Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRET

N°

[U]

C/

[Z]

[F]

VA/VB

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00235 - N° Portalis DBV4-V-B7F-H6W4

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TRIBUNAL JUDICIAIRE BEAUVAIS DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [H] [U]

né le 08 Décembre 1985 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me GRANDET substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Lucie GOMES, avocat au barreau de SENLIS

APPELANT

ET

Monsieur [M] [Z]

né le 15 Août 1983 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Antoine PILLOT substituant Me Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocats au barreau d'AMIENS

Madame [W] [F] épouse [Z]

née le 03 Juillet 1986 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Antoine PILLOT substituant Me Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocats au barreau d'AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L'affaire est venue à l'audience publique du 06 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 08 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

M. [H] [U] rénove et loue des logements. Il a ou a eu la qualité de marchand de biens. Il est ou a été également gérant d' une agence immobilière sous le nom de Sarl La Maison de l'immobilier à [Localité 2].

A l'été 2016, il a proposé à la location 'une maison entièrement rénovée comprenant au rez de chaussée entrée, séjour double, wc, salle de bains (douche et baignoire) une grande cuisine de 15 m² , une chambre plain-pied de 17 m², rangement, buanderie. A l'étage un pallier avec bureau, deux chambres et un wc. Devant la maison une grande terrasse, le tout sur un terrain de 220 m avec accès deux véhicules. Une taxe foncière de 400 euros. Secteur très calme. Aucun travaux à prévoir', maison située à [Localité 4] (60).

M. [M] [Z] et son épouse Mme [W] [F], connaissances de M. [U], ont pris le bien en location selon contrat signé le 1er septembre 2016, sans état des lieux et sans diagnostic de performance énergétique, à effet le même jour.

Le 24 septembre suivant, M. [Z] écrivait à M. [U] pour lui exposer à la fois sa satisfaction et une série de défauts pièce par pièce 'que l'on (ne) peut réellemment voir que lorsqu'on habite la maison' (pièce [Z] 6), notamment des traces d' infiltrations d'eau et des jours laissant passer de l'air par les volets roulants ou les fenêtres.

En novembre 2017, les époux [Z] recevaient une facture annuelle d'électricité d' un montant de 3572 € ce qui les conduisait à faire constater, en présence de M. [U], par un huissier de justice, une série de désordres :

-infiltrations d'eau visibles au niveau du plafond de la cuisine,

-jointage du coffrage du volet roulant de la chambre parentale grossier,

-passage d'air sous la porte d'entrée,

-cabine de douche fuyarde,

-trace d'infiltration d'eau en forme de T dans le placard,

-mauvais jointage de la fenêtre du palier, passage d'air,

-idem pour la chambre de droite,

-idem pour la chambre de gauche (différence d'environ 1 cm entre les battants de la fenêtre en PVC et traces d'infiltration).

Simultanément, le même jour, à la demande de M. [U], le cabinet Dimexpert, faisait une visite d'inspection de l'électricité et concluait à l'existence de trois anomalies relativement mineures (deux prises de courant non conformes et un cable manquant au tableau électrique).

Plusieurs interventions ponctuelles ne remédiaient pas aux défauts du logement, selon les locataires.

En mai 2018, les parties acceptaient de recourir à un expert, en la personne de M. [I] [P], lequel dressait un rapport après une visite contradictoire menée le 9 juin 2018, confirmant :

-une mauvaise ventilation (notamment une VMC hors-service dans la cuisine),

-une mauvaise étanchéité des fenêtres,

-plusieurs défaut dans la couverture de la toîture entrainant des fuites,

-deux convecteurs électriques mal positionnés devant en pratique être réglés au maximum de leur puissance pour tout le rez-de-chaussée,

-ensemble de défauts qui concouraient à expliquer 'la surconsommation d'énergie dans la maison', laquelle, précisait l'expert, n'était pas conforme à la RT 2012.

