Demande en nullité du bail commercial

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 31 MAI 2022

N°2022/184

Rôle N° RG 19/19496 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKUW

SCI LES PALUDS

C/

[O] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laurence DE SANTI

Me Lisa ARCHIPPE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 21 octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/13468.

APPELANTE

SCI LES PALUDS Agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice

dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [O] [R]

née le 18 Février 1962 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Lisa ARCHIPPE de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Laure BOURREL, Président Rapporteur,

et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur, magistrat rédacteur

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2022.

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 27 avril 2017, la SCI Les Paluds a donné à bail commercial à la SARL MCALPV, en cours d'immatriculation représentée par Madame [O] [R], un local situé [Adresse 2], pour un usage de 'vente de meubles de cuisine et salle de bains 'moyennant un loyer annuel de 39 600euros HT, une somme de 9 900euros étant versée au titre du dépôt de garantie lors de la signature.

Par acte du 22 novembre 2017, madame [O] [R] a assigné la SCI Les Paluds afin de voir prononcer la nullité du bail et ordonner la restitution du dépôt de garantie, subsidiairement la résiliation du bail aux torts du bailleur et l'octroi de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 21 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCI les Paluds, déclaré recevable l'action de Madame [R] et rejeté les demandes de la SCI Les Paluds, prononcé la nullité du bail commercial du 27 avril 2017 et condamné la SCI Les Paluds à verser à Madame [R] la somme de 9 900 euros au titre du dépôt de garantie et 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties pour le surplus.

La juridiction a estimé qu'en l'absence d'immatriculation de la société MCALPV, Madame [R] était titulaire des droits et obligations résultant du bail commercial et que le local se situant dans une zone où le commerce est interdit par le PLU de la ville d'[Localité 3] du 22 novembre 2016, le bail est entaché de nullité.

Le 24 décembre 2019, la SCI Les Paluds a interjeté régulièrement appel de ce jugement.

Dans des conclusions déposées et notifiées le 17 septembre 2020, elle demande à la Cour de:

Vu l'article 1134 (ancien) et suivants du code civil,

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la nullité du bail commercial, sauf en ce qu'elle a débouté madame [R] de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter madame [O] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner madame [O] [R] à indemniser le préjudice financier subi lié à la perte des loyers du mois d'avril 2017 jusqu'à la relocation en février 2018, soit 3.300 euros x 11 = 36.300 euros.

En conséquence :

Condamner madame [O] [R] à verser à la SCI les Paluds la somme de 36.300 € à titre de dommages et intérêts,

Confirmer la décision en ce qu'elle a débouté madame [R] de sa demande de condamnation de la SCI les Paluds pour résistance abusive,

Condamner madame [O] [R] à payer 5.000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que Madame [O] [R] a signé un contrat de bail qui la rend seule responsable des autorisations administratives pour le commerce de vente qu'elle envisageait, qu'il appartenait à la locataire de s'informer sur les activités autorisées dans la zone des Paluds située à [Localité 3], que l'exploitation commerciale a été expressément autorisée par les responsables de la Communauté de Communes Pays d'Aubagne et de l'Etoile ainsi que par la Mairie d'[Localité 3], de sorte que, contrairement à ce qu'indique mensongèrement Madame [R], aucune autorité ne lui a fait part d'une quelconque interdiction d'exploiter le commerce.

Elle fait valoir qu'avant la prise à bail par Madame [R], le local de la SCI PALUDS était exploité par la société OUTIROR, laquelle dispose de plus de 270 magasins en France vendant du matériel d'outillage, que le local commercial bénéficie de toutes les autorisations d'exploitation, que Madame [R] prétend, sans rapporter la preuve tangible par un document de la Communauté de Communes ou de la Mairie d'[Localité 3], que son activité de vente ne serait pas autorisée dans les locaux qu'elle a loués, que cette prétention n'a jamais conduit Madame [R] à réclamer un justificatif à la S.C.I. Les Paluds, ce qui établit que cette allégation non-fondée n'est pas le véritable motif de sa renonciation à l'exploitation de vente d'électroménager et cuisines, que la Z.I. des Paluds fête son cinquantenaire cette année, sa création datant du 27 mai 1967.

Elle soutient qu'elle rapporte la preuve contraire consistant en une autorisation expresse délivrée par la Communauté de Communes après consultation du service de l'Urbanisme et copie délivrée à la Commune d'AUBAGNE, que le local de la SCI PALUDS est actuellement loué par la société FIRST GLASS spécialisée dans la vente de pare-brise.

Elle fait valoir que les conditions de dispense temporaire de loyers n'existant pas, la S.C.I. Paluds sera indemnisée de l'intégralité du préjudice qu'elle subit : une perte financière des loyers du mois d'avril 2017 jusqu'à la relocation en février 2018, soit 3.300 euros x 11 = 36.300 euros, qu'aucune possibilité de résiliation n'existe de la part du preneur avant l'expiration de la 1ère période triennale, soit avant le 26 avril 2020, que la locataire n'a jamais rendu les clefs,

Sur la demande incidente, elle soutient que la locataire, qui indique que depuis juin 2017, elle serait à la recherche d'un local mais ne disposerait pas des fonds nécessaires, puisque restés entre les mains de la concluante ne justifie pas de ses éventuelles recherches lesquelles sont évoquées par pure opportunité.

Par conclusions du 25 février 2021, Madame [R] demande à la Cour de :

Vu les articles 6,1170,1719, 1128 et 1162 du code civil,

Vu l'article L210-6 du code de commerce,

Vu les articles L145-1et R145-1 du code de commerce,

Vu l'article R 211-4 du code de commerce,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 21 octobre 2019 en ce qu'il a ' rejeté les demandes de dommages et intérêts de la SCI Les Paluds et l'a débouté de ses demandes fins et conclusions, prononcé la nullité du bail commercial du 27 avril 2017 et condamné la SCI Les Paluds à verser à Madame [R] la somme de 9 900 euros au titre du dépôt de garantie et 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties pour le surplus'

Reformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de madame [R] et statuer à nouveau :

Condamner la SCI les Paluds à lui verser la somme de 8 000euros au titre des dommages et intérêts et 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Archippe.

Elle soutient qu'elle a pris attache auprès des services de la mairie d'[Localité 3] afin de procéder aux déclarations préalables de demandes de travaux à effectuer dans le local commercial, que la directrice du service de l'urbanisme lui a alors indiqué que le plan local d'urbanisme interdisait l'exercice d'une activité dans cette zone, puisqu'en effet le PLU approuvé le 22 novembre 2016 interdit toute construction à destination de commerce dans la zone UEP où est situé le local, que les autorisations de commerce versées par la bailleresse datent de 2011 soit cinq ans avant l'approbation du PLU.

Elle soutient que le bail stipule que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour l'exercice d'une activité autorisée dans la zone des Paluds, de sorte que l'objet même du bail est impossible, et que le contrat doit être déclaré nul et que cet anéantissement rétractif du bail induit la restitution du dépôt de garantie, que le PLU adopté en 2016 empêche la création de nouveaux commerces mais ne fait pas obstacle à la poursuite de ceux crées antérieurement.

Elle fait valoir que le nouveau locataire de la bailleresse procède à une activité de réparation de pare brise et que le caractère artisanal rend l'activité conforme au PLU.

Elle fait valoir qu'à tout le moins, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un local conforme à l'usage pour lequel on le destinait, puisque la locataire se trouve confrontée à une impossibilité de jouir du local.

Sur le paiement des loyers, elle soutient que dès le mois d'octobre 2017, la bailleresse avait remis les locaux à la location démontrant qu'elle avait dès cette date repris possession des lieux.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2022.

Motifs:

Les parties sont en l'état d'un bail commercial souscrit le 27 avril 2017 aux termes duquel la bailleresse donne en location à la société MCALPV en formation représentée par Madame [R] un local situé [Adresse 2], d'une surface de 310m² en rez de chaussée, pour une activité de 'vente de meubles de cuisine, d'électroménager, placard, salle de bains et tous produits relatifs à cette activité'.

Il résulte de la lecture du courrier électronique adressé le 4 août 2017 par Madame [L], employée aux services de la Ville d'[Localité 3], à Madame [R] que le local litigieux est situé dans la zone UEP du plan local d'urbanisme adopté le 22 novembre 2016 qui précise en section  I article I que les constructions à destination de commerce sont interdites dans la zone sus visée.

Toutefois, ce n'est que par un abus de langage que Madame [L] indique que 'dans cette zone, le commerce est interdit ' puisque le PLU ne prohibe que la construction de nouveaux bâtiments à destination de commerce, mais n'empêche nullement la poursuite d'activité commerciale dans des locaux déjà existants.

Le bail fait état en son article 6 d'une franchise de loyer du 27 avril au 14 juillet 2017 pour aménagement et travaux et Madame [R] se prévaut d'une modification nécessaire des lieux afin de les adapter à leur nouvelle destination qui lui aurait été défendue par les services de l'urbanisme.

Toutefois, le précédent bail signé entre la SCI Les Paluds et la société Sodesna indique que les locaux sont utilisés à usage de 'achat, vente, réparation et entretien et l'équipement et la création de tous équipements sportifs, la vente au détail d'articles de sports et de textiles', activité qui ne nécessite pas d'installations particulières, pas plus que la vente de meubles de cuisine qui n'implique que des aménagements intérieurs.

Madame [R] soutient qu'elle aurait dû, pour mener à bien son commerce, entreprendre des travaux conséquents mais elle n'en justifie nullement, sachant qu'elle ne produit aucun projet relatif aux travaux envisagés ni aucun refus qui lui aurait été opposé par les services de l'urbanisme. Le bail ne fait nullement allusion à une modification à venir nécessaire des locaux pour les rendre conformes à leur nouvelle destination, sachant que les locaux sont constitués d'une surface plane de 310 m² située en rez de chaussée dans une zone commerciale et qu'aucune modification de la surface commerciale en raison de nouvelle construction n'est envisagée par les parties dans le bail.

Il convient dés lors d'infirmer la décision de première instance et de débouter Madame [R] de sa demande de nullité du bail et de résiliation pour faute du bailleur.

Sur la demande de paiement des loyers :

La bailleresse sollicite le paiement des loyers pour la période d'avril 2017 jusqu'à la relocation des locaux intervenue en février 2018.

La locataire pour s'opposer à cette demande produit une photographie prise par ses soins d'un panneau sur lequel est inscrite la mention ' A louer '. Faute d'élément objectif sur la localisation d'une telle image, ce document est dépourvu de force probante et ne peut servir à justifier une restitution des locaux dès le mois d'octobre 2017.

Aucun élément probant n'est produit permettant de justifier d'une date certaine de restitution des locaux au bailleur avec son accord. Les loyers pour la période du mois de 15 juillet 2017 à février 2018 sont dus, le bailleur ne pouvant renoncer à la période de franchise contractuellement convenue. La locataire est redevable de la somme de

24 750euros à ce titre d'où il convient de déduire le dépôt de garantie de 9 900euros, reste dû un solde de 14 850euros.

Sur les dommages et intérêts :

Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par Madame [R] n'est pas constitutive d'une faute, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La Cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 21 octobre 2019,

Statuant à nouveau :

Déboute Madame [O] [R] de l'intégralité de ses demandes,

Condamne Madame [O] [R] à payer à la SCI Les Paluds la somme de

14 850euros au titre des loyers dus jusqu'en février 2018,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

Condamne Madame [O] [R] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

LE GREFFIERLE PRESIDENT