Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18362 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXD3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2019 -Tribunal d'Instance d'EVRY - RG n° 11-18-001704

APPELANT

Monsieur [R] [Y]

Né le 07 Octobre 1974 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Aurore PARCELIER, avocat au barreau d'ESSONNE

INTIMEE

SARL MBAH IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

N° SIRET : 511 170 383 00018

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et ayant pour avocat plaidant Me Justine FLOQUET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le Crédit foncier de France a poursuivi sur saisie immobilière la vente d'une maison située [Adresse 8] (Essonne), appartenant à M. [R] [Y] et à Mme [D] [T].

Par un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Évry en date du 14 février 2018, le bien a été adjugé à la société à responsabilité limitée Mbah Immobilier.

Le 16 mai 2018, le jugement d'adjudication a été signifié par le Crédit foncier de France à M. [Y] à personne.

Par exploit en date du 15 juin 2018, la société Mbah Immobilier à fait délivrer à M. [Y] une sommation de quitter les lieux au plus tard le 14 août suivant.

Par assignation délivrée à M. [Y] le 14 septembre 2018, la société Mbah Immobilier a saisi le tribunal d'instance d'Evry afin d'obtenir la constatation du fait que M. [Y] est occupant sans droit ni titre et sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle de 3 200 euros à compter du 14 février 2018.

Par jugement du 27 mai 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Déboute M. [Y] de sa demande aux fins de rendre le présent jugement commun à Mme [T],

Dit que M. [Y] est occupant sans droit ni titre du pavillon sis [Adresse 8] (Essonne), sur un terrain cadastré section AE n°[Cadastre 4], lieudit '[Localité 7],

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 février 2018, date du jugement d'adjudication, à 3 200 euros,

Condamne M. [Y] à verser à la société Mbah Immobilier une somme de 19 200 euros mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation correspondant à la période du 14 février 2018 au 14 août 2018,

Déboute M. [Y] de sa demande de délais de grâce,

Condamne M. [Y] à verser à la société Mbah Immobilier une somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] aux entiers dépens de la présente instance,

Ordonne l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 septembre 2019, M. [Y] a interjeté appel de cette décision et dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 23 décembre 2019, il demande à la cour de :

- le recevoir en sa présente demande,

- l'y dire bien fondé et y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu le 27 mai 2019 par le tribunal d'instance d'Évry en toutes ses dispositions,

- en conséquence, in limine litis, dire que la société Mbah Immobilier doit rendre commune ladite procédure à Mme [T], en sa qualité de propriétaire du bien litigieux,

- au fond, constater qu'il est de bonne foi,

- constater qu'il a pu quitter les lieux le 26 juin 2018 d'un commun accord avec le gérant de la société Mbah Immobilier,

- constater que les biens présents au sein du logement appartiennent à Mme [T],

- en conséquence, rejeter les demandes de la société Mbah Immobilier à son profit,

- condamner la société Mbah Immobilier au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 23 mars 2022, la société Mbah Immobilier demande à la cour de :

- rejeter la demande de M. [Y] tendant à la suspension de la procédure,

- rejeter les autres demandes de M. [Y],

- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a fixé le montant des sommes dues sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance qui n'ont été fixés qu'à la somme de 250 euros,

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d'appel,

- condamner M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2022.

SUR CE,

Considérant qu'il ne saurait être fait droit à la demande de l'appelant tendant à ce que Mme [T] soit mise en cause dans la présente procédure en raison de sa qualité de propriétaire du bien objet de la saisie immobilière qui a été adjugé à la société Mbah ;

Qu'en effet, comme l'a pertinemment jugé le tribunal, Mme [T] avait quitté ce logement ainsi que cela résulte des pièces versées aux débats, et notamment des courriels adressés par celle-ci à M. [Y], qu'elle n'avait pas été en mesure de faire enlever ses meubles avant le 14 août 2018 faute de pouvoir accéder à cette maison, de sorte qu'elle n'était pas concernée par la demande d'indemnité d'occupation ; qu'en toute hypothèse, M. [Y] avait la possibilité d'attraire Mme [T] tant devant le tribunal d'instance que devant la cour, ce qu'il s'est abstenu de faire ;

Considérant, quant à la date à laquelle M. [Y] a quitté cette maison, que celui-ci fait valoir que c'est le 21 juin 2018 et non le 14 août de la même année, se prévalant de sa nouvelle résidence à [Localité 3], [Adresse 2] ; que néanmoins, il résulte du constat d'huissier dressé à sa requête le 14 août et de l'attestation qu'il a signée à cette même date, qu'il n'a remis les clefs de cette maison que le 14 août 2018 ; que c'est donc bien cette dernière date, comme l'a considéré dans les motifs de sa décision le premier juge, qui fixe la libération du bien ; que ce point sera précisé dans le dispositif de la présente décision ;

Considérant s'agissant de l'indemnité d'occupation due par M. [Y], que celui-ci invoque un accord verbal de la société Mbah pour pouvoir rester gracieusement dans les lieux jusqu'à ce qu'il obtienne un nouveau logement ; qu'à l'appui de cette argumentation, il fait valoir que la société Mbah s'est bornée à lui demander son attestation d'assurance au mois de mai 2018 mais ne lui a pas réclamé le payement d'une indemnité d'occupation ;

Que néanmoins, et si la demande de versement d'une indemnité d'occupation n'a été évoquée par le conseil de la société Mbah que par courrier recommandé avec accusé de réception, non réclamé, du 3 mai 2018, il ne saurait en être déduit l'accord du propriétaire pour une occupation gracieuse ;

Que, comme l'a relevé le tribunal, il résulte des dispositions de l'article L 322-13 du code des procédures civiles d'exécution que l'adjudicataire est propriétaire dès l'adjudication, le jugement valant titre pour l'expulsion du précédent propriétaire qui devient occupant sans droit ni titre et est tenu au payement d'une indemnité d'occupation ;

Considérant, quant au montant de l'indemnité d'occupation, que le tribunal l'a évalué à la somme mensuelle de 3 200 euros en se fondant sur une attestation d'un agent immobilier versée aux débats par la société Mbah ; que l'appelant critique cette évaluation en sollicitant sa minoration ;

Qu'il doit être rappelé à cet égard, que l'indemnité d'occupation revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre ;

Que l'estimation fondée sur l'appréciation d'agents immobilier qui n'ont manifestement pas visité ce local puisqu'ils le décrivent comme étant en «excellent état», alors que le constat d'huissier dressé le 14 août 2018 évoque plutôt un «état d'usage» et des «peintures défraîchies» et, aucun élément de comparaison n'étant fourni à l'appui de cette évaluation, celle-ci ne peut être retenue ;

Qu'au regard de la nature de l'indemnité d'occupation, de l'état du logement et de la réclamation tardive tant du payement de cette indemnité d'occupation que du commandement de quitter les lieux , l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle de 1 500 euros ;

Que du 14 février au 14 août 2018, c'est donc la somme de 9 000 euros (1 500 x 6) dont M. [Y] est redevable envers la société Mbah, adjudicataire de la maison dont il était propriétaire ;

Que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;

Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats par l'intimée (pièces 17 et 18) que la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Carpa a été convertie en saisie attribution en exécution du jugement entrepris et que la somme de 19 200 euros a été versée à la société Mbah en exécution du jugement infirmé de ce chef ;

Qu'il doit être rappelé que le présent arrêt, infirmatif de ce chef, vaut titre pour restitution de la somme de 10 200 euros correspondant à la différence entre la condamnation prononcée par le tribunal et exécutée et celle retenue par la cour ;

Considérant quant aux mesures accessoires, que le jugement qui a condamné M. [Y] à verser une somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles en première instance a fait une juste appréciation de l'article 700 du code de procédure civile , qu'il a, à bon droit, condamné M. [Y] aux dépens, de sorte que de ces chefs du jugement seront confirmés ;

Que s'agissant de la procédure d'appel, compte tenu du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, l'équité et la situation économique des parties ne justifiant l'application pas de l'article 700 au profit de quiconque ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [R] [Y] à verser la somme de 19 200 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 14 février au 14 août 2018,

Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :

- Constate que M. [R] [Y] a quitté les lieux et remis les clefs à la société Mbah le 14 août 2018,

- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [R] [Y] pour la période comprise entre le 14 février 2018, date de l'adjudication, au 14 août, date de la libération des lieux par la remise des clefs, à la somme totale de 9 000 euros,

- Rappelle que le présent arrêt vaut titre pour la restitution de la somme de 10 200 euros trop versée dans le cadre d'une saisie attribution en exécution du jugement infirmé de ce chef ;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque pour la procédure d'appel,

- Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposée en cause d'appel.

Le Greffier Le Président