

AFFAIRE :

S.A.S.U. KFB DISTRIBUTION

C/

S.C.I. L'AIGUILLE

JP/MS

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Grosse délivrée à Me Julien MARET, Me Olivier BROUSSE, avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

---==oOo==---

ARRÊT DU 18 JANVIER 2023

---==oOo==---

Le dix huit Janvier deux mille vingt trois la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S.U. KFB DISTRIBUTION, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d'une décision rendue le 11 MAI 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

S.C.I. L'AIGUILLE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

---==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre prévu aux articles 905 et suivants du code de Procédure Civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 28 Novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

---==oO§Oo==---

LA COUR

---==oO§Oo==---

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 septembre 1994, la SCI l'Aiguille a donné à bail à la société Casino France des locaux commerciaux sis [Adresse 2] (87).

Le bail a été renouvelé par acte du 30 janvier 2004 jusqu'au 30 novembre 2012 entre la SCI propriétaire et la société Distribution Casino puis, par avenant du 11 février 2019, jusqu'au 10 Février 2028.

Par acte sous seing privé du 11 février 2019, la société Distribution Casino France a cédé son fonds de commerce à société KFB Distribution.

Affirmant que des loyers et provisions de charges sont demeurés impayés malgré un commandement de payer délivré le 13 janvier 2022, le 03 mars 2022 la SCI l'Aiguille a fait assigner la société KFB Distribution devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail commercial, prononcer en tant que de besoin l'expulsion de la société bailleresse et la voir condamner au aiement des loyers et charges impayés.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 mai 2022, le juge des référés du tribunal de judiciaire de Limoges a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au principal mais dès à présent, vu les articles 848 et suivants du code de procédure civile- et l'absence de contestation sérieuse ;

- constaté I'acquisition au 13 février 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à la société KFB Distribution, portant sur un local commercial situé [Adresse 2] (87) ;

- ordonné, en conséquence, la libération des lieux loués dans un délai maximum d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit que passé ce délai il pourra être procédé à l'expulsion de la société KFB Distribution et celle de tout occupant de son chef, et ce si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- ordonné la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira à la SCI l'Aiguille, aux frais avancés risques et périls de la société KFB Distribution ;

- condamné la société KFB Distribution à payer à la SCI l'Aiguille à titre de provision à la somme de 14 078,93 euros au titre des loyers et charges impayés ;

- fixé à 1 000 euros le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société KFB Distribution à la SCI L'AIGUlLLE, jusqu'à sa libération effective des lieux ;

- condamné la société KFB Distribution à payer à la SCI L'AIGUlLLE la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La société KFB Distribution a interjeté appel de la décision le 10 juin 2022, son recours portant sur l'ensemble des chefs de décision.

***

Aux termes de ses écritures du 18 juillet 2022, la société KFB Distribution demande à la cour :

- d'infirmer l'ordonnance dont appel ;

- lui octroyer des délais de paiement afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette locative, par des mensualités de 2.400 euros par mois ;

- condamner la société SCI l'Aiguille à verser la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.

La société KFB Distribution indique ne pas contester la dette mais sollicite un échelonnement permettant d'apurer son arriéré locatif, au regard de la situation qui était la sienne. Le président associé de la société indique avoir été bloqué en Tunisie en raison de la crise sanitaire. Après avoir vainement et à plusieurs reprises sollicité un visa afin de retourner en France, il ne l'a obtenu que tardivement et postérieurement à l'audience de référé.

Aux termes de ses écritures du 4 novembre 2022, la SCI l'Aiguille demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance attaquée ;

Y ajoutant de :

- condamner la société KFB Distribution à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI l'Aiguille soutient être fondée à obtenir la résiliation du bail, la société KFB Distribution ayant multiplié les incidents de paiement de loyers et de charges depuis son entrée dans les lieux, ayant cessé tout règlement à compter du mois d'avril 2021, Soulignant que le commandement de payer du 13 janvier 2022 visant par ailleurs la clause résolutoire figurant au bail.