M. [U] a fait intervenir le jour même un couvreur dans le but de faire réparer les désordres en toiture.

Le 27 décembre 2018, entres autres griefs, les locataires soulignaient l'inefficacité des reprises en toiture et la persistance des fuites.

Le 26 avril 2019, une visite du service de l'habitat de la préfecture de l'Oise, en présence des deux parties, amenait au constat d' un certains nombre de défauts recouvrant ceux constatés par M. [P].

Le 7 août 2019, M. et Mme [Z] écrivaient une lettre de résiliation du bail à effet immédiat avec clés à récupérer chez l'huissier de justice.

Par acte du 9 juillet 2019, ils ont fait assigner M. [U], en annulation du contrat de bail pour dol ou, à défaut, en résolution pour inexécution de l'obligation de délivrer un logement décent en bon état de réparations, avec demande de restitution de l'intégralité des loyers versés (950 € x 35 mois = 33 250 €), outre le remboursement du dépôt de garantie, 950 €, le paiement de dommages et intérêts: 3 000 €, au titre d'une surconsommation d'électricité, 830 € au titre de divers frais d'huissier ou d'expert et, en tout état de cause, une somme de 5 000 € au titre d'un préjudice moral lié au défaut d'information sur les très mauvaises performances énergétiques du logement.

M. [U] a comparu. Il a contesté toute intention de tromper les locataires, n'ayant jamais occupé personnellement les lieux et ignorant les problèmes soulevés au fur et à mesure par les locataires, lesquels sont mineurs. Il a soutenu que leur activité de travail à domicile devait avoir augmenté leur consommation et que les locataires avaient fait obstacle à la reprise des désordres, voire avaient retiré volontairement certaines tuiles du toît autour des fenêtres de toît.

Par jugement du 30 novembre 2020, Le tribunal judiciaire de Beauvais a :

-rejeté l'action en nullité pour dol,

-admis la violation de l'obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparations, prononcé la résolution du bail,

-condamné le bailleur à restituer la somme de 33 250 € (35 loyers à 950 €),

-condamné les locataires à verser en compensation de leur occupation une somme de 22 750 € par mois (650 € par mois),

-écarté la demande faite au titre du préjudice moral,

-reçu la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d'électricité à hauteur de 2 000 €,

-accordé une somme de 840 € au titre des frais d'huissier ou d'expert engagés par les locataires,

-condamné M. [U] aux dépens et à payer une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [U] a relevé appel de ce jugement.

La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.

Vu les conclusions d'appelant n°3 notifiées par M. [H] [U] le 21 janvier 2022 sollicitant l'infirmation du jugement en ses dispositions qui le condamnent, la confirmation pour le reste et le débouté total des époux [Z],

Vu les conclusions d'intimé et d'appel incident n° 3 notifiées par M. et Mme [Z] le 25 janvier 2022 demandant la confirmation du jugement en ce qu'il a satisfait partiellement à leurs demandes et son infirmation en ce qu'il a rejeté certaines autres de leurs demandes.

Par appel incident, ils reprennent leur demande d'annulation pour dol à titre principal et leurs demandes de dommages et intérêts dans leurs montants de première instance.

L'instruction a été clôturée le 2 février 2022.

MOTIFS

La juridiction d'appel est en présence d' un jugement particulièrement motivé qui a cité chacun des textes applicables, y compris le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques d'un logement décent en sa version applicable au litige-lesquels textes ne sont pas discutés par les parties- et qui a analysé de manière très complète toutes les pièces pouvant instruire sur l'état réel du logement.

La cour constate que cette analyse est exacte et que les conclusions tirées par le premier juge sont en parfaite conformité avec leur contenu.

Il conviendra, après avoir répondu à certaines discussions menées par les parties en appel, de confirmer purement et simplement le jugement sur la résolution du bail.

a) Sur le dol.

Le premier juge a admis à bon droit que la rédaction d' un état des lieux et la délivrance d' un diagnostic de performance énergétique, selon les articles 3-2 et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, n'étaient pas une condition de validité du contrat de bail et ne constituaiten pas une cause de nullité spécifique de celui-ci, étant observé que les parties se connaissaient, manifestaient une certaine proximité dans leurs correspondances et pratiquaient le tutoiement, ce qui suffit à montrer que l'absence de ces documents ne procéde pas d'un abus de pouvoir du bailleur mais de la confiance existant initialement entre les parties et de l'état rénové du logement.

Par ailleurs aucun élément nouveau n'est produit en appel qui viendrait contredire le constat du premier juge selon lequel rien ne prouve que M. [U] ait fait des affirmations précises sur la future consommation d'électricité du logement, simplement présenté comme 'entièrement rénové' dans l'annonce produite aux débats, alors que les factures antérieures produites dans la procédure par M. [U] attestent de ce qu'elles lui étaient envoyées à une autre adresse ce qui confirme son affirmation selon laquelle il n'a pas habité personnellement le logement.

Les pièces versées aux débats ne permettent donc pas de retenir l'existence de manoeuvres frauduleuses au sens de l'article 1116 du code civil pour tromper les locataires sur l'état du logement et sur sa future consommation électrique.

En conclusion, il convient sur ce premier point d'adopter les motifs du premier juge et de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'annulation du bail pour dol.

b) Sur le manquement à l'obligation de délivrer un logement décent en bon état de réparations et la résolution du bail.

Il n'est pas exact de la part de M. [U] d'affirmer que les locataires auraient tardé à se plaindre et n'auraient exercé leur action que pour 'faire de l'argent' après trois ans d' occupation des lieux.

Dès le 24 septembre 2016, quelques jours après son emménagement, M. [Z] écrivait à M. [U] pour lui exposer, outre sa satisfaction globale, une série de défauts pièces par pièces, défauts 'que l'on (ne) peut réellemment voir que lorsqu'on habite la maison' (pièce [Z] 6) et qui pointaient déjà des infiltrations d'eau, des défauts de ventilation et d'étanchéité.

S'il est exact que ses demandes sont devenues plus pressantes après la réception en septembre 2017 d'une facture de consommation d'électricité de 3 572,52 € (période du 23 septembre 2016 au 18 septembre 2017, pièce [Z] 15), cela ne retire en rien à ses griefs leur ancienneté et leur réalité.

Le 9 juin 2018, un an et demi après le courriel du 24 septembre 2016, six mois après la formalisation des plaintes par le constat de Maître [C] du 14 novembre 2017 (dressé en présence contradictoire des deux parties), l'expert mandaté par les deux parties, M. [I] [P], confirmait l'existence de défauts majeurs du logement (pièce [Z] 5) :

- une mauvaise ventilation (notamment une VMC hors-service dans la cuisine),

-une mauvaise étanchéité des fenêtres,

-plusieurs défaut dans la couverture de la toîture entrainant des fuites,

-deux convecteurs électriques mal positionnés devant en pratique être réglés au maximum de leur puissance pour tout le rez-de-chaussée, ensemble de défauts qui concourent à expliquer 'la surconsommation d'énergie dans la maison', laquelle n'est pas conforme à la réception de travaux 2012.

La cause principale de la surconsommation électrique n'avait pas été modifiée. Le diagnostic de performance énergétique n'avaient toujours pas été fourni au locataire (page 9).

On ne peut reprocher aux époux [Z] de ne pas avoir accepté l' intervention d' un couvreur au mois de mai peu de temps avant la visite de l'expert, lequel se devait de constater les défauts tels que désormais érigés en litige entre les parties.

L'intervention du couvreur le même 9 juin 2018, qui était la quatrième, n'a pas empêché la poursuite des fuites par la toiture portées encore sur le constat de visite du service de l'habitat (pièce [Z] 25) en avril 2019, longtemps après la visite de M. [P] en juin 2018.

Les difficultés faites par les époux [Z] pour que le couvreur revienne, exigeant qu'il soit mandaté par le propriétaire en bonne et due forme (pièces [U] 11 à 13) n'ont provoqué la réaction de M. [U] que par une lettre recommandé le 7 août 2019 (pièce [U] 14), quelques jours avant le départ des locataires, ce qui n'est que le procédé normal voulu par l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, mis en oeuvre pour la première fois par le bailleur, lequel n'a jamais exposé clairement la nature des travaux de réparation envisagés, ni la consistance des interventions réalisées. La juridiction ne peut retenir une obstruction de la part des locataires qui exonère le bailleur de sa responsabilité et se doit de confirmer l'avis du premier juge qui a retenu le sérieux du grief fait par les locataires.

Par ailleurs, il résulte d'une attestation du voisin, M. [O] (pièce [Z] 26), outre que les travaux étaient faits à l'économie, ce qui ressort manifestement des pièces versées aux débats, que pendant les travaux d'extension et de rénovation de la maison, il a vu par deux fois la toiture s'affaisser et qu'il 'a aperçu à de nombreuses reprises des déplacements de tuiles sur le toit'. M. [U] n'a pas demandé à l'expert son avis sur une allégation de déplacement volontaire de tuiles par les locataires, allégation qu'il reprend dans ses écritures. Cette assertion sans preuve ne peut être admise.

C'est donc par des motifs pertinents que la cour s'approprie que le premier juge a retenu la violation de cette obligation et, compte tenu de la gravité des désordres et de leur persévance dans le temps, a prononcé la résiliation du bail et a ordonné les restitutions réciproques comme il l'a fait, revenant ainsi à baisser le loyer de 950 € à 650 €.

La compensation entre les sommes sera explicitement prononcée.

Le jugement sera confirmé sur la résolution du contrat de bail et sur les restitutions telles qu'ordonnées par le premier juge.

c) Sur les dommages et intérêts.

La juridiction d'appel devra également confirmer le jugement sur le rejet d'un préjudice moral spécifique, les éléments de celui-ci n'étant en rien caractérisés.

Le jugement, par contre, sera réformé en ce qui concerne les dommages et intérêts alloués au titre de la surconsommation électrique (2 000 €), ceux-ci faisant double emploi avec la réduction sustantielle du loyer opérée par équivalent, par le jeu des restitutions.

Il sera également réformé sur l'indemnisation des frais de constat et d'expertise exposés par les locataires (840 €) sauf en tenir compte dans les frais irrépétibles accordés ci-dessous en appel.

d) Sur la restitution du dépôt de garantie.

Dans la mesure où le dépôt de garantie (950 €, un mois de loyer) a servi à compenser le loyer du mois d'août 2019, non réglé par les locataires, il est légitime pour le propriétaire d'obtenir la compensation entre les deux sommes et de débouter les locataires de cette demande.

Sur ce point le jugement sera infirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 8 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu'il a :

-rejeté l'action en nullité pour dol,

-admis la violation de l'obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparations et prononcé la résolution du bail pour inexécution,

-condamné le bailleur à restituer la somme de 33 250 € (35 loyers à 950 €),

-condamné les locataires à verser en compensation de leur occupation une somme de 22 750 € par mois (650 € par mois), y ajoutant sur ce point, prononce la compensation entre les deux sommes,

-écarté la demande faite au titre du préjudice moral,

-condamné M. [H] [U] aux dépens et à payer une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Infirme le même jugement en ce qu'il a :

-reçu la demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation d'électricité à hauteur de 2 000 €,

-accordé une somme de 840 € au titre des frais d'huissier ou d'expert engagés par les locataires,

Statuant à nouveau sur ces deux points,

Rejette la demande de dommages et intérêts faite au titre de la surconsommation d'électricité comme faisant double emploi avec la réduction par compensation du coût de l'occupation,

Dit que les frais exposés par les locataires avant procès seront indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [U] aux dépens d'appel et à payer à M. [M] [Z] et à Mme [W] [F] épouse [Z] une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT