Décision 1ère chambre

CB/AM

Numéro 12/1765

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 12/04/2012

Dossier : 11/00353

Nature affaire :

Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Affaire :

[P] [K]

[I] [K] née [U]

C/

SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER

COMPAGNIE ALLIANZ

Société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD

SARL VEF (UK) LTD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 avril 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 24 Janvier 2012, devant :

Madame BENEIX, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,

Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BENEIX et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [P] [K]

né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 12]

de nationalité britanique

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Madame [I] [K] née [U]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 13]

de nationalité britanique

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par la SCP DE GINESTET - DUALE - LIGNEY, avocats à la Cour

assistés de Maître BESSARD DU PARC, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SARL SOULE NAVARRE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MARBOT - CREPIN, avocats à la Cour

assistée de la SCP DELAVALLADE - GELIBERT- DELAVOYE,avocats au barreau de

BORDEAUX

COMPAGNIE ALLIANZ anciennement ASSURANCES AGF

[Adresse 5]

[Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP RODON, avocats à la Cour

assistée de Maître PORCHET, avocat au barreau de PARIS

Société SAINT PALAIS PROPERTIES LTD

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

GRANDE-BRETAGNE

représentée par la SCP LONGIN - LONGIN-DUPEYRON - MARIOL, avocats à la cour

assistée de Maître TORTIGUE, avocat au barreau de BAYONNE

SARL VEF (UK) LTD

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

GRANDE-BRETAGNE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

assignée

sur appel de la décision

en date du 06 DECEMBRE 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

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* *

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FAITS

Par acte du 16 février 2007, M. et Mme [K], ressortissants anglais, ont consenti à la SARL Soule Navarre Immobilier, un mandat de recherche d'un immeuble en Pays Basque, moyennant un honoraire de 26 000 €.

Le 21 février 2007, ils ont conclu auprès de la SARL VEF (UK) LTD, société de droit anglais, un contrat de prestation de services, destiné à leur apporter une aide et une assistance juridique et administrative, lors de l'acquisition d'un tel immeuble en France.

Suivant acte sous seing privé en date des 19 et 30 mars 2007, la société Saint Palais Properties LTD, a consenti à M. et Mme [K] la vente d'un immeuble et le mobilier meublant, situé à [Localité 10], au prix de 459 000 €, moyennant un acompte de 20'000 €.

L'acte mentionnait d'une part au paragraphe «'Termites'» :

«'Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.

La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité'».

Il était ajouté aussitôt après, dans un paragraphe encadré et en caractères gras :

«'Présence de traces visibles de termites sans présence de termites. Rapport complet effectué par le cabinet Ordureau joint aux présentes ».

D'autre part, l'acte mentionnait au paragraphe intitulé «'Conditions Particulières'» :

« la phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1 223,38 € TTC à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes ».

En effet, considérant que l'état parasitaire produit par la venderesse n'était pas concluant, il a été réalisé un examen supplémentaire par une société de détection et de traitement, la société SAPA.

Suivant contrat du 2 mars 2007, accepté le 28 mars 2007 par M. et Mme [K], la SAPA a été mandatée pour procéder à la recherche de termites en activité, leur piégeage et leur éradication. Le traitement devait être réalisé en trois phases: tout d'abord, la recherche par piégeage à l'intérieur comme à l'extérieur de l'immeuble, puis les phases 2 et 3 destinées à leur élimination.

Le compromis prévoyait enfin que l'acte authentique devait être signé le 31 mai 2007. Mais les parties se sont entendues pour reporter cette date au 15 juin 2007.

Au vu du rapport de la SAPA du 8 juin 2007, ayant décelé l'existence de termites en activité, ils ont refusé de passer l'acte considérant que la condition suspensive n'était pas remplie.

PROCEDURE

Par acte en date du 20 décembre 2007, la société Saint Palais Properties LTD a fait assigner M. et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour voir déclarer la vente immobilière parfaite.

Par actes en date des 15 juillet et 24 octobre 2008, ils ont appelé en la cause la SARL Soule Navarre Immobilier et son assureur les Assurances Générales de France devenue la Compagnie Allianz et la société VEF (UK) LTD.

