Décision civ1

CIV. 1

SG

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 16 mars 2022

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 250 F-D

Pourvoi n° X 20-17.028

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022

1°/ M. [B] [Z], domicilié [Adresse 1],

2°/ la société [B] [Z]- [O] [M] et [R] [Z], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° X 20-17.028 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant à la société Ab Immo, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs, à l'appui de leur pourvoi principal, invoquent le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

La société Ab Immo a formé un pourvoi incident pour ce même arrêt et invoque, à l'appui de son pourvoi incident, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [Z], de la société [B] [Z]- [O] [M] et [R] [Z], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Ab Immo, et après débats en l'audience publique du 25 janvier 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 mai 2020), le 24 juillet 2007, la société Ab Immo (l'agent immobilier), exerçant sous l'enseigne Agence Appere, s'est vu confier deux mandats de vente portant sur diverses parcelles de terrain. Les mandats prévoyaient chacun, d'une part, que la vente était consentie et acceptée moyennant le prix de 80 euros le m² net vendeur, d'autre part, qu'une commission, fixée à 6 % hors taxe du prix net vendeur qui serait réellement perçu par le vendeur, serait payée à l'agent immobilier. Le même jour, deux promesses de vente ont été reçues par M. [Z] (le notaire), associé de la SCP [Z]-[M]-[Z] (la SCP notariale), au prix net vendeur de 80 euros le m².

2. Le 6 août 2007, le notaire a notifié deux déclarations d'intention d'aliéner à la communauté urbaine Brest Métropole (la communauté urbaine), qui, le 5 octobre 2007, a exercé son droit de préemption sur la totalité des parcelles. Par actes des 8 novembre 2010 et 18 janvier 2011, les ventes ont été régularisées au profit de la communauté urbaine, moyennant un prix fixé judiciairement, selon les terrains, de 11,53 ou 14,99 euros le m², l'agent immobilier percevant une commission d'un montant total de 126 716,35 euros TTC.

3. Soutenant que sa rémunération de 6 % aurait dû être calculée sur la base d'un prix fixe de 80 euros le m², soit à hauteur d'une somme de 789 175 euros TTC, l'agent immobilier a assigné la communauté urbaine en paiement du complément. Un arrêt du 2 février 2017, devenu irrévocable, a rejeté sa demande.

4. L'agent immobilier a alors assigné le notaire et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation, et sollicité à titre de complément de la commission perçue le paiement d'une somme de 662 459 euros.

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. L'agent immobilier conteste la recevabilité du moyen. Il soutient que celui-ci est contraire aux conclusions d'appel du notaire et de la SCP notariale qui soutenaient que l'agent immobilier ne pouvait prétendre qu'à la rémunération prévue par les promesses et non à celle fixée dans les mandats.

7. Cependant, dans leurs écritures, le notaire et la SCP notariale avaient soutenu que la rémunération de l'agent immobilier correspondait à celle fixée dans les mandats de vente.

8. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 :

9. Selon ces textes, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.

10. Pour condamner in solidum le notaire et la SCP notariale à payer à l'agent immobilier la somme de 528 547,50 euros à titre de complément de la commission perçue, l'arrêt retient que l'accord des parties était de vendre et d'acquérir au prix de 80 euros le m² et que la commission de l'agent immobilier conventionnellement prévue était de 6 % sur la base de 80 euros, que, dans l'éventualité d'une préemption, le notaire devait prendre toute précaution pour que, dans l'hypothèse d'une baisse de prix, l'agent immobilier ne soit pas privé d'une partie de la commission et qu'en ne reprenant pas dans les compromis de vente la clause de rémunération de l'intermédiaire, le notaire avait empêché qu'à l'issue de la substitution du préempteur à l'acquéreur, l'agent immobilier reçoive la totalité de la rémunération prévue.

11. En statuant ainsi, alors que les mandats prévoyaient seulement une commission de 6 % du prix qui serait réellement perçu par le vendeur sans en préciser le montant, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

12. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation prononcée entraîne, par voie de conséquence, celle de la disposition de l'arrêt condamnant in solidum le notaire et la SCP notariale à payer à l'agent immobilier la somme de 528 547,50 euros et rejetant le surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu à statuer sur les autres griefs du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mai 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;

Condamne la société Ab Immo aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux.

Le conseiller referendaire rapporteur le president

Le greffier de chambre