Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du 5 OCTOBRE 2022

n° : 307/22 RG 22/00510

Portalis DBVN-V-B7G-GQ66

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BLOIS en date du 19 Janvier 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2727 1877 8304

Madame [S] [J]

[Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLÉANS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°:

Monsieur [U] [G]

[Adresse 1] - [Localité 4]

non constitué

Monsieur [P] [G]

[Adresse 1] - [Localité 4]

non constitué

' Déclaration d'appel en date du 28 février 2022

' Ordonnance de clôture du 14 juin 2022

Lors des débats, à l'audience publique du 6 juillet 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, et Monsieur Eric BAZIN, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre

Monsieur Eric BAZIN, conseiller

Madame Laure-Aimée GRUA, conseiller

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 5 octobre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2019, [S] [J] consentait un bail d'habitation à [U] [G] et [P] [G] portant sur un local à usage d'habitation sis à [Localité 3] (41), [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 700 € ; le montant du dépôt de garantie était fixé à 700 €.

Par courrier en date du 15 octobre 2020, [U] [G] et [P] [G] donnaient congé avec un préavis réduit à un mois. Un état des lieux de sortie était réalisé par huissier de justice le 30 novembre 2020.

Par acte en date du 30 septembre 2021, [S] [J] faisait assigner [U] [G] et [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, afin de se voir allouer la somme de 23'526,76 € représentant le loyer échu de novembre 2020, trois mois de loyers perdus selon elle pour remettre les lieux en état, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie, et des factures de réparation après déduction du dépôt de garantie de 700 €, soit 20'242,74 €. Elle réclamait en outre l'allocation de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

[U] [G] et [P] [G] ne comparaissaient pas.

Par un jugement réputé contradictoire en date du 19 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Blois condamnait solidairement [U] [G] et [P] [G] à payer à [S] [J] la somme de 4339,96 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 700 €, 700 € au titre du loyer de novembre 2020,173,52 € au titre des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie, ainsi que la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant [S] [J] de ses autres demandes.

Par une déclaration déposée au greffe le 28 février 2022, [S] [J] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, elle en sollicite la réformation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement [U] [G] et [P] [G] à lui payer la somme de 23'526,73 €, soit 700 € au titre du loyer non réglé pour le mois de novembre 2020, 21 100 € au titre des loyers perdus pour remettre les lieux en état d'être occupés, 136,95 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 347,04 € au titre des frais d'huissier d'état des lieux de sortie,

et 20'242,74 € (déduction faite de la somme de 700 € correspondant au dépôt de garantie) au titre des factures payées pour pallier les dégradations ; elle réclame en outre le paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts. Elle sollicite la rectification du dispositif du jugement entrepris en ce qu'il a condamné [U] [G] et [P] [G] à lui payer la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors que les motifs de cette décision mentionnaient la somme de 1000 €. L'appelante réclame en outre le paiement de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

[U] [G] et [P] [G] ne constituaient pas avocat ; les actes n'ayant pas été signifiés à leur personne, il sera statué par défaut.

L'ordonnance de clôture était rendue le 14 juin 2022.

SUR QUOI :

Attendu que le premier juge a passé en revue l'ensemble des demandes de [S] [J] et a examiné chaque chef de demande de façon minutieuse ;

Attendu, s'agissant de la demande relative à la pose d'une fenêtre PVC et d'un volet roulant que c'est à juste titre qu'il a considéré qu'aucun désordre concernant les volets roulants n'a pu être identifié, [S] [J] ne rapportant pas aujourd'hui davantage la preuve de ce que le remplacement d'un volet roulant aurait été rendu nécessaire du fait des locataires ;

Attendu que c'est également à juste titre que le premier juge a considéré que le four avec pyrolyse serait devenu inutilisable du fait des consorts [G], aucun élément tangible n'étant apporté en ce sens ;

Attendu en revanche que l'état dans lequel se trouvaient les 'WC' lors du départ des locataires les a manifestement rendus inutilisables en l'état, ce qui nécessite leur remplacement, de sorte qu'il y a lieu d'allouer à ce titre à [S] [J] la somme de 214 €, ainsi que la somme de 222,80 € pour la fourniture de deux packs 'WC' et d'un radiateur, puisque cet équipement avait été déposé et qu'il était manifestement hors d'état de fonctionner ;

Attendu que [S] [J] n'apporte aucun élément précis relativement d'une part à la nécessité du remplacement du regard de forage, du changement de la 'VMC', et du kit d'entrée d'air frais ainsi que du remplacement du poêle à bois, d'autre part à l'imputabilité aux consorts [G] de cette nécessité alléguée ;

Attendu que l'établissement d'un diagnostic électrique aurait de toute façon été nécessaire en vue de la remise en location des lieux, aucun motif légitime ne justifiant que la somme réclamée soit mise à la charge des locataires ;

Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande relative à la fourniture et l'installation d'un insert, étant précisé qu'il ne s'agit pas d'un remplacement mais de la pose d'un équipement, constituant une amélioration des lieux qui ne peut que demeurer à la charge du propriétaire ;

Qu'il en va de même s'agissant des prestations d'électricité, [S] [J] ne rapportant pas la preuve de ce que les ajouts qu'elle invoque seraient nécessités par le comportement des locataires ;

Attendu que c'est à bon droit que le premier juge a relevé qu'il n'était pas mentionné sur l'état des lieux de sortie qu'une fenêtre aurait été cassée au sous-sol, et qu'il est impossible de déterminer l'usage des différents objets mentionnés sur les factures de quincaillerie et d'outillage ;

Attendu que le premier juge a considéré que l'on ne comprend pas à quoi correspond la facture de la main-d''uvre destinée à la « remise en état du bien loué », puisque la pose de différents équipements figure déjà sur les factures dont le paiement a été obtenu par [S] [J] ;

Qu'aucune justification nouvelle n'était apportée aujourd'hui, de sorte que le jugement devra être confirmé sur ce point ;

Attendu qu'il y a lieu de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le justificatif est produit pour 136,95 € ;

Attendu en revanche que c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il y avait lieu de partager les frais d'établissement de l'état des lieux de sortie ;

Attendu que le comportement des locataires a nécessité des travaux relativement importants, dont il est évident qu'ils n'ont pu que retarder la remise en location du bien, pour une durée qui doit être équitablement évaluée à deux mois, ce qui justifie l'allocation à [S] [J] de la somme de 1400 €, de sorte qu'il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée à ce titre ;

Attendu que les conditions requises pour l'allocation de dommages-intérêts au titre d'un hypothétique préjudice moral ne sont pas réunies ;

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Attendu en définitive qu'il y a lieu de fixer à 4776,76 €, déduction faite du dépôt de garantie, le montant dû au titre des réparations locatives ;

Attendu que [S] [J] succombe partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement [U] [G] et [P] [G] à payer à [S] [J] la somme de 4339,96 € au titre des réparations locatives et en ce qu'il a débouté [S] [J] de sa demande tendant au remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et au paiement d'une indemnité pour perte de loyer,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

Condamne solidairement [U] [G] et [P] [G] à payer à [S] [J] la somme de 4776,76 € au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 700 €, la somme de 1400 € à titre d'indemnité pour perte de loyer et la somme de 136,95 € au titre du remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,

Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne [U] [G] et [P] [G] aux dépens d'appel, et autorise Maître Estelle Garnier à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,