Suivant jugement en date du 6 décembre 2010, le tribunal a :

- déclaré parfaite la vente intervenue dès les 19 mars et 30 mars 2007 entre la société Saint Palais Properties LTD et M. et Mme [K] portant sur le bien Olhassary situé à [Localité 10], figurant au cadastre rénové de la commune :

- Section [Cadastre 8] Etchelecou 06 a 90 ca,

- Section [Cadastre 9] Etchelecou 15 a 52 ca,

- Section [Cadastre 6] Etchelecou 09 a 28 ca,

- Section [Cadastre 7] Etchelecou 30 a 39 ca,

- condamné M. et Mme [K] à signer l'acte authentique ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la société Saint Palais Properties LTD le montant du prix de vente, soit 459'000 €, ainsi que la somme de 20'000 € à titre d'indemnisation conventionnelle, outre 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à verser à la SARL Soule Navarre Immobilier le montant de sa commission, soit 26'000 €, outre 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à verser à la Compagnie Allianz la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer les droits de mutation, taxes, frais de publication aux hypothèques, cadastre ;

- condamné M. et Mme [K] aux dépens.

M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration au greffe en date du 26 janvier 2011.

MOTIVATION

Par courrier du 20 janvier 2012, M. et Mme [K] ont sollicité le rejet des débats des conclusions notifiées le 30 décembre 2012 par la SARL Soule Navarre Immobilier.

A défaut de solliciter le report de l'ordonnance de clôture ni d'invoquer une cause grave en application de l'article 784 du code de procédure civile, les conclusions tardives notifiées par la SARL Soule Navarre Immobilier postérieurement à la clôture des débats seront déclarées irrecevables.

Sur la demande principale en caducité du compromis de vente du 16 février 2007

M. et Mme [K] soutiennent que :

- le contrat SAPA confortait la condition suspensive prévue au compromis, puisqu'il permettait en cas de découverte de termites en activité, à leur choix, soit de faire jouer la caducité du compromis soit de passer outre et de renoncer à cet effet et réitérer l'acte, auquel cas le coût du traitement leur incomberait une fois devenus propriétaires,

- le tribunal a retenu au contraire que ce contrat, antérieur au compromis, confortait l'intention d'acquérir puisque, clairement informés de l'état parasitaire, ils ont passé l'acte malgré le risque de termites,

- or, le contrat de détection et de traitement du 2 mars 2007 n'a été signé par eux que le 28 mars soit postérieurement (et non antérieurement comme l'a affirmé à tort le tribunal) à leur signature du compromis le 19 mars 2007, contresigné par le vendeur le 30 mars 2007. Ce contrat de détection parasitaire, comme la condition suspensive visée au compromis, démontrent au contraire la recherche d'assurances de la part des acheteurs.

La société Saint Palais Properties LTD soutient au contraire que :

- la clause relative à la condition suspensive est une clause de style générale dont les effets sont annulés par la condition particulière par laquelle M. et Mme [K] ont accepté la prise en charge des frais des phases deux et trois du traitement réalisé par l'entreprise SAPA,

- cette interprétation conforte la volonté des parties qui ont entendu déroger à cette clause de style, puisqu'en effet M. et Mme [K] ne peuvent tout à la fois, d'une part, accepter de prendre en charge le coût du traitement anti-parasitaire et d'autre part, faire de l'absence de termites en activité une condition de la vente,

- la signature de l'acte authentique n'étant pas conditionnée au dépôt du rapport de la SAPA, (le report de la vente n'a pas été ordonné dans ce but) ils se devaient d'honorer leur engagement au regard de la bonne foi prescrite à l'article 1134 du code civil.

La SARL Soule Navarre Immobilier reprend cette argumentation en ajoutant que :

- le contrat SAPA a été conclu postérieurement au compromis,

- mais, M. et Mme [K] étaient déjà parfaitement informés de la présence de termites par le rapport Ordureau qui vise des traces, de sorte qu'ils se sont donc engagés en toute connaissance de cause.

Pourtant, il est incontestable que le compromis vise clairement que la vente sera caduque s'il est découvert des termites 'en activité'. En effet, cette clause, libellée en termes clairs dispose que :

«'Le vendeur s'engage à annexer à l'acte authentique constatant la vente, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.

La présente vente est soumise à la condition suspensive que ledit état parasitaire ne révèle pas la présence de termites en activité ».

La seule affirmation de la société Saint Palais Properties LTD qu'il s'agit d'une «'clause de style'» ne suffit pas à la considérer comme inopérante ou dénuée de tout effet.

Or, aucune clause particulière figurant à l'acte ne contredit cette clause visant la condition suspensive.

En effet, la clause des'conditions particulières invoquée, dispose que :

«' ... La phase 1 du traitement termites qui s'élève à un montant de 1 223,38 € TTC est à la charge du vendeur. Le reste du traitement, si la présence de termites est révélée le sera à la charge de l'acquéreur. Le devis complet de SAPA est annexé aux présentes. (...) ».

La présence de termites y est considérée comme une simple hypothèse, ce qui démontre que le but premier du contrat était d'abord, la recherche de termites en activité dans le fonds en vente.

Cette clause des conditions particulières ne contient aucune disposition ambiguë ou équivoque, ni aucune disposition contraire à la condition suspensive susvisée, justifiant son interprétation ou une lecture comparative.

Le contrat SAPA a forcément été approuvé par M. et Mme [K] antérieurement au compromis, faute de quoi il n'y aurait pas été visé et la clause n'aurait pas été approuvée par M. et Mme [K]. Mais cette chronologie importe peu, ainsi que l'indique la SARL Soule Navarre Immobilier, dès lors que la conclusion de ce contrat n'est pas de nature à faire échec à la clause visant la condition suspensive.

En effet, il ne peut être déduit de cette convention destinée à la recherche d'insectes en activité puis à leur éradication ni de la clause de répartition entre vendeur et acquéreur, du coût de l'intervention de l'entreprise, la renonciation expresse et anticipée des acquéreurs à se prévaloir de la condition suspensive.

Au contraire, ainsi que M. et Mme [K] l'indiquent, le contrat et la clause de répartition du coût démontrent leur volonté de s'assurer, avant de s'engager définitivement, de l'activité ou non des termites dont il avait été découvert de simples traces, ce qu'ils ne contestent pas. Dès lors, ce contrat et la clause particulière renforcent la condition suspensive insérée à l'acte plutôt que de l'anéantir.

Or, la découverte par l'entreprise SAPA, de termites dans les pièges qu'elle a posés, démontre à l'évidence la présence de termites en activité dans l'immeuble litigieux. Il n'est pas sérieux d'affirmer que les pièges ont attiré des termites extérieurs au fonds vendu, cette technique étant au contraire préconisée dans le traitement destiné à l'éradication de termites dans un immeuble déjà infesté. Il est tout aussi peu sérieux d'affirmer que la présence de termites morts dans les pièges démontre qu'ils ne sont pas en activité. Et si le dépôt du rapport SAPA ne conditionnait pas la réitération de la vente, ses conclusions conditionnaient de toute évidence, la réalisation ou non de la condition suspensive.

En conséquence, la condition suspensive étant réalisée, c'est en conformité avec les clauses contractuelles que M. et Mme [K] ont dénoncé le compromis et refusé de réitérer l'acte de vente à la date convenue.

Le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 6 décembre 2010 sera donc infirmé et en raison de la caducité du compromis du 16 février 2007, la société Saint Palais Properties LTD sera déboutée de ses demandes et condamnée à restituer à M. et Mme [K] la somme de 20 000 € versée à titre d'acompte.

Toutes autres demandes subsidiaires de M. et Mme [K] deviennent en conséquence sans objet et particulièrement, leur demande visant au remboursement des honoraires versés à la société VEF (UK) LTD et leur demande visant à mettre à la charge de la SARL Soule Navarre Immobilier et la société VEF (UK) LTD les dépens de première instance et d'appel, en ce qu'elles étaient conditionnées à la demande en nullité du compromis et non à sa caducité.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [K], la totalité des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

- Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 30 décembre 2012 par la SARL Soule Navarre Immobilier ;

- Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 6 décembre 2010 ;

Statuant à nouveau :

- Prononce la caducité du compromis de vente du 16 février 2007 ;

- Déboute la société Saint Palais Properties LTD de sa demande en réitération de l'acte ;

- Condamne la société Saint Palais Properties LTD à restituer à M. et Mme [K] la somme de 20 000 € (vingt mille euros) versée à titre de dépôt de garantie ;

- Condamne la société Saint Palais Properties LTD à leur verser la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n'y avoir lieu à statuer sur toutes autres demandes subsidiaires ;

- Condamne la société Saint Palais Properties LTD aux dépens de première instance et d'appel ;

- Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Mireille PEYRONFrançoise PONS