Décision pôle 4 - chambre 1

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 21 JUIN 2012

(n° , 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02870

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2011-Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/15784

APPELANTE

SARL PARAPLUS exerçant sous l'enseigne PHARMACIE DE LA BOURSE

prise en la personne de son gérant et de tous représentants légaux

ayant son siège [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003

assistée de Maître André GUILLEMAIN plaidant pour la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT, avocats au barreau de PARIS, toque P 102

INTIMES

SAS COLOMBUS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 3]

SCI [Adresse 3] devenue SCI FONCIERE COLOMBUS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 3]

SNC [Adresse 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 3]

représentées par Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

assistées de Maître Silvestre TANDEAU de MARSAC plaidant pour FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR ET Associés, avocats au barreau de PARIS, toque P 147

Maître [T] [Y]

ayant son siège [Adresse 2]

SCP [N]

prise en la personne de ses gérants

ayant son siège [Adresse 2]

Maître [O] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentés par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034

assistés de Maître Thomas RONZEAU plaidant pour la SCP RONZEAU et Associés, avocats au barreau de PARIS, toque P 499

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 mai 2012, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats : Madame Béatrice GUERIN

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Guénaëlle PRIGENT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 15 septembre 1993, la société PFA Vie a donné à bail commercial à M. [R] [G] divers locaux dont une boutique d'angle à usage de pharmacie constituant le lot n° 1 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1]. Par acte sous seing privé du 29 janvier 2003, la SNC [Adresse 1], venant aux droits de la société PFA Vie, a consenti à la SARL Paraplus, venant aux droits de M. [G], un renouvellement du bail du 15 septembre 1993 incluant 'un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu'il (le bailleur) procéderait à la vente des locaux occupés par cette société'. Suivant acte authentique reçu le 21 mai 2003 par M. [O] [N], notaire, la société [Adresse 1] a vendu les lots 1, 2 13 et 17 de l'état de division de l'immeuble à son associée et gérante, la SAS Colombus. Suivant acte authentique reçu le 28 juin 2007 par Mme [T] [Y], notaire, la société Colombus a vendu les mêmes lots à la SCI [Adresse 3]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 août 2007, la société Paraplus a manifesté auprès de la société [Adresse 3] son incompréhension de la vente du local alors qu'elle en avait la préférence d'achat aux termes du bail.

Par acte du 19 novembre 2007, la société Paraplus a assigné les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] en constatation de la violation de son droit de préemption, en nullité des ventes de 2003 et 2007 et en sa substitution à la société Colombus dans la vente de 2003. Le 15 janvier 2009 les sociétés [Adresse 1], Colombus et [Adresse 3] ont assigné en intervention forcée M. [N], Mme [Y] et la SCP [N], notaires.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 janvier 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré la société Paraplus mal fondée en ses demandes et l'en a débouté,

- dit les appels en garantie dans objet,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Paraplus aux dépens.

SUR CE, LA COUR

Considérant qu'aux termes de l'article 8, intitulé 'Droit de préemption', de l'avenant de renouvellement du bail du 29 janvier 2003 portant sur le lot n° 1 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1], il est prévu que 'le bailleur consent un droit de préemption au bénéfice de la société Paraplus avec faculté de substitution dès lors qu'il procéderait à la vente des locaux occupés par cette société. Ce droit de préemption s'exercera aux charges et conditions de la vente projetée, le bailleur s'obligeant à notifier par lettre recommandée comportant accusé de réception à la société Paraplus une copie complète de la promesse de vente afin que la société Paraplus, sous réserve de la purge du droit de préemption, puisse acquérir aux charges et conditions de cette promesse. La société Paraplus disposera d'un délai de un mois pour notifier au bailleur l'exercice de son droit de préemption, et elle devra être présente chez le notaire au jour prévu à la promesse pour réaliser la vente' ;