Concernant les délais de paiement, la SCI bailleresse indique qu'il ne pourra y être fait droit, la société locataire n'ayant versé aucune somme malgré la condamnation dont elle a fait l'objet, celle-ci ne s'acquittant même pas du loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial :

Il est établi et non contesté que depuis son entrée dans les lieux le 11 février 2019, la SASU KFB Distribution a multiplié les incidents de paiement de loyers et de charges, et qu'elle a cessé tout règlement à compter d'avril 2021 jusqu'au 13 janvier 2022, date à laquelle lui fut délivré un commandement de payer la somme de 15.678,15 €, visant la clause résolutoire figurant au bail, lequel est demeuré impayé pendant plus d'un mois.

C'est de manière bien fondée que le premier juge a constaté l'acquisition au 13 février 2022 de la clause résolutoire contractuellement fixée et a ordonné toutes les mesures de libération des lieux, de séquestration de matériel, ainsi que de condamnation au paiement de la somme de 14 078,93 € au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 1 000 € au titre du montant de l'indemnité mensuelle d'occupation.

La décision entreprise sera donc confirmé de ces chefs.

Sur les délais de paiement :

La société KFB Distribution sollicite un échelonnement du règlement de sa dette afin de lui permettre d'apurer son arriéré locatif.

M. [U] [J], président associé de la société affirme avoir été a été bloqué en

TUNISIE postérieurement au 10 janvier 2020 en raison de la crise du COVID et invoque l'accident de travail dont son unique employé aurait été victime.

S'il justifie de deux refus de visa émanant du consulat général de France les 16/09/2020 et 05/07/2021, il ne fournit aucun justificatif relatif à l'accident allégué de son employé.

S'agissant de sa dette M. [J] affirme que désormais, en raison de son retour en France la situation financière de sa société s'est considérablement améliorée et qu'il est en mesure d'apurer l'ensemble de ses dettes auprès de la société SCI L'AIGUILLE.

Toutefois il résulte des pièces produites par les deux parties, que si, depuis le retour de M. [J] intervenu le 18 avril 2022, la société KFB DISTRIBUTION justifie avoir effectué des règlements de loyer, ils ne se sont élevés, au total, et durant sept mois, qu'à la somme totale de 3 600 € au 7 novembre 2022. Le débit de la somme de 1 200 € apparaissant dans ses pièces à la date du 1er juillet 2022 et surlignée à l'identique des trois autres règlements de loyer (06/07, 06/10 ET 07/11/22) ne correspond pas au paiement du loyer mais à un paiement à l'ordre de METRO, grossiste alimentaire.

En définitive, à la date du 4 novembre 2022, la dette de la société KFB DISTRIBUTION envers la société SCI L'AIGUILLE s'élevait à 18 894,36 €.

La société KFB DISTRIBUTION n'a donc pas été en mesure de régler l'intégralité de ses loyers depuis le retour de M. [J], et ne démontre pas les moyens dont elle disposerait pour s'acquitter du règlement de son important arriéré, en sus du loyer courant, même en bénéficiant d'un échéancier.

Elle sera déboutée de toutes ses demandes et l'ordonnance de référé entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes annexes :

La SCI L'AIGUILLE a été contrainte d'engager des frais pour exercer sa défense en cause d'appel et l'équité commande de condamner la société KFB DISTRIBUTION à lui verser une indemnité de 800 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'à prendre en charge les dépens.

---==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

---==oO§Oo==---

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME l'ordonnance de référé rendue le 11 mai 2022 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Limoges, en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la société KFB DISTRIBUTION de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société KFB DISTRIBUTION aux dépens de la procédure d'appel ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDMANE la société KFB DISTRIBUTION à verser à la SCI L'AIGUILLE une indemnité de 800 € ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.