Décision civ3

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 16 novembre 2022

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 801 FS-D

Pourvoi n° W 21-10.016

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 NOVEMBRE 2022

La société DG Holidays, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° W 21-10.016 contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2020 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [IE] [M],

2°/ à Mme [SU] [YJ], épouse [M],

domiciliés tous deux [Adresse 53],

3°/ à M. [PT] [D],

4°/ à Mme [SU] [KE], épouse [D],

domiciliés tous deux [Adresse 55],

5°/ à M. [NI] [C],

6°/ à Mme [HT] [N], épouse [C],

domiciliés tous deux [Adresse 29],

7°/ à M. [GM] [K],

8°/ à Mme [BG] [DY], épouse [K],

domiciliés tous deux [Adresse 28],

9°/ à Mme [FS] [H], épouse [IN], domiciliée [Adresse 19],

10°/ à M. [LJ] [T],

11°/ à Mme [FH] [ZP], épouse [T],

domiciliés tous deux [Adresse 27],

12°/ à M. [KN] [G],

13°/ à Mme [EY] [DD], épouse [G],

domiciliés tous deux [Adresse 56],

14°/ à Mme [ST] [E], domiciliée [Adresse 4],

15°/ à Mme [HJ] [Y], domiciliée [Adresse 15],

16°/ à M. [FT] [B],

17°/ à Mme [O] [ZZ], épouse [B],

domiciliés tous deux [Adresse 65],

18°/ à M. [RN] [I],

19°/ à Mme [XE] [UU],

domiciliés tous deux [Adresse 25],

20°/ à Mme [GC] [HI], domiciliée [Adresse 54],

21°/ à M. [ZE] [WJ],

22°/ à Mme [RE] [LT], épouse [WJ],

domiciliés tous deux [Adresse 17],

23°/ à M. [P] [GY],

24°/ à Mme [MN] [JT], épouse [GY],

domiciliés tous deux [Adresse 44],

25°/ à M. [EI] [JI],

26°/ à Mme [GO] [RY], épouse [JI],

domiciliés tous deux [Adresse 47],

27°/ à M. [IO] [AM],

28°/ à Mme [DT] [S], épouse [AM],

domiciliés tous deux [Adresse 50],

29°/ à M. [P] [GD],

30°/ à Mme [ST] [CI], épouse [GD],

domiciliés tous deux [Adresse 32],

31°/ à M. [SJ] [XO],

32°/ à Mme [LU] [VD], épouse [XO],

domiciliés tous deux [Adresse 20],

33°/ à Mme [NU] [ET],

34°/ à M. [GN] [DI],

domiciliés tous deux [Adresse 35],

35°/ à M. [WU] [MY],

36°/ à Mme [HJ] [KY], épouse [MY],

domiciliés tous deux [Adresse 13],

37°/ à M. [BW] [MY], domicilié [Adresse 38],

38°/ à M. [CS] [YU],

39°/ à Mme [WI] [OD], épouse [YU],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