Considérant que la société Paraplus s'étant bornée en première instance à demander à être substituée dans les droits de l'acquéreur sur le lot n° 1, est nouvelle, et comme telle irrecevable, sa demande en cause d'appel tendant à entendre dire acquéreur des lots 1, 2, 13 et 17 de l'état de division dudit immeuble tout substitué qu'elle désignerait ;

Considérant que l'exception de nullité étant perpétuelle, le bailleur est en droit d'invoquer la nullité de la clause précitée par voie d'exception ;

Considérant que l'octroi du droit de préférence a été librement donné par le bailleur en contrepartie de la poursuite du bail par le preneur pour une nouvelle période de neuf années ; qu'ainsi la clause litigieuse est causée ;

Considérant qu'il est acquis aux débats que ni la société [Adresse 1] ni la société Colombus n'ont notifié à la société Paraplus les projets d'acte de vente des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 conformément à l'article 8 du bail du 29 janvier 2003 ; qu'ainsi les bailleresses ont violé leur obligation contractuelle ;

Considérant que la société Paraplus, maintenue dans l'ignorance des conditions des deux ventes précitées, n'a pu utilement renoncer à l'exercice de son droit de préférence ;

Considérant, toutefois, que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle dont la violation ne peut être sanctionnée par l'annulation de la vente qu'à la condition que ce droit puisse être mis en oeuvre ;

Qu'au cas d'espèce, le 31 juillet 2009 la société Paraplus a cédé son fonds de commerce, en ce inclus son droit au bail, à la SELAS Grande Pharmacie de la Bourse qui a transféré dans les lieux loués son activité et son siège social ; qu'ainsi, par son seul fait, la société Paraplus s'est placée dans une situation exclusive de la mise en oeuvre à son profit du pacte de préférence, de sorte que la sanction des manquements des sociétés [Adresse 1] et Colombus ne peut consister qu'en l'allocation de dommages-intérêts ;

Considérant qu'il vient d'être dit que les bailleresses avaient successivement violé leur obligation contractuelle en n'offrant pas le lot n° 1 à la locataire à l'occasion des ventes des 21 mai 2003 et 28 juin 2007 ;

Considérant, sur le préjudice de la société Paraplus, que cette société, bien qu'ayant connaissance du changement de bailleur à la suite de la vente du 21 mai 2003, ainsi qu'il résulte incontestablement du commandement de payer délivré le 21 juin 2004 à la locataire par la société Colombus 'en sa qualité de nouveau propriétaire de l'immeuble', n'a interrogé le bailleur sur la vente du local que le 21 août 2007, après que la seconde vente lui eût été notifiée le 10 juillet 2007 ;

Que le 3 février 2005, la société Paraplus avait notifié à la société Colombus un projet de cession de son fonds de commerce ;

Qu'en outre, au cours des années 2003 et 2004 la société Paraplus a eu des difficultés à payer les loyers ainsi que le prouvent le commandement de payer précité visant la clause résolutoire du bail et la procédure de référé introduite par la société Colombus le 17 septembre 2004 ; que la société Paraplus a cherché à vendre son fonds de commerce en 2005 ; que ses difficultés financières ont persisté, son endettement représentant 90 % du bilan de l'année 2007 ;

Qu'il ressort de ces éléments que, contrairement aux affirmation de son expert comptable dans son attestation du 31 octobre 2007, la société Paraplus n'avait pas l'intention d'exercer son droit de préférence à l'occasion de la première vente et qu'elle n'en avait pas les moyens à l'occasion de la seconde, les éléments patrimoniaux versés aux débats par l'appelante concernant non son patrimoine propre, mais celui de son gérant et de son épouse ainsi que celui de personnes morales tiers au litige ;

Que, dans ces conditions, l'appelante ne justifie pas du préjudice financier qu'elle invoque ;

Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Paraplus  ;

Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes des intimés sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable en cause d'appel la demande de la société Paraplus tendant à entendre dire acquéreur des lots 1, 2, 13 et 17 de l'état de division de l'immeuble sis [Adresse 1] tout substitué qu'elle désignerait ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société Paraplus aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,