Décision 1ère chambre

1ère Chambre

ARRÊT N°367

R.G : 11/06334

M. [Z] [U]

C/

M. [T] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Madame Anne TEZE, Conseiller, entendue en son rapport

Madame Catherine DENOUAL, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Septembre 2012

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 06 Novembre 2012, date indiquée à l'issue des débats.

****

APPELANT :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE, (SELARL AB LITIS - DE MONCUIT SAINT HILAIRE - PELOIS - VICQUELIN, Postulant (avocat au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me Thierry CABOT, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

INTIMÉ :

Monsieur [T] [H]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me François-Xavier GOSSELIN, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 août 2004, Monsieur [O] [V] et Monsieur [T] [H] ont conclu une promesse synallagmatique portant cession par le premier au profit du second d'une parcelle de terrain partiellement constructible détachée d'un terrain plus grand situé aux dépendances de [Adresse 9] sur la commune de [Localité 11] (Morbihan) pour le prix de 85 000 euros, sous condition suspensive d'un certificat d'urbanisme ne révélant 'l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que l'acquéreur envisage de lui donner : construction d'une maison d'habitation respectant les règles du POS de [Localité 11], d'une SHON de 200 m² et d'une SHOB de 350 m² environ'.

Postérieurement à la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif en date du 25 novembre 2004, les parties ont réitéré la vente par acte authentique reçu le 29 décembre 2004 par Monsieur [U] notaire à [Localité 4].

Sur requête du 5 juillet 2006 présentée par l'association pour l'application de la loi littoral dans le pays d'AURAY, le tribunal administratif de RENNES a par jugement du 14 mai 2009 annulé l'arrêté en date du 14 mars 2006 par lequel le maire de la commune de [Localité 11] a délivré à Monsieur et Madame [H] un permis de construire une maison d'habitation sur le terrain sis au lieu-dit '[Adresse 9].

Par acte du 6 octobre 2009, Monsieur [H] a assigné Monsieur [U] négociateur et rédacteur de l'acte authentique de vente en responsabilité professionnelle et paiement de dommages et intérêts, lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'efficacité de ses actes, quant à la constructibilité du terrain vendu.

Par jugement rendu le 13 juillet 2011, le Tribunal de Grande Instance de LORIENT saisi du litige a :

- condamné Monsieur [U] à payer à titre de dommages et intérêts à Monsieur [H] la somme de 24 202 euros avec intérêts au taux légal

à compter du jugement, lesquels se capitaliseront conformément à l'article 1154 du Code Civil par années entières,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Monsieur [U] aux dépens ainsi qu'à payer une indemnité de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration du 14 septembre 2011, Monsieur [Z] [U] a interjeté appel de cette décision.

DISCUSSION :

- Sur la responsabilité de Monsieur [U] :

Considérant qu'aux termes du jugement critiqué, le tribunal a retenu la responsabilité de Monsieur [U] aux motifs qu'ayant négocié la vente, ce dernier pouvait envisager qu'en cas de recours d'un tiers contre le permis de construire, la situation de la parcelle vendue distraite d'une plus grande parcelle de nature agricole était susceptible de conduire à l'analyse qui a été celle du tribunal administratif ; que dès lors, il appartenait au notaire instrumentaire soit d'insérer à son acte authentique une condition suspendant la vente jusqu'à l'obtention d'un permis de construire purgé du droit des tiers, soit d'informer les parties de ce que la constructibilité du terrain pouvait être discutée au regard des dispositions de la loi 'littoral' ;

Mais considérant que Monsieur [U] a inclus dans le compromis du 11 août 2004 une condition suspendant la vente à la délivrance d'un certificat d'urbanisme confirmant que le terrain en cause était compatible avec le projet de construction de Monsieur [H] en vue duquel la vente était consentie ;

Considérant que Monsieur [U] a reçu ultérieurement l'acte authentique de vente sur la base d'un certificat d'urbanisme positif indiquant que le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de cette opération, cette mention étant précédée d'observations selon lesquelles le terrain était situé 'en partie en zone UB destinée à l'habitation et en partie zone NC protégée en raison de sa valeur agricole' et 'concerné par les dispositions de la loi du 3 janvier 1986 (dite loi littoral) en plus de celles du document d'urbanisme applicable de la commune (POS/PLU)' ;

Considérant que si le permis de construire obtenu par Monsieur [H] le 14 mars 2006 a été ensuite annulé pour violation des dispositions de l'article L.146-4-1 du code de l'urbanisme en ce que la construction projetée ne s'inscrivait ni en continuité avec les agglomérations et villages existants ni dans un hameau nouveau intégré à l'environnement, cette circonstance n'induit pas pour autant un manquement de Monsieur [U] à son obligation de conseil, dès lors que présumé légal, le certificat d'urbanisme délivré était réputé prendre en compte les restrictions au droit de construire imposées par la loi littoral à laquelle ce document faisait expressément référence ;

Considérant par ailleurs que Monsieur [U] n'avait pas de raisons de soupçonner l'irrégularité affectant le certificat d'urbanisme en ce

que les contestations élevées sur les permis de construire délivrés dans des circonstances analogues à celles ayant donné naissance au litige se situent au cours de l'année 2005 ainsi que l'établissent les pièces communiquées et donc postérieurement aux actes négociés ou reçus par Monsieur [U] ;

Considérant que faute de démontrer que Monsieur [U] a commis une faute ouvrant droit à réparation, Monsieur [H] sera débouté de sa demande et le jugement infirmé de ce chef ;

Considérant dès lors qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en attente de l'issue de l'action en annulation de la vente introduite par acte du 29 décembre 2011 ;

- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Considérant qu'échouant dans ses prétentions, Monsieur [H] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel ; qu'il ne peut de ce fait prétendre au bénéfice de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Considérant qu'il sera alloué en application de ce texte la somme de 2 000 euros à Monsieur [U] ;

DECISION :

La Cour,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Déboute Monsieur [H] de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [U] ;

Condamne Monsieur [H] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à payer à Monsieur [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code ;

Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,