40°/ à M. [IE] [VO],

41°/ à Mme [ID] [KZ], épouse [VO],

domiciliés tous deux [Adresse 24],

42°/ à Mme [X] [AW] divorcée [TO], domiciliée [Adresse 18],

43°/ à M. [MD] [CN],

44°/ à Mme [V] [UT], épouse [CN],

domiciliés tous deux [Adresse 31],

45°/ à M. [WU] [RZ],

46°/ à Mme [HJ] [U],

domiciliés tous deux [Adresse 12],

47°/ à M. [IY] [OY],

48°/ à Mme [OO] [OZ],

domiciliés tous deux [Adresse 30],

49°/ à M. [PT] [RO],

50°/ à Mme [CB] [EX], épouse [RO],

domiciliés tous deux [Adresse 51],

51°/ à M. [TZ] [NT], domicilié [Adresse 8],

52°/ à M. [IY] [RD],

53°/ à Mme [TY] [YI], épouse [RD],

domiciliés tous deux [Adresse 14],

54°/ à M. [HU] [PI], domicilié [Adresse 41],

55°/ à Mme [WT] [BX] divorcée [WJ], domiciliée [Adresse 61],

56°/ à M. [K] [TD], domicilié [Adresse 37],

57°/ à M. [VY] [SI],

58°/ à Mme [R] [J], épouse [SI],

domiciliés tous deux [Adresse 42],

59°/ à M. [P] [KO], domicilié [Adresse 34],

60°/ à M. [WV] [KZ],

61°/ à Mme [FH] [VZ], épouse [KZ],

domiciliés tous deux [Adresse 43],

62°/ à M. [XD] [EM], domicilié [Adresse 5],

63°/ à M. [HS] [JJ],

64°/ à Mme [AU] [IZ],

domiciliés tous deux [Adresse 9],

65°/ à M. [P] [JU],

66°/ à Mme [F] [YT], épouse [JU],

domiciliés tous deux [Adresse 10],

67°/ à M. [WU] [JU],

68°/ à Mme [ON] [ME], épouse [JU],

domiciliés tous deux [Adresse 49],

69°/ à M. [W] [VN],

70°/ à Mme [FS] [VE], épouse [VN],

domiciliés tous deux [Adresse 64],

71°/ à M. [MD] [ZD],

72°/ à Mme [GE] [MO], épouse [ZD],

domiciliés tous deux [Adresse 58],

73°/ à M. [IC] [HH],

74°/ à Mme [ZF] [L], épouse [HH],

domiciliés tous deux [Adresse 52],

75°/ à Mme [FI] [GX], domiciliée [Adresse 36],

76°/ à Mme [DH] [IX], divorcée [A], domiciliée [Adresse 57],

77°/ à M. [W] [IM], domicilié [Adresse 23],

78°/ à Mme [GE] [XP], domiciliée [Adresse 60],

79°/ à M. [EZ] [BO],

80°/ à Mme [GE] [JS], épouse [BO],

domiciliés tous deux [Adresse 21],

81°/ à Mme [LI] [PJ], veuve [ZN], domiciliée [Adresse 7], prise en qualité d'héritière de [YA] [ZN], décédé,

82°/ à M. [PU] [GZ],

83°/ à Mme [UJ] [XZ], épouse [GZ],

domiciliés tous deux [Adresse 22],

84°/ à M. [MZ] [YK], domicilié [Adresse 48],

85°/ à M. [BT] [XF], domicilié [Adresse 1],

86°/ à M. [YA] [XF], domicilié [Adresse 16],

87°/ à M. [BN] [XF], domicilié [Adresse 11],

88°/ à M. [TE] [XF], domicilié [Adresse 45],

89°/ à M. [LJ] [KD], domicilié [Adresse 59]),

90°/ à Mme [ZO] [KD], domiciliée [Adresse 6],

tous sept pris en leur qualité d'héritiers de [BN] [AD], décédé,

91°/ à la société Carloc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 46],

92°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Splendid, dont le siège est [Adresse 40], représenté par son syndic la société [Adresse 63], dont le siège est [Adresse 26],

93°/ à la société MT, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 62],

94°/ à la société MT, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 62], prise en qualité d'ancien syndic de l'ensemble immobilier Le Splendid,

95°/ au centre des finances publiques de Riom, dont le siège est [Adresse 39], 96°/ à M. [IO] [TO], domicilié [Adresse 33],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société DG Holidays, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme [M], M. et Mme [D], M. et Mme [C], M. et Mme [K], Mme [H], M. et Mme [T], M. et Mme [G], Mmes [E] et [Y], M. et Mme [B], M. [I], Mmes [UU] et [HI], M. et Mme [WJ], M. et Mme [GY], M. et Mme [JI], M. et Mme [AM], M. et Mme [GD], M. et Mme [XO], de Mme [ET], M. [DI], M. et Mme [MY], M. [BW] [MY], M. et Mme [YU], M. et Mme [VO], de Mme [AW], M. et Mme [CN], M. [RZ], de Mme [U], M. [OY], Mme [OZ], de M. et Mme [RO], M. [NT], M. et Mme [RD], M. [PI], Mme [BX], M. [TD], M. et Mme [SI], M. [KO], M. et Mme [KZ], MM. [EM] et [JJ], Mme [IZ], M. et Mme [JU], M. [WU] [JU], M. et Mme [VN], M. et Mme [ZD], M. et Mme [HH], Mmes [GX] et [IX], M. [IM], Mme [XP], M. et Mme [BO], Mme [PJ], M. et Mme [GZ], M. [YK], MM. [BT], [YA], [BN], [TE] [XF], M. et Mme [KD], de la société Carloc et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Splendid, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. [BT], Boyer, Mme Grandjean, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 novembre 2020), la société MT a obtenu un permis de construire pour transformer un hôtel en résidence de tourisme. Elle a divisé l'immeuble et l'a vendu par lots, avec obligation pour les acquéreurs de consentir un bail commercial à l'exploitant de la résidence.

2. L'exploitant a été mis en redressement judiciaire et un plan de cession a été arrêté au profit de la société DG résidences, avec faculté de substitution. La société DG Holidays s'est substituée au cessionnaire.

3. La société DG Holidays a assigné les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » (le syndicat des copropriétaires) et la société MT aux fins d'indemnisation du coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la transformation de l'immeuble. En cours d'instance, un nouveau litige est survenu quant à la charge des travaux de sécurité et d'accessibilité prescrits par l'autorité administrative.

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a constaté que les baux contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ».

7. Recherchant la commune intention des parties, au regard, notamment, des déclarations du représentant légal du repreneur selon lesquelles le prix très faible offert pour acquérir les actifs était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, elle a pu en déduire que la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l'administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public.

8. Elle a ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société DG Holidays contre la société MT, l'arrêt rendu le 4 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille vingt-deux.