Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /22 DU 22 SEPTEMBRE 2022

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 21/00758 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EXUS

Décision déférée à la Cour :

jugement du Juge des contentieux de la protection de NANCY, R.G. n° 19/11670 en date du 05 février 2021,

APPELANTE :

Madame [F] [D]

née le 07 septembre 1946 à [Localité 4], domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Christophe GUITTON de la SELARL GUITTON GROSSET BLANDIN, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [U] [Z]

née le 23 juillet 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Stéphane MASSÉ de la SCP MASSÉ BERLEMONT, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n° 2021/4731 du 31/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET

A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 22 Septembre 2022, par Mme Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2015, Mme [F] [D] a donné à bail à Mme [U] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 650 euros, avec un dépôt de garantie du même montant.

Par jugement du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- condamné Mme [D] à payer à Mme [Z] la somme de 1 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale de 10%,

- débouté Mme [Z] de sa demande aux fins de remise des quittances de loyer,

- condamné Mme [D] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 23 mars 2021, Mme [D] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 25 avril 2021, le conseiller de la mise en état a constaté le :

- le désistement de l'incident initié par Mme [D] aux fins de voir suspendre l'exécution provisoire ordonnée par le jugement du 5 février 2021 ;

- l'acceptation de ce désistement par Mme [Z].

Par ordonnance de référé du 28 avril 2022, le premier président de la cour d'appel de Nancy a :

- rejeté la demande de Mme [D] tendant à voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 5 février 2021,

- ordonné l'aménagement de l'exécution provisoire et invité Mme [D] à consigner la somme de 2 000 euros sur le compte CARPA de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats de Nancy avant le 15 juin 2022,

- condamné Mme [D] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 2 décembre 2021, Mme [D] demande à la cour de :

- infirmer le jugement,

- condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 643 euros au titre des arriérés de loyers impayés,

- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,

- la condamner au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 16 septembre 2021, Mme [Z] demande à la cour de :

- constater l'irrecevabilité de l'appel de Mme [D] pour défaut d'exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire,

Si la cour devait juger recevable l'appel de Mme [D],

- la débouter de l'ensemble de ses demandes qui ne sont étayées par aucun élément probant,

- dire et juger recevable l'appel de Mme [Z] et statuant à nouveau,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 650 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- condamner la défenderesse à lui payer 65 euros d'intérêts par mois de retard, à compter du 30 mai 2018 au jour de la restitution effective, soit au jour des présentes 2 600 euros, à parfaire en fonction de la date d'audience à venir,

- ordonner à Mme [D] de remettre les quittances de loyer de décembre 2015 à mars 2018 et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- se réserver le droit de liquider ladite astreinte en cas de non règlement,

- condamner Mme [D] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'appel

Mme [Z] demande à la cour de constater l'irrecevabilité de l'appel interjeté par Mme [D] pour défaut d'exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire.

Aux termes de l'article 524 du code de procédure civile, lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir

exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée le cas échéant, à moins qu'il n'apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.

En l'espèce, le premier président de la cour d'appel de Nancy a, par ordonnance de référé du 28 avril 2022, tout en rejetant la demande d'arrêt de l'exécution provisoire formée par Mme [D], ordonné l'aménagement de l'exécution provisoire en invitant Mme [D] à consigner la somme de 2 000 euros sur le compte CARPA de M. le bâtonnier de l'ordre des avocats de Nancy avant le 15 juin 2022.

L'appelante n'allègue et ne justifie a fortiori pas avoir exécuté le jugement de première instance ni avoir procédé à la consignation ainsi qu'elle y était invitée par l'ordonnance de référé du 28 avril 2022.

Le défaut d'exécution par l'appelante d'un jugement assorti de l'exécution provisoire ne constitue cependant pas une fin de non-recevoir mais une cause de radiation de l'affaire décidée par le premier président ou le conseiller de la mise en état saisis par l'intimé, ce qui n'a pas été sollicité en l'espèce par Mme [Z].

Aussi convient-il de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée et de déclarer en conséquence l'appel recevable.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a fait droit à la demande de Mme [Z] de voir son ancienne propriétaire condamnée à lui rembourser, outre le montant du dépôt de garantie, une indemnité égale à 10 % du loyer mensuel à compter du 30 mai 2018, date ultime à laquelle elle estime que le dépôt de garantie devait lui être restitué.

Mme [D] (qui n'était ni comparante, ni représentée en première instance) s'oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [Z] est en réalité débitrice à son égard dans la mesure où elle n'a pas réglé la taxe sur les ordures ménagères de 2018 ainsi que les loyers de février, mars et avril 2018, correspondant aux trois mois du délai de préavis auquel la locataire était tenue, de telle sorte qu'elle sollicite la condamnation de Mme [Z] à lui payer la somme de 643 euros qu'elle reste lui devoir après déduction du montant du dépôt de garantie.

Il convient à titre liminaire de relever qu'aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil ajoute que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être en principe restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue lors de l'état des lieux de sortie effectué le 30 mars 2018.

Cependant si le dépôt de garantie aurait ainsi dû être en principe restitué à Mme [Z] dans un délai maximal de deux mois, soit au plus tard le 30 mai 2018, il convient toutefois de déduire le cas échéant les sommes restant dues à Mme [D] par Mme [Z].

Or, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est en principe de trois mois, le locataire souhaitant bénéficier de délais réduits devant en préciser le motif et en justifier lors de l'envoi de sa lettre de congé, à défaut de quoi le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

En l'espèce, le courrier de congé adressé par la locataire n'est pas versé aux débats. Mme [Z] ne conteste cependant pas, ainsi que le mentionne Mme [D], avoir donné ce congé par courrier du 29 janvier 2018. Mme [Z] ne conteste par ailleurs pas expressément ne pas s'être acquittée des loyers de février, mars et avril 2018 et elle n'en justifie en tout état cause aucunement ainsi qu'elle y est pourtant tenue aux termes des dispositions légales précitées.

Il en ressort que Mme [D] est bien fondée à réclamer à Mme [Z] le paiement :

- des trois loyers des mois de février, mars ainsi que du 1er au 29 avril 2018, correspondant aux trois mois du délai de préavis et s'élevant, compte tenu des aides au logement dont elle a bénéficié, à un montant total non contesté par elle de 1 180,33 euros (276x2 + 650 x 29/30) ;

- de la taxe sur les ordures ménagères 2018, soit 91 euros ainsi qu'il est justifié par l'avis de taxe foncière versé aux débats par Mme [D] ;

- soit d'une somme d'un montant total de 1 271,33 euros qui, après déduction du dépôt de garantie de 650 euros, s'élève à un montant de 621,33 euros.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [D] à payer à Mme [Z] une somme de 1 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale de 10% et, statuant à nouveau, de :

- rejeter la demande formée à ce titre par Mme [Z] ;

- condamner Mme [Z] à payer à Mme [D] la somme de 621,33 euros, au titre du solde restant dû sur les loyers et charges locatives.

Sur la demande de communication des quittances de loyers

Mme [Z] sollicite la condamnationde Mme [D] à lui fournir les quittances de loyer de décembre 2015 à mars 2018, sous astreinte de 30 euros par jour de retard. Le premier juge a rejeté cette demande en relevant que la locataire ne justifiait aucunement avoir formulé préalablement une telle demande auprès de sa bailleresse pas plus qu'elle ne justifiait que cette demande soit restée sans réponse. Mme [D] s'oppose à cette demande qu'elle estime faite uniquement pour les besoins de la cause.

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

En l'espèce, si Mme [Z] ne justifie d'aucune demande amiable en ce sens, force est cependant de constater que cette demande a été expressément formulée dans le cadre de la présente procédure.

Il convient en conséquence de faire droit à sa demande, en condamnant Mme [D] à lui remettre les quittances de loyers de décembre 2015 à mars 2018 inclus, en précisant que celles de février et mars 2018 ne devront être remises qu'après réception du paiement. La mauvaise foi de la bailleresse n'étant pas démontrée, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [Z] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. L'équité commande par ailleurs de condamner Mme [Z] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [D] ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Rejette la demande de Mme [U] [Z] tendant à la condamnation de Mme [F] [D] à lui payer la somme de 650 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre la somme de 65 euros d'intérêts par mois de retard à compter du 30 mai 2018 ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [F] [D] la somme de 621,33 € (six cent vingt et un euros et trente trois centimes) au titre de l'arriéré locatif ;

Condamne Mme [D] à remettre à Mme [U] [Z] les quittances de loyers de décembre 2015 à mars 2018 inclus, celles de février et mars 2018 ne devant être remises qu'après réception du paiement par Mme [Z] ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à Mme [F] [D] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [Z] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.