Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP LAVAL - FIRKOWSKI

SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED

ARRÊT du 25 MAI 2022

n° : 198/22 RG 21/03024

n° Portalis DBVN-V-B7F-GPEV

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciare de TOURS en date du 8 octobre 2021, RC 21/01458 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2779 6248 9567

Madame [R] [O]

118 rue des Bigotteries - 41100 VENDOME

représentée par Me Julien BERBIGIER, avocat plaidant, SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS en présence de Me Olivier LAVAL, avocat postulant, SCP LAVAL-FIRKOWSKI du barreau d'ORLÉANS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2759 8785 6105

Monsieur [T] [V]

14 Chemin de la Boissonière - 37170 CHAMBRAY LES TOURS

représenté par Me Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS

Madame [I] [V]

14 Chemin de la Boissonière

37170 CHAMBRAY LES TOURS

représentée par Me Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS

' Déclaration d'appel en date du 25 novembre 2021

' Ordonnance de clôture du 22 mars 2022

Lors des débats, à l'audience publique du 27 avril 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Eric BAZIN, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 25 mai 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous-seing privé en date du 17 juin 2000, [M] [O] et [R] [O] donnaient en location à [T] [N] une maison à usage d'habitation sise 19 allée des Pinsons à Chambray les Tours.

[M] [O] décédait le 29 avril 2016.

Par acte en date du 25 juillet 2018, [I] [N] et [T] [N] assignaient devant le tribunal d'instance de Tours [R] [O] afin de la voir notamment condamner à leur payer des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 8 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours condamnait [R] [O] à payer à [I] [N] et [T] [N] la somme de 6300 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance pour la période comprise entre mai 2016 et le départ des locataires en juin 2017, et à chacun d'entre la somme de 300 € en réparation de son préjudice moral, ainsi que la somme de 159,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre pénalités en cas de non-paiement, et la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejetant le surplus des demandes des époux [N] et des demandes reconventionnelles de [R] [O] et condamnant [R] [O] aux dépens incluant le coût du rapport de l'expert géologue le constat d' huissier.

Par une déclaration déposée au greffe le 25 novembre 2021, [R] [O] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions en date du 28 février 2022, elle en sollicite la confirmation en ce qu'il a débouté [T] [N] et [I] [N] de leurs demandes formées au titre d'une surconsommation électrique, de frais de déménagement, retenue de dépôt de garantie et d'une pénalité de restitution, mais son infirmation en toutes ses autres dispositions, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter [T] [N] et [I] [N] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, [I] [N] et [T] [N] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il condamne [R] [O] au paiement de la somme de 159,50 € au titre du solde du dépôt de garantie et des pénalités, au paiement de la somme de 1500 € et aux dépens incluant le coût du rapport du géologue et du constat d'huissier, mais son infirmation pour le

surplus, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [R] [O] à leur payer la somme de 9900 € en réparation du préjudice de jouissance subi du mois de septembre 2015 au mois de juin 2017, la somme de 546,55 € en réparation du préjudice matériel subi du fait de la surconsommation de chauffage, de leur allouer la somme de 3000 € pour [I] [N] et la somme de 2000 € pour [T] [N] en réparation de leur préjudice moral, ainsi que la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture était rendue le 22 mars 2022.

SUR QUOI :

Attendu que la partie appelante observe que ses adversaires avaient demandé au premier juge l'allocation de la somme de 19'780 € à titre de dommages-intérêts pour l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, soit 860 € sur 23 mois entre août 2000 15 juin 2017, ce qui équivaut à la possibilité de bénéficier d'un logement gratuit sur 23 mois, ce qui est exact et constitue une demande manifestement excessive ;

Attendu qu'il convient d'observer que pendant les 15 premières années du bail, l'occupation s'est faite sans difficulté, hormis un dégât des eaux survenu en 2007, dont les propriétaires n'étaient évidemment pas responsables, et qui a d'ailleurs été solutionné, puis quelques problèmes mineurs ;

Attendu que la partie appelante expose avoir constaté le 23 septembre 2015, alors que les propriétaires s'étaient rendus sur les lieux pour une réparation d'entretien, des fissures que les locataires ne leur avaient pas signalées, ce qui les inquiétait pour la conservation de l'immeuble, ce à la suite de quoi ils se sont adressés à l'Association des Sinistrés de la Sécheresse d'Indre-et-Loire, l'intervention du président de cette association ayant abouti à la pose de témoins et à la conclusion que les fissurations ne portent pas atteinte à la solidité de l'édifice, mais que des mesures conservatoires étaient nécessaires ;

Qu'elle explique que, alors que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l'accès aux lieux loués pour la réparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état, les consorts [V] ont refusé l'intervention par un courrier du 20 février 2016 (pièce 8) et que ce n'est qu'à la suite de l'intervention du conciliateur de justice, saisi par les propriétaires, que les locataires ont accepté une intervention, imposant des dates à la fin du mois de juin au début du mois de juillet 2016, ce qui entraîné une perte de temps alors que les travaux pouvaient être urgents, les locataires ayant ensuite présenté des exigences quant à la nature exacte des travaux envisagés ;

Que lesdits travaux consistaient en particulier à la coupe de trois cyprès et de la pose d'une barrière anti rhizomes, ce que les locataires n'acceptaient pas, alors que c'est à juste titre que [R] [O] invoque une contradiction dans l'argumentation adverse, puisque les consorts [V] ont prétendu d'abord que les travaux n'étaient pas urgents, avant d'invoquer, immédiatement après, des craintes d'un effondrement de la maison ;

Qu'une nouvelle intervention du conciliateur a été nécessaire pour obtenir la fin de l'obstruction par les preneurs, ce qui donnait enfin la possibilité d'une expertise du bien immobilier afin de permettre le bon déroulement des opérations de succession de [M] [O] ;

Que ce n'est que par un courrier du 30 mai 2016 que les époux [V] ont invoqué l'existence de problèmes d'humidité ;

Que [A], en présence des propriétaires et d'un représentant du CCAS, a établi un diagnostic préalable qui montrait que le logement n'était pas impropre à l'habitation et que les désordres ne sont ni graves dans leur importance et leur ampleur, ni nombreux ou multiples et ne constituent pas un danger imminent ;

Que les locataires ont à nouveau opposé des obstacles à la réalisation des travaux, ce qui a nécessité diverses interventions, en particulier celle de [A] qui a dû indiquer aux époux [V] que [R] [O] était toujours en attente de leur accord, et ce le 3 octobre 2016, l'inertie ultérieure des locataires aboutissant au fait que l'expert d'assurance n'a pu déposer son rapport que le 28 octobre 2016, et que les interventions relatives à la détection de fuite ont été retardées ;

Attendu qu'après n'avoir confirmé aucune date pour cette intervention, les époux [V] ont saisi la Commission départementale de conciliation qui a tenu sa séance le 27 février 2017, au cours de laquelle ils ont exigé une indemnisation à hauteur de 40 % des loyers déjà réglés sur cinq ans ;

Attendu que c'est à juste titre que le tribunal judiciaire de Tours a écarté l'existence d'un préjudice de jouissance lié à la fissuration du bien immobilier, qui n'avait d'ailleurs pas été dénoncée par les locataires comme c'était pourtant leur obligation ;

Attendu que le premier juge a considéré qu'un logement atteint d'une humidité intrinsèque généralisée sur plusieurs pièces ne répond pas aux critères de salubrité définis à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, considérant que la problématique d'humidité a privé les époux [V] de la jouissance totale d'une chambre et les a contraints de subir une humidité anormale dans la salle d'eau et le couloir adjacent, que [R] [O] ne justifiait pas avoir réalisé des travaux à ce titre alors que dès octobre 2016, le rapport du cabinet Cabaret mettait en lumière la problématique d'humidité et distincte de celle des fissures et que, dès les conclusions du rapport [D], [R] [O] ne justifiait pas avoir fait établir des devis pour réparer la porte d'entrée ;

Attendu qu'il apparaît des éléments apportés par [R] [O] que les nombreuses tergiversations des locataires ont empêché les interventions souhaitées, puisque ce n'est que le 27 octobre 2016 que la représentante de [A] a pu lui indiquer que les locataires acceptaient l'exécution des travaux, mais qu'elle a dû les relancer à trois reprises, par courrier recommandé, le 16 novembre 2016, 3 février 2017 et le 13 mai 2017 pour qu'ils permettent l'exécution des travaux qu'ils avaient eux-mêmes demandés, ce à quoi ils n'ont pas répondu ;

Que le conciliateur de justice lui-même indiqué (pièce 25) « ne rien comprendre à ce que souhaitaient les époux [V] » ;

Que ces derniers ont finalement donné congé le 4 juin 2017 ;

Attendu qu'il y a lieu d'en conclure qu'il n'a pu être remédié aux désordres dont se plaignent les locataires, que du fait de leur comportement ;

Attendu qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de débouter les époux [V] de leurs demandes d'indemnisation ;

Attendu que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a statués comme il l'a fait s'agissant des sommes dont demeure redevable [R] [O] au titre du dépôt de garantie ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de [R] [O] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 3000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté [T] [N] et [I] [N] de leurs demandes formées au titre de la consommation électrique, des frais de déménagement et de retenue du dépôt de garantie ainsi que d'une pénalité de restitution, et en ce qu'il a condamné [R] [O] au paiement de la somme de 159,50 € au titre du solde du dépôt de garantie concernant la dégradation du portail,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

Déboute [T] [N] et [I] [V] de leurs autres demandes,

Condamne solidairement [T] [V] et [I] [V] à payer à [R] [O] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant les frais du rapport [S] établissement de l'état des lieux de sortie.